“對于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟。”這是萬科企業(yè)股份有限公司(以下簡稱“萬科”，000002.SZ)2020年報致股東書的第一句話。

早在2年多前，萬科就已發(fā)出了“活下去”的悲觀論調(diào)。過去一年，這個預(yù)測得到了現(xiàn)實的數(shù)據(jù)支撐。2020年，行業(yè)前三強連續(xù)多年營收、利潤雙增長的良好局面未能延續(xù)，只有萬科做到了兩項指標正增長，但凈利潤的增速也只有個位數(shù)。毛利率的下滑則是這些龍頭們短期內(nèi)依然無法扭轉(zhuǎn)的趨勢。

有機構(gòu)認為，未來隨著高地價、低貨地比的項目不斷步入結(jié)算，地產(chǎn)行業(yè)利潤空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標也將保持下降的趨勢。

這就是萬科董事會主席郁亮所說的“我們不能再賺大錢和快錢”。中國恒大集團(以下簡稱“中國恒大”，03333.HK)總裁夏海鈞也表示，地產(chǎn)行業(yè)正從金融屬性逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟屬性過渡，行業(yè)大規(guī)模、暴利發(fā)展時代已結(jié)束。

地產(chǎn)行業(yè)的想象空間越來越小，市場需要新的故事和期待。龍頭們不約而同地將延續(xù)增長的希望一部分寄托在了多元化業(yè)務(wù)上。碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”，02007.HK)總裁莫斌透露，該公司的建筑機器人和機器人餐廳有望在明年全面實現(xiàn)盈利。2020年，萬科僅長租、商業(yè)及物流三個業(yè)務(wù)板塊的收入就超過了100億元，未來非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)都有分拆上市的規(guī)劃。中國恒大的多元化產(chǎn)業(yè)聲勢浩大，除了恒大汽車外，房車寶及恒大冰泉的上市也排上了日程。對于資本市場而言，這些新產(chǎn)業(yè)+資本化的憧憬，多少能彌補舊產(chǎn)業(yè)增長放緩的遺憾。

大錢、快錢很難賺到了

2020年，前有疫情、后有調(diào)控，開發(fā)商們過得很艱難，但頭部企業(yè)勉力維持住了銷售額的正增長。碧桂園的權(quán)益銷售額同比增長了3.3%，達到5706.6億元。中國恒大的銷售額同比增了20%，達約7232億元。萬科實現(xiàn)了7041.5億元的銷售額，增幅11.6%。

相比起銷售額，營收等數(shù)據(jù)的可調(diào)節(jié)空間就要小很多了。2020年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，同比增長13.9%，凈利潤592.98億元，同比增長7.6%。中國恒大實現(xiàn)營業(yè)收入5072.5億元，同比增長6.2%，凈利潤314.0億元，同比下降6.4%。碧桂園2020年的營業(yè)收入4628.6億元，同比下降4.7%，凈利潤541.2億元，同比減少11.57%。

毛利率下滑已經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)所面臨的共性問題。萬科2020年的數(shù)據(jù)為22.6%，同比下降了4.6個百分點，中國恒大的毛利率為24.2%，同比下降3.67個百分點，碧桂園的毛利率也下調(diào)了4.26個百分點。

東北證券在報告中表示，萬科2016年-2017年拿地樓面價分別為6534元/平方米、7908元/平方米，分別占2019年-2020年結(jié)算均價的48.1%、60.5%，對比2015年樓面價/2018年結(jié)算均價的39.3%上升幅度較大，高價地陸續(xù)進入結(jié)算通道下，預(yù)計其毛利率趨勢短期內(nèi)仍將延續(xù)。

對于前三強2020年交出的成績單，一些機構(gòu)用了“未達預(yù)期”的形容，顯然，他們還未適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的速度轉(zhuǎn)換。房企們還是比較清醒的，夏海鈞表示，2020年由于“三道紅線”等政策的影響，各大開發(fā)商加大銷售回籠，推動了行業(yè)銷售規(guī)模創(chuàng)下新高。但隨著杠桿率的降低，市場將回歸平穩(wěn)，行業(yè)銷售規(guī)模將保持在15萬億元左右。

在郁亮看來，“三道紅線”的出臺，意味著行業(yè)已無法再依靠囤積生產(chǎn)資料、加杠桿來賺土地及金融紅利。這些大錢和快錢賺不到了，以后能賺的只有慢錢、長錢和老實錢。

這代表著市場對地產(chǎn)行業(yè)的期待值也得相應(yīng)降低。祝九勝認為，過往幾年地產(chǎn)占房價的比重不斷上升，短期內(nèi)行業(yè)利潤率下降的趨勢難以改變，未來，地產(chǎn)行業(yè)的回報水平將保持社會平均水平。

克而瑞也表示，企業(yè)新增投資貨地比(房企地產(chǎn)開發(fā)項目的總貨值與該地塊對應(yīng)土地成交總金額的比值)普降的趨勢，和行業(yè)整體利潤空間承壓、盈利下行的趨勢還是相互契合的。在利潤空間不斷壓縮、土地投資貨地比降低的行業(yè)背景下，房企的盈利面臨更大的調(diào)整。

押寶新賽道 增加新亮點

正是因為地產(chǎn)行業(yè)增量空間的清晰可見，資本市場逐漸失去了耐心，2020年，公募基金對房地產(chǎn)板塊的相對配置比例連續(xù)四個季度下降。

房企們迫切需要來自主業(yè)外的新增長亮點。在業(yè)績發(fā)布會上，莫斌除了拋出“權(quán)益銷售額連續(xù)三年10%以上增長”的發(fā)展計劃外，還透露今年下半年建筑機器人將逐步進入批量生產(chǎn)，明年有信心建筑機器人、機器人餐廳業(yè)務(wù)能實現(xiàn)整體盈利。“新業(yè)務(wù)一定會成功，給股東和投資者帶來更多回報。”

據(jù)了解，碧桂園目前已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，部分產(chǎn)業(yè)鏈子公司已實現(xiàn)盈利。機器人餐廳也已有80家門店在運營，2021年，預(yù)計各類餐飲機器人的年產(chǎn)能力將達到6萬余臺，具備年產(chǎn)餐飲機器人產(chǎn)值30億元的生產(chǎn)能力。

創(chuàng)投業(yè)務(wù)也是碧桂園的一個新利潤增長點，創(chuàng)立2年來，碧桂園創(chuàng)投已投資數(shù)十家企業(yè)，投資整體綜合收益率超過了80%，其中4家企業(yè)已經(jīng)成功IPO。

萬科雖未承諾短期內(nèi)非住宅開發(fā)業(yè)務(wù)能有多大作為，但營收的增長和分拆上市的計劃還是稍微慰藉了投資者的心。截至2020年底，該公司運營管理長租公寓18.44萬間，累計開業(yè) 14.24 萬間。在集中式公寓中，規(guī)模已屬全國第一，已開業(yè)項目整體出租率大于95%。2020年，長租公寓貢獻了25.4億元的營業(yè)收入，同比增長72.3%。商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科累計開業(yè)的商業(yè)面積已有989.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為435.4萬平方米。已開業(yè)項目整體出租率87.4%，其中穩(wěn)定發(fā)展期(開業(yè)3年以上)的商業(yè)項目出租率92%。2020年，商業(yè)(含非并表項目)業(yè)務(wù)營收63.2億元，同比增4.3%。“萬緯物流”已發(fā)展成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，去年的營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%。相比起收入的增長，外界更關(guān)注和期待的是這些業(yè)務(wù)的分拆計劃，根據(jù)郁亮的表述，非住宅開發(fā)業(yè)務(wù)最終都要接受市場檢驗，先后都會上市。

分拆上市是中國恒大的強項，憑借這一技能，該公司2020年在資本市場混得風(fēng)生水起，搶走了主業(yè)的不少風(fēng)頭。跟上述兩家房企不同，中國恒大從不掩飾利用資本市場做大多元產(chǎn)業(yè)的野心。截至3月底，恒大汽車已累計投入474億元，對標的是世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團，在2020年9月，該公司已披露了擬申請科創(chuàng)板上市的計劃。另外兩個多元業(yè)務(wù)板塊也有分拆上市的安排，其中房車寶已有門店4.3萬家，預(yù)計2021年交易規(guī)模將超過2萬億元。前段時間，房車寶引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者，投資額合計163.5億港元，計劃今年底或明年初上市。令人意外的是，中國恒大去年還買回了恒大冰泉49%的股權(quán)，并表示未來將以“中國天然礦泉水第一品牌”的定位籌劃上市。

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