近期，多地公布了2021年集中供地計劃。北京市相關(guān)部門發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計推出了30宗地塊，土地總面積約為169公頃，掛牌總價超過了1035億元。

除了供地節(jié)奏出現(xiàn)了變化之外，北京市還針對土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和競拍方式做出了相關(guān)的調(diào)整。其中，提升了租賃住房用地的供應(yīng)量，簡化遠郊區(qū)地塊的競拍方式。同時，北京市還首次引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制，在土地出讓環(huán)節(jié)就力圖“穩(wěn)房價”。

北京集中出讓30宗土地

盡管仍有許多城市未對“集中供地”進行官宣，但“集中供地”時代還是來了。3月31日，北京市規(guī)自委發(fā)布了北京市2021年度商品住宅用地供應(yīng)時序安排的公告，表示按照自然資源部關(guān)于做好2021年度住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作中招拍掛出讓住宅用地的有關(guān)要求，2021年，北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

3月31日，北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告。共推出地塊30宗，土地面積約為169公頃，建筑規(guī)模約為345萬平方米。北京市住建委方面表示，這是北京貫徹落實房住不炒定位以及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙向調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場理性競爭、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的重要舉措。

首次邁入集中供地時代的北京“大手筆”推出了30宗地塊，掛牌總價超過1035億元。具體來看，30宗地塊分布在12個區(qū)域。其中，有15宗地塊位于中心城區(qū)，占比面積約為43%。同時，朝陽區(qū)仍是供地的熱門區(qū)域，有10宗地塊，海淀區(qū)有2宗地塊。

此外，位于其他地區(qū)及副中心地區(qū)的項目有11宗。其中，大興區(qū)、副中心區(qū)域、昌平區(qū)各有3宗地塊。剩下的4宗地塊則位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，門頭溝、懷柔、密云、延慶各有一宗地塊。

“北京此次的土地集中供應(yīng)是呼應(yīng)土地精準分類調(diào)控，集中性推出優(yōu)質(zhì)地塊，促使開發(fā)商理性拿地，結(jié)合自身財務(wù)狀況謹慎拿地，縮小了優(yōu)質(zhì)地塊的競爭，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙如此認為。

引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制

值得關(guān)注的是，北京市還對土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行了相關(guān)的調(diào)整?！度A夏時報》記者了解到，2021年北京為了建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，明確計劃2021年的租賃住房用地供應(yīng)指標為300公頃，將其占住宅用地比重由2020年的13%提升至了30%。

由于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了調(diào)整變化，部分地塊的交易方式也和此前相比有部分差異。記者了解到，在此次集中供應(yīng)的地塊中，有位于中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或者軌道交通站點周邊區(qū)域的15宗項目，采用競配建“公共租賃住房”面積交易的方式。其中，這15宗項目中還有1宗是位于房山區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房項目。

而位于朝陽、海淀、副中心區(qū)域條件較好的6宗項目則采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。在這種交易模式下，通過政府和個人共有產(chǎn)權(quán)的方式，能夠有效減輕購房人的負擔(dān)。

另一點值得注意的是，此次集中出讓土地還首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機制，其是未來上市房價的重要政策工具之一。具體內(nèi)容為由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知。而開發(fā)企業(yè)則需要在土地競買環(huán)節(jié)提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，此次北京集中推出的30宗地塊有四大特征。首先，公租房供應(yīng)量上升，近4成涉及公租房。其次，全部限地價，但限房價的比例減少。另外，因地制宜、制度創(chuàng)新，北京住宅用地市場的競拍方式趨向多元化。同時，分區(qū)施策，懷柔、密云、延慶等遠郊區(qū)的土拍過程有所簡化。

多地公布集中出讓宅地

從市場上有“集中供地”消息傳出到真正有城市落實，其間隔不過一個月的時間有余。2月24日下午，有媒體報道稱將有22個城市調(diào)整供地節(jié)奏，集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

而網(wǎng)傳的22個城市中包括北京、青島、天津、鄭州等。《華夏時報》記者注意到，截至目前，已經(jīng)有9個城市公布集中出讓宅地的計劃，其分別是廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京等城市。

除了北京之外，廣州、天津、杭州3個城市集中出讓土地的面積也較大。其中，廣州集中出讓48宗地塊，土地面積達到了393.6公頃。天津和杭州則分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積也均超過了300公頃。

不可否認，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，集中供地這一政策也同步開啟了一個新的時代，土地供應(yīng)模式的調(diào)整對于房企提出了更高的要求。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，集中供地政策、三道紅線以及房貸集中度將成為樓市長效機制的三大利器。供地節(jié)奏的調(diào)整會促使房企積極主動研究此類政策和競爭策略，分析潛在的土地投資機會，有助于真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩(wěn)。

“相比較以往土地逐塊成交，集中供地使得在土地交易期內(nèi)土地供應(yīng)量大幅增加。在出讓保證金制度下，對于部分熱點城市熱點地塊的競拍起到了分流的效果，開發(fā)商更加注重以合理的價格獲得合理的土地資源，土地市場回歸理性，地價的增速有望放緩。”中泰證券方面認為。(記者 李凱旋 李未來 北京報道)

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