萬(wàn)科平庸了嗎?關(guān)于這一話(huà)題的討論，幾年來(lái)總不絕于耳。

許多年前，萬(wàn)科是行業(yè)的“模范”，今日萬(wàn)科固然還是房地產(chǎn)行業(yè)的“思想者”，“白銀時(shí)代”“管理紅利時(shí)代”的論斷，都是它對(duì)行業(yè)發(fā)出的“最強(qiáng)音”。最終也證明，危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的萬(wàn)科的確對(duì)市場(chǎng)感知靈敏。

萬(wàn)科因此被“捧上神壇”，即便在它告別規(guī)模王座多年后，它依然是許多人心目中的“絕對(duì)龍頭”“第一房企”。直至今日，它的市值依然是房地產(chǎn)賽道上的王者;但一眾它曾經(jīng)的追趕者龍湖、華潤(rùn)置地，因有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)和確定性的未來(lái)，已經(jīng)越來(lái)越向它靠近了。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科2020年業(yè)績(jī)推介會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)要從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，住房越來(lái)越像耐用消費(fèi)品，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)越來(lái)越像制造業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不管是長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、辦公、酒店、物流，其本質(zhì)是內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)，越來(lái)越像服務(wù)業(yè)。

萬(wàn)科是在做“難而正確”的事情，行業(yè)總體突破瓶頸的關(guān)鍵，不外乎如此。但就像萬(wàn)科的中小股東在社交媒體上的調(diào)侃，“龍湖只差一個(gè)漲停市值就可以超過(guò)萬(wàn)科了，而你沒(méi)法想象，‘商業(yè)’龍頭萬(wàn)科、‘物流’龍頭萬(wàn)科。”

萬(wàn)科年屆不惑，初心還在嗎?動(dòng)力還在嗎?

“第二曲線”

站在今天回溯過(guò)往，萬(wàn)科本應(yīng)在更早之前就意識(shí)到，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外尋找“第二增長(zhǎng)曲線”的重要性。

這種危機(jī)感和緊迫感萬(wàn)科有。2014年，萬(wàn)科預(yù)判行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，多元化業(yè)務(wù)的探索如火如荼地開(kāi)啟了，但基因使然，萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)一度駛?cè)朊酝臼沟闷湓谛聵I(yè)務(wù)的發(fā)掘之上，一度喪失十足的動(dòng)力與魄力。

2019年，郁亮在萬(wàn)科目標(biāo)和行動(dòng)溝通會(huì)議上表示，“我們認(rèn)為我們需要找到一個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)具有相同前景的行業(yè),但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，我們不太可能找到這樣一個(gè)行業(yè)。”

那時(shí)候萬(wàn)科的發(fā)展戰(zhàn)略要點(diǎn)是“收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)”，過(guò)于發(fā)散的多元化業(yè)務(wù)聲量逐漸變小。

萬(wàn)科其時(shí)也沒(méi)有尋找更具備潛力的業(yè)務(wù)，盡管在當(dāng)年的《致股東書(shū)》中，萬(wàn)科肯定地表示，“我們必須將視野開(kāi)放到更廣闊的空間，將服務(wù)延伸到客戶(hù)生活需求的更多方面，基于人民美好生活需要不斷拓展、提升能力，打造客戶(hù)愿意買(mǎi)單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，唯有如此，才能真正找到萬(wàn)科未來(lái)的第二曲線。”

延宕至今，萬(wàn)科的“第二增長(zhǎng)曲線”方有眉目，即便與市場(chǎng)認(rèn)可還有些許距離。

2020年，萬(wàn)科旗下以空間科技服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的“萬(wàn)物云”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%，超過(guò)碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)，無(wú)愧龍頭;萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目(含非并表項(xiàng)目)的營(yíng)業(yè)收入18.7億元，同比增長(zhǎng)37%。

但最為投資者關(guān)心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，萬(wàn)科表現(xiàn)略微欠缺。2020年，萬(wàn)科商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.22億元，同比增長(zhǎng)4.33%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入42.22億元，同比下降1.62%。

如果做一個(gè)行業(yè)中的對(duì)標(biāo)，萬(wàn)科的租金收入水平，的確算不上優(yōu)秀。布局最早的華潤(rùn)置地，計(jì)劃五年內(nèi)租金翻番，這意味著在2025年，華潤(rùn)置地的租金收入大約要達(dá)到300億元;龍湖今年的租金目標(biāo)也將突破85億元，而萬(wàn)科從未給予市場(chǎng)這樣確切的期望。

萬(wàn)科總裁祝九勝在2020年萬(wàn)科業(yè)績(jī)推介會(huì)上告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，很多人都很關(guān)心萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)做得怎么樣，大家通常關(guān)注的都是收入、利潤(rùn)這類(lèi)指標(biāo)，但經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的生意模式、現(xiàn)金流特征和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有很大的不同，如果還沿用開(kāi)發(fā)時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行評(píng)估可能是不太合適的。

然而，資本市場(chǎng)從來(lái)不相信詩(shī)和遠(yuǎn)方。

一個(gè)事實(shí)是，今年成為各大龍頭房企對(duì)標(biāo)對(duì)象的龍湖，它的PE是13.15倍，而萬(wàn)科的PE是8.4倍。一名不愿具名的分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，龍湖的PE高，是因?yàn)樗陂_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外的商業(yè)等等，是可見(jiàn)度高的半只“收租股”，而萬(wàn)科還是“傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商”，沒(méi)法給予更高的估值。

歸于平淡

許多萬(wàn)科的舊擁躉，提起這家企業(yè)，總提到多年前它卓越的產(chǎn)品力和創(chuàng)新力，還有它曾經(jīng)在行業(yè)中呼風(fēng)喚雨的領(lǐng)導(dǎo)力。

房地產(chǎn)行業(yè)還需要“思想者”萬(wàn)科嗎?

這幾年來(lái)，萬(wàn)科不那么尖銳了，不那么鋒芒畢露了，隨之而來(lái)對(duì)它的指責(zé)也變多了。它被貼上了“保守”“中庸”的標(biāo)簽，它對(duì)行業(yè)的貢獻(xiàn)也的確不如以往，但這或許不是壞事。當(dāng)萬(wàn)科從“精英文化”的話(huà)語(yǔ)體系中走出，行業(yè)中或許可以看到更多實(shí)事求是的解決問(wèn)題的方案。

正如祝九勝所說(shuō)，在一個(gè)靠能力掙錢(qián)的邏輯下，既要避免致命短板，還要打造制勝長(zhǎng)項(xiàng)。管理紅利時(shí)代以充分競(jìng)爭(zhēng)為主要特征，競(jìng)爭(zhēng)烈度比以前強(qiáng)很多，企業(yè)不可能再靠一兩樣關(guān)鍵的資源就能夠打贏、獲勝，均好無(wú)短板是這個(gè)時(shí)代必然要求。

萬(wàn)科正在遭遇行業(yè)整體的問(wèn)題，在突破瓶頸、實(shí)現(xiàn)均好無(wú)短板的路上，它尚沒(méi)有更好的辦法，它也在探險(xiǎn)，在向其他的行業(yè)學(xué)習(xí)。

在今天的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮說(shuō)，今年是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年，大家都在感嘆掙錢(qián)不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢(qián)了，這是不是就代表我們沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)了呢?家電行業(yè)的發(fā)展給我們提供了一個(gè)很好的例子。

“十多年前，家電行業(yè)就遭遇到了類(lèi)似于今天房地產(chǎn)行業(yè)的‘管理紅利時(shí)代’，當(dāng)時(shí)每戶(hù)家庭‘三大件’基本普及，早度過(guò)了短缺時(shí)代。家電行業(yè)在2007年市場(chǎng)已逐漸飽和接近‘天花板’。但經(jīng)過(guò)殘酷的行業(yè)洗牌，存活下來(lái)的龍頭企業(yè)比如美的、格力，最終都憑借著好產(chǎn)品、好服務(wù)和好的經(jīng)營(yíng)管理能力贏得了市場(chǎng)，給股東創(chuàng)造了良好的回報(bào)。”郁亮表示。

這番表露心跡的話(huà)，代表萬(wàn)科徹底打破幻想。在向深水區(qū)邁進(jìn)的過(guò)程中，萬(wàn)科用“腳踏實(shí)地”的姿態(tài)迎接一切的挑戰(zhàn)。

一個(gè)可以看出萬(wàn)科“接地氣”的事情是，萬(wàn)科開(kāi)始向行業(yè)的優(yōu)秀人才“伸出橄欖枝”了。盡管過(guò)往萬(wàn)科有“海盜行動(dòng)”，但萬(wàn)科的中高層人士，來(lái)自萬(wàn)科內(nèi)部培養(yǎng)的人才依然占絕大多數(shù)，甚至于，萬(wàn)科過(guò)往部分崗位，是完全拒絕來(lái)自于其他開(kāi)發(fā)商的人士的。

郁亮致力于打破相對(duì)封閉的萬(wàn)科，他要為萬(wàn)科“引來(lái)活水”，惟有戰(zhàn)無(wú)不勝的“冠軍組織”，才是萬(wàn)科能夠不懈前進(jìn)的動(dòng)力。

“當(dāng)前綜合競(jìng)爭(zhēng)的烈度已不局限于行業(yè)內(nèi)，而是在整個(gè)社會(huì)之中，因此我們需要社會(huì)優(yōu)秀人才加入。萬(wàn)科今天在跟騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)人才，因?yàn)榭萍家呀?jīng)融入到萬(wàn)科業(yè)務(wù)的方方面面去了，對(duì)人才的要求發(fā)生變化了。一線公司總經(jīng)理人選，我們也是優(yōu)先考慮從外面請(qǐng)人。”郁亮說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科