西安市三度加碼樓市調(diào)控,調(diào)控方式從監(jiān)管端和開發(fā)端,轉(zhuǎn)向了土地端和金融端。
西安市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。
多名業(yè)界人士認(rèn)為,近期,西安市接連為樓市“打補(bǔ)丁”,是為了達(dá)到監(jiān)管層督導(dǎo)工作的效果,進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作和過熱現(xiàn)象。
根據(jù)住建部消息,住建部副部長(zhǎng)倪虹曾在兩會(huì)后帶隊(duì)赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。期間,倪虹強(qiáng)調(diào),要深入貫徹落實(shí)“兩會(huì)”精神,保持房地產(chǎn)調(diào)控定力,確保實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo),著力解決新市民住房突出問題。
隨后,成都、西安相繼升級(jí)了樓市調(diào)控。
一月內(nèi),調(diào)控三次
截至目前,3月內(nèi),西安市已三度升級(jí)了樓市調(diào)控。
與前兩次調(diào)控手段不同的是,最新調(diào)控政策著重強(qiáng)調(diào)了住房與人口、土地供應(yīng)和金融信貸的協(xié)同效應(yīng)。
同時(shí),在需求端抑制樓市“虛火”的同時(shí),也加強(qiáng)了住宅用地供給。根據(jù)《通知》,西安市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上。
廣東市住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng),當(dāng)前,伴隨樓市熱度從一線城市傳導(dǎo)給二線城市,二線城市也紛紛接棒調(diào)控。日前,住建部已對(duì)杭州、成都、西安等多個(gè)二線熱點(diǎn)城市進(jìn)行督導(dǎo)。在此背景下,西安及時(shí)收緊調(diào)控,顯然是參考并借鑒了其他城市的做法,尤其是成都的做法,以期達(dá)到監(jiān)管層的要求。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2月份,西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%,二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%,漲幅居于二線城市前列。
根據(jù)《通知》,西安市進(jìn)一步加強(qiáng)了“限售”、“限購(gòu)”政策。一方面,延長(zhǎng)了“限售”時(shí)間,另一方面,將“限購(gòu)”人群延伸至新市民和剛需群體。
在“限售”方面,《通知》明確,在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi),商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。
而此前,在商品房買賣方面,西安市執(zhí)行的是“滿3滿2”的政策,即新商品住房網(wǎng)簽合同滿3年、二手房取得不動(dòng)產(chǎn)登記證滿2年后,才可上市交易。
至此,新政將“限售”年限延長(zhǎng)至5年。
李宇嘉認(rèn)為,在二線城市中,西安的限售政策相對(duì)較為嚴(yán)格。而政策鼓勵(lì)買,不鼓勵(lì)賣,也彰顯了西安市仍希望其樓市保持一定的活躍度。
在“限購(gòu)”方面,對(duì)于“新市民”,《通知》規(guī)定,對(duì)于從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房或二手住房的,須落戶滿1年,且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅(退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外)。
對(duì)于剛需群體,《通知》規(guī)定,將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購(gòu)房前48個(gè)月。
之所以加強(qiáng)戶籍限購(gòu),在李宇嘉看來,因?yàn)槲靼猜鋺糸T檻較低。作為西北的中心城市,西安市集聚人口的潛力非常大,也是近期當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴漲的主要原因。“因此,對(duì)于落戶買房的,也要進(jìn)行限購(gòu),這樣可以更好控制市場(chǎng)情緒。一般來說,新市民落戶一年后買房的相對(duì)少,透過西安的樓市新政,不難看出,很多買房者可能就是投資客。”
值得注意的是,根據(jù)新政,在家庭購(gòu)房套數(shù)和限購(gòu)區(qū)域方面,西安并沒有做出調(diào)整,仍按照原政策執(zhí)行。
建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制
繼22個(gè)城市推出供地“兩集中”計(jì)劃后,在此次的新政中,西安市也明確,建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制、調(diào)整供地節(jié)奏、每年按照季度集中出讓土地。
事實(shí)上,今年以來,北京、成都、湖州等多個(gè)城市均提出了房地聯(lián)動(dòng)的概念。而在政策文件名中提及“房地聯(lián)動(dòng)政策”,西安市是第一個(gè)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這表明土地端的調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要變化,也是此次西安樓市新政的一大重點(diǎn)。
他還認(rèn)為,西安的“房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”包括了三方面:第一、供地規(guī)模要增長(zhǎng),尤其是要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫(kù)存等因素進(jìn)行供地安排,真正吻合住房需求;第二、品質(zhì)要求成為土拍中需要導(dǎo)入的內(nèi)容,在強(qiáng)調(diào)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)等內(nèi)容上,定品質(zhì)成為當(dāng)前政策關(guān)注點(diǎn),這也是房企后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)所需要注意的內(nèi)容;第三、落實(shí)集中供地政策,尤其是違法“三道紅線”要求的房企將沒有拍地機(jī)會(huì)。
《通知》顯示,每年一季度,發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息,穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期;每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告,集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人,不得參與土地競(jìng)拍。
對(duì)于本輪樓市熱度從一線城市傳導(dǎo)至二線城市的現(xiàn)象,李宇嘉認(rèn)為,考慮到大面積調(diào)控政策的落地、金融監(jiān)管的強(qiáng)化、資金違規(guī)流入樓市的監(jiān)控加強(qiáng)等因素,一二線熱點(diǎn)城市“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象不太可能蔓延至廣大的二三線城市。
他進(jìn)一步指出,目前,全國(guó)范圍內(nèi),商品房市場(chǎng)已經(jīng)開始觸頂。2021年,全國(guó)樓市大概率呈現(xiàn)高位徘徊的走勢(shì)。與此同時(shí),此前,由于投資客,特別是外地炒房客集聚,導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的城市和片區(qū),在本輪調(diào)控下,可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況。
關(guān)鍵詞: 西安 樓市調(diào)控