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2020年廣深樓市同現(xiàn)“翹尾行情” 后市走向何方?

時(shí)間 : 2021-01-12 14:57:29來(lái)源 : 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

接連受到政策嚴(yán)控的房地產(chǎn)市場(chǎng),在“三道紅線”“房貸紅線”新規(guī)落定之后逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期。這沒有澆滅高能級(jí)城市的市場(chǎng)熱情,粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市廣州、深圳在歲末新年均走出了“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的行情。

灣區(qū)“雙雄”所處的環(huán)境不盡相同,但均醞釀了足夠推升樓市上行的動(dòng)能。深圳商品房供應(yīng)量一直處于低位,盡管在2020年“715”新政出臺(tái)之后曾短暫縮量,但價(jià)格堅(jiān)挺,調(diào)控之后一手房成交依然火爆,二手至今也已逐漸走出調(diào)控的影響;廣州樓市則是在平穩(wěn)兩年多之后,城市價(jià)值再被發(fā)掘,市場(chǎng)步入上升通道。

需要強(qiáng)調(diào)的是,兩座城市整體均呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì),但廣州、深圳未來(lái)的政策走向或?qū)⒆呦蚍只9餐c(diǎn)是,在供給端,廣州、深圳的土地供應(yīng)都持續(xù)放量;在需求端,廣州購(gòu)房者鮮用“高杠桿”,炒作情緒較弱,市場(chǎng)整體平穩(wěn)為主;而深圳資金流動(dòng)密集,民間炒作氛圍較濃,存在進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性。

在分化中走高

“冰火交加”,用在廣深樓市最近的行情走勢(shì)上再合適不過(guò)。

從數(shù)據(jù)面上來(lái)看,廣深樓市在成交價(jià)與成交量上都呈現(xiàn)出上揚(yáng)的趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年最后一個(gè)月,深圳錄得平均單價(jià)為87957元/平方米,同比上漲34.23%;廣州平均單價(jià)為39851元/平方米,同比上漲11.55%。

價(jià)格上漲的同時(shí),成交量更屢創(chuàng)紀(jì)錄。公開數(shù)據(jù)顯示,2020年12月廣州新房成交達(dá)到17243套,創(chuàng)單月成交量新高;中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,深圳2020年11月、12月兩個(gè)月的成交量均創(chuàng)下年內(nèi)新高,其中11月成交量為6296套,同比上升至97.0%,創(chuàng)下了自2016年1月以來(lái)近5年的新高;12月成交量為5219套,雖環(huán)比下降17.1%,仍為年內(nèi)次高。

盡管供需兩旺,但在城市內(nèi)部,“分化”依然是當(dāng)下的主流。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪多位廣州、深圳的市場(chǎng)觀察人士、中介人士與購(gòu)房者,從他們所反映的情況來(lái)看,市場(chǎng)冷熱不均的情況十分明顯。廣州是黃埔、南沙等熱點(diǎn)片區(qū)動(dòng)力十足;深圳則是一手“打新熱”持續(xù),二手“天價(jià)豪宅盤”出手較難,剛需客較多的片區(qū)例如坂田等,成交則逐漸回復(fù)至調(diào)控前狀態(tài)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,廣州2020年全年一手成交價(jià)漲幅前二分別是南沙與黃埔,其中南沙錄得成交均價(jià)為26622元/平方米,漲幅為24.46%;黃埔錄得30217元/平方米的成交價(jià),漲幅為17.9%;與之相對(duì),白云、增城全年均價(jià)則呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì),跌幅分別為4.72%、2.73%。

在二手房方面,廣州熱點(diǎn)片區(qū)同樣熱情高漲。天河車陂片區(qū)的中介小劉近期忙著收房,但市場(chǎng)依然供不應(yīng)求, “有客戶,沒盤。”

與廣州相比,深圳的市場(chǎng)情況更加特殊。由于深圳一手市場(chǎng)上一二手價(jià)格存在倒掛,故而導(dǎo)致大量的購(gòu)房者潛伏于各大新盤“打新”,深圳近期樓盤“開盤即秒光”的情形屢見不鮮。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù),2020年12月,深圳22個(gè)開盤的住宅項(xiàng)目中,有7個(gè)日光盤,新房整體開盤去化情況較好。

二手方面則存在較為明顯的分水嶺,剛需客較多、房屋總價(jià)較低的龍崗片區(qū)成交暢旺,老牌豪宅片區(qū)南山、福田則較為平淡。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截止到2020年12月30日,龍崗成交量依然位居首位,成交套數(shù)為2171套,占全市成交的33.0%。

李念是深圳布吉片區(qū)的中介,他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,“好賣,我在布吉接觸的大部分是剛需客,200-600萬(wàn)的客戶群體市場(chǎng)上可選擇的房源特別少,我找房子找到心碎。以前帶客戶都會(huì)對(duì)比個(gè)兩三套,現(xiàn)在沒得對(duì)比,一個(gè)小區(qū)可能就看一兩套房子。”

另一名中介林翔所在的深圳坂田片區(qū)同樣剛需客聚集,他的感受是,“很不錯(cuò),個(gè)別社區(qū)已經(jīng)恢復(fù)到‘715’以前的月成交量了,也沒什么市場(chǎng)價(jià)的房源可供客戶篩選的,每成交一套總價(jià)還是創(chuàng)新高。”

并非所有人都如李念他們一般幸運(yùn),更多的中介還為開不出單而煩惱。一名南山后海豪宅片區(qū)的店?yáng)|指出,“我的感覺就是,市場(chǎng)不好。從去年12月1日到現(xiàn)在,我們店沒有開出一張單。”

后市走向何方?

廣州、深圳本輪樓市上行,與宏觀環(huán)境有著密切的聯(lián)系。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱,2020年受到疫情的沖擊比較大,市場(chǎng)對(duì)樓市有所預(yù)期疊加央行表態(tài)貨幣政策不急轉(zhuǎn)彎,都對(duì)市場(chǎng)情緒有一定的提振作用。

此番背景下,廣深雙城成交量創(chuàng)下樓市新高也在意料之中。不過(guò),需要強(qiáng)調(diào)的是,廣州、深圳目前無(wú)論是供應(yīng)端或者需求端,所面對(duì)的微觀環(huán)境和調(diào)控壓力全然不同,這也將左右兩座城市后續(xù)的政策走向。

從供應(yīng)端來(lái)看,廣州的供應(yīng)量向來(lái)較為充足??硕鸬臄?shù)據(jù)顯示,2020年,廣州共出讓經(jīng)營(yíng)性用地146宗,同比增長(zhǎng)62.22%;獲得土地出讓金2465億元,同比上漲46.63%。從商品房供應(yīng)來(lái)看,廣州也不存在“庫(kù)存量低”的情形。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,從整體市場(chǎng)情況來(lái)看,2020年12月,廣州一手房供應(yīng)帶動(dòng)庫(kù)存面積提升至近一年高位;但由于下半年以來(lái)整體成交猛增,最新消化周期已降低至7.8個(gè)月,廣州新房整體呈現(xiàn)“快推快銷”狀態(tài)。

與廣州相比,盡管深圳在土地供應(yīng)端也在持續(xù)發(fā)力,但受限于實(shí)際條件,商品房庫(kù)存量也常年處于較低的區(qū)間。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示,截止到2020年12月31日,深圳一手住宅庫(kù)存面積312.8萬(wàn)平方米。當(dāng)前深圳一手住宅去化周期為6.6個(gè)月,仍處于較低水平。

深圳這種“供不應(yīng)求”的狀態(tài)將購(gòu)房者情緒維持在高燒狀態(tài),市場(chǎng)也存在濃郁的“炒作”氛圍,代持、高杠桿之風(fēng)依然存在,深圳未來(lái)依然可能進(jìn)一步加碼調(diào)控。

2020年11月30日,深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡在接受采訪時(shí)也表示,針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況,政府部門正在研究綜合調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。

時(shí)至今日,“綜合調(diào)控政策”是否落地依然不明朗,但深圳對(duì)購(gòu)房資金的管控越趨嚴(yán)格。一名深圳四大行的貸款專員指出,“目前批貸方面的確嚴(yán)格一些,不過(guò)如果首套房的首付款不是貸款來(lái)的,不會(huì)太苛刻。”

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁也建言,官方可針對(duì)樓市里面出現(xiàn)的新情況做一個(gè)“補(bǔ)漏洞”的行為,但針對(duì)需求側(cè)的壓制,是一種揚(yáng)湯止沸的辦法,深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng),目前深圳的做法已經(jīng)看到了這個(gè)趨勢(shì),深圳在未來(lái)的“十四五”期間,土地供應(yīng)以及相關(guān)聯(lián)的住房供應(yīng)都會(huì)明顯拉伸。

深圳市住房和建設(shè)局1月11日發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點(diǎn)》,數(shù)據(jù)顯示,2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度,共完成新開工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米,為歷年之最,同比增長(zhǎng)160%;商品住房用地供應(yīng)227.53公頃,完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。

與之相對(duì),廣州市場(chǎng)則顯得較為理性,李宇嘉指出,廣州樓市整體平穩(wěn),只是個(gè)別區(qū)域有點(diǎn)漲,現(xiàn)在不太可能再去出調(diào)控政策。廣州克而瑞首席分析師肖文曉也認(rèn)為,“政府已經(jīng)(對(duì)哄抬房?jī)r(jià))給了反饋,沒有出調(diào)控政策的必要。官方要做的就是穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系,防止有關(guān)各方過(guò)度炒作。”

關(guān)鍵詞: 廣深樓市