2020年,杭州十區(qū)全年成交228宗地塊，涉宅115宗，土地出讓金總額2506億元，僅次于上海(數(shù)據(jù)來源：中指研究院)。

而限房?jī)r(jià)出讓、未來社區(qū)帶方案出讓、“三條紅線”等，都給杭州土地市場(chǎng)帶來了變化。

關(guān)鍵詞：雙限時(shí)代

今年出讓涉宅地皆限房?jī)r(jià)

2019年7月29日，杭州土地出讓開始實(shí)行“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”(以下簡(jiǎn)稱“雙限”)。因而到了2020年，一個(gè)最大的改變是，全年出讓的涉宅地塊，清一色地限定了房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)已經(jīng)被限定了，那么拿地價(jià)格越高，利潤(rùn)就越微薄。以往“一擲千金”的房企也不得不開始精打細(xì)算。

從各個(gè)地塊的新房限價(jià)來看，除了臨安、富陽等少數(shù)板塊略有提高之外，大多數(shù)持平，6.98萬元/m2的天花板未突破。

而縱觀全年出讓的115宗涉宅地塊，樓面價(jià)創(chuàng)下新高的僅有臨安、富陽、祥符、之江轉(zhuǎn)塘、未來科技城等少數(shù)板塊。

更多的板塊地價(jià)正在回落，例如剛需板塊臨平新城，地價(jià)回落至2017年水平。蕭山所前鎮(zhèn)的地價(jià)，近三年來也是原地踏步。

關(guān)鍵詞：三道紅線

本土房企拿地機(jī)會(huì)大增

“雙限”后，一個(gè)較為明顯的變化是，本土房企的拿地機(jī)會(huì)增加了，這在今年尤為如此。說到底，“雙限”之前，“不差錢”的外來房企往往會(huì)成為最后的贏家;而“雙限”之后，一些管理成本高企的房企，以及對(duì)利潤(rùn)率要求高的房企，只能放棄拿地。

而受“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)(剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得大于1倍，踩線者將限制融資)的影響，一些踩紅線的激進(jìn)房企只能收縮拿地戰(zhàn)線。這就給了沒有踩線、又有一定資金的本土房企更多機(jī)會(huì)。

今年杭州土地市場(chǎng)的“王者”非濱江房產(chǎn)莫屬，全年拿地13宗，拿地金額達(dá)381.78億元，牢牢占據(jù)今年房企拿地榜榜首。排在第二的綠城，全年拿地11宗，拿地金額236億元。

除了濱江、綠城兩大頭部本土房企之外，今年也有不少中小本土房企滿載而歸。例如興耀，年初封頂價(jià)勇奪蕭山市北星漫里項(xiàng)目，8月以11億元撿漏南部臥城宅地，9月再次豪擲23.7億元拿下浦沿宅地。再比如9月18日的大關(guān)寶地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，中豪以33771元/m2的樓面價(jià)成功勝出。

關(guān)鍵詞：未來社區(qū)

地塊帶方案出讓

未來社區(qū)，也給今年的杭州土地市場(chǎng)帶來變化。

2019年，浙江省政府工作報(bào)告首次提出“未來社區(qū)”。

未來社區(qū)就是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區(qū)，是圍繞社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價(jià)值導(dǎo)向，以未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、能源、物業(yè)和治理九大場(chǎng)景創(chuàng)新為引領(lǐng)的新型城市功能單元。簡(jiǎn)而言之，就是對(duì)未來生活住區(qū)的一種探索。

6月16日，望江新城地塊經(jīng)過83輪激烈角逐，最終由濱江房產(chǎn)以近62億元總價(jià)收入囊中。望江新城地塊系杭州掛牌出讓的首宗未來社區(qū)用地，地塊帶方案出讓，因此備受市場(chǎng)關(guān)注。

為何要帶方案出讓?顯然這是要確保未來社區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

據(jù)悉，浙江省首批24個(gè)未來社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目中，凡是新建項(xiàng)目涉及到的土地，均須帶方案出讓。目前杭州已有三個(gè)未來社區(qū)完成土地出讓，除了上城區(qū)始版橋社區(qū)(望江新城)之外，還包括由綠城、萬科、華潤(rùn)三家房企分食的蕭山亞運(yùn)社區(qū)，以及由融創(chuàng)競(jìng)得的錢塘新區(qū)云帆社區(qū)。

未來社區(qū)改變了土地出讓的要求。房企拿地不再是一錘子買賣，不僅要確保方案、場(chǎng)景的落地，還要涉及建成后的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，這就對(duì)房企提出了更高的要求，有利于行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

關(guān)鍵詞： 杭州