中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2020總結(jié)&2021展望》。《報(bào)告》稱，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

回顧2020年，《報(bào)告》稱，上半年為抵抗新冠肺炎疫情沖擊，中央財(cái)政、貨幣政策齊發(fā)力，疊加各地頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策，市場(chǎng)快速恢復(fù)。進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，中央強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，“三道紅線”試點(diǎn)實(shí)施，同時(shí)多個(gè)房?jī)r(jià)、地價(jià)不穩(wěn)的城市先后升級(jí)調(diào)控政策，力促市場(chǎng)理性回歸。

市場(chǎng)方面，重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)規(guī)模已基本恢復(fù)，百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)量?jī)r(jià)上行特征突出。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)。一季度受疫情影響新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二、三季度累計(jì)漲幅均在1%以上，10-11月價(jià)格累計(jì)上漲0.72%，較去年同期擴(kuò)大0.36個(gè)百分點(diǎn)。

政策方面，中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強(qiáng)化。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2020年中央調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部等中央部委多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，受熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。

地方因城施策，調(diào)控政策先松后緊。在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級(jí)樓市調(diào)控政策，但整體來看，除深圳等個(gè)別城市外，多數(shù)城市出臺(tái)的調(diào)控政策較為溫和。

土地市場(chǎng)方面，整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長(zhǎng)，出讓金增長(zhǎng)近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長(zhǎng)2.2%;成交9.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%;住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長(zhǎng)17.8%。

住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平，平均溢價(jià)率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)為4698元/平方米，同比上漲10.9%;平均溢價(jià)率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價(jià)的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動(dòng)全國(guó)成交樓面均價(jià)上漲。

展望2021年，《報(bào)告》稱，中央將多舉措暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，充分挖掘國(guó)內(nèi)需求潛力，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)向好;貨幣政策將保持穩(wěn)健，同時(shí)更加注重在穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提供更有利的資金環(huán)境。房地產(chǎn)調(diào)控整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，短期內(nèi)限購(gòu)、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。

在此背景下，中指院預(yù)計(jì)2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，將推動(dòng)需求釋放更趨理性，預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷售面積下降2.3%~3.8%，銷售均價(jià)則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，漲幅在3.9%~5.4%之間;供應(yīng)端，隨銷售去化壓力顯現(xiàn)，新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但2020土地面積的提升將支撐2021年新開工規(guī)模維持高位，全年降幅有望控制在1.6%以內(nèi)，投資則將保持中高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅5.4%～6.9%。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)