趕在信息披露截止日期前，金融街控股股份有限公司(下稱“金融街”，000402.SZ)交上一份差強人意的三季報。

根據(jù)金融街11月1日披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，2020年1-9月，金融街營業(yè)收入105.18億元，同比減少21.22%;歸屬上市公司股東的凈利潤約9.1億元，同比下降33.87%。其中，7月-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入46.51億元，同比增加21.37%;歸屬上市公司股東的凈利潤6.58億元，同比大增103.98%。

從最新發(fā)布的財報來看，進入2020年，金融街的營收和凈利持續(xù)走低，直至三季度才有所回升。把時間線拉長，近幾年，其業(yè)績也在不斷震蕩。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，作為起家北京的市屬國企，金融街的很多土儲都分布在北京，但這兩年北京的市場不景氣，也直接影響了金融街的存貨周轉(zhuǎn)和銷售。

存貨低周轉(zhuǎn)

前三季度，金融街實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤較去年同期下降約33.87%，但降幅較2020年上半年明顯回升。

對于公司上半年業(yè)績大幅下調(diào)，金融街表示，主要原因是受新冠肺炎疫情影響。但因銷售項目開盤時間相對集中于二、三季度，因此三季度銷售回款飆升，業(yè)績大增，預(yù)計四季度情況會進一步得到改善。

在強化產(chǎn)品服務(wù)、加快項目銷售去化方面，雖有疫情影響，但金融街實現(xiàn)銷售簽約額263.7億元，較去年同期增長5.3%。其中，商務(wù)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售簽約額16.4億元(銷售面積約6.4萬平方米)，住宅地產(chǎn)實現(xiàn)銷售簽約額247.3億元(銷售面積約100.7萬平方米)。

盡管簽約銷售額略有提升，但從歷年來看，金融街控股存貨周轉(zhuǎn)率一直不高。2015年至2019年，這一指標分別為0.19、0.23、0.32、0.17、0.20，尤其2018年銷售額創(chuàng)新高的同時，存貨周轉(zhuǎn)率卻處于近五年的最低水平，只有0.17。

行業(yè)橫向?qū)Ρ瓤矗?019年，同樣以商業(yè)地產(chǎn)為主的大悅城地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率達0.24，富力地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率0.29;銷售規(guī)模比較相近的北大資源存貨周轉(zhuǎn)率是0.70，花樣年的存貨周轉(zhuǎn)率是0.39，均高于金融街控股。

由于存貨周轉(zhuǎn)率偏低，2015年至2019年，金融街的營業(yè)收入為155.65億元、198.53億元、255.19億元、221.13億元和261.84億元，同比增長率為-29.37%、27.55%、28.54%、-13.35%和18.41%，無法為股東提供持續(xù)穩(wěn)定的增長業(yè)績。

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫此前發(fā)布的一份上市房企存貨周轉(zhuǎn)率排行榜，金融街、首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、華遠地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.1988、0.1707、0.1700和0.1440，均低于0.2，處于行業(yè)較低水平。

有熟悉北京國企的業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，與民營房企普遍高昂的財務(wù)成本，不快速周轉(zhuǎn)獲取利潤，隨時有可能面臨被行業(yè)淘汰的風險相比，國營房企的融資成本低，很多時候，其完成業(yè)績目標是根據(jù)既定的任務(wù)，而不是來自面對市場求生存的內(nèi)生動力。

業(yè)績消失的上海區(qū)域

公開資料顯示,2000年，金融街在深交所成功上市,是一家深交所上市的以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)運營控股公司。其產(chǎn)品涵蓋區(qū)域開發(fā)、商務(wù)綜合體、高端寫字樓、商業(yè)、住宅以及政府保障工程,服務(wù)對象幾乎遍及整個中國金融業(yè)。

作為一家立足于北京的國企，金融街主要在一線城市和區(qū)域中心城市進行房地產(chǎn)開發(fā),重點增持一線城市核心區(qū)域的寫字樓、商業(yè)物業(yè)等。目前金融街的業(yè)務(wù)范圍已布局京津冀、長三角、珠三角、成渝、中部五大城市群的核心城市。其成功開發(fā)運營的項目包括，北京金融街、天津金融城、重慶江北嘴、惠州金海灣等。

不過，根據(jù)2020年中報，上海區(qū)域的收入僅為9867萬元，收入占比1.68%;而2019年年報顯示，上海區(qū)域的銷售為63.41億元，收入占比24.22%，僅次于北京和廣州區(qū)域，上海區(qū)域的收入大幅下跌，為金融街的收入貢獻幾近消失。

2019年6月20日，金融街發(fā)布公告，公司全資子公司上海杭鋼嘉杰實業(yè)以6.49萬元/平方米的價格將金融街(海倫)中心D棟、E棟共計16240.42平方米出售給長城人壽，交易總價為10.54億元。

2014年初，金融街以總對價約52.3億元一次性收購SOHO中國位于上海的SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場的全部權(quán)益，兩個項目的成交價分別為30.55億元和21.77億元。此次收購成為其新的里程碑——金融街控股首次進入上海市場。

不過由于周轉(zhuǎn)慢的原因，上海區(qū)域直至2016年開始產(chǎn)生收入。2016年至2019年，上海區(qū)域的收入分別為36.94億元、5.588億元、29.74億元、63.41億元，占比分別為18.61%、2.19%、13.45%、24.22%。至2020年三季度，上海區(qū)域的收入幾乎消失。

與此同時，金融街的現(xiàn)金捉襟見肘。根據(jù)2020年半年報，截至2020年6月30日，金融街的短期借款為73億元，一年內(nèi)到期非流動負債為124.45億元，而2019年末，金融街賬上的短期借款僅為5000萬元，半年的時間，金融街的短期借款暴增145倍。

今年7月15日，證監(jiān)會向金融街批復(fù)稱，同意金融街向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過181億元的公司債券的注冊申請。上述181億公司債將采用分期發(fā)行的方式自證監(jiān)會同意注冊日起24個月內(nèi)完成，首期發(fā)行自證監(jiān)會同意注冊日起12個月內(nèi)完成。

關(guān)于該筆債券的募資用途，金融街在公告中表示，本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬用于償還到期公司債券和其他金融機構(gòu)借款等合規(guī)用途。

資管業(yè)務(wù)方面，金融街寫字樓板塊通過強化招商運營，三季度客流量和銷售額恢復(fù)明顯;酒店板塊合理調(diào)配運營資源，在保持服務(wù)品質(zhì)的同時加強成本費用管控，重點項目在疫情緩解后經(jīng)營回暖，三季度入住率明顯回升。同時，公司對受疫情影響的中小微企業(yè)客戶采取緩交、減免租金等措施，與客戶共克時艱。報告期內(nèi)，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入16.1億元，同比下降20%;實現(xiàn)息稅前利潤9.8億元，同比下降19%。

此外，金融街還在遵化、佛山、惠州獲取項目3個，新增權(quán)益建筑面積77.9萬平方米，實現(xiàn)權(quán)益投資額23.3億元。

新時代，這家老牌房企如何與時俱進，走出新未來，這是一個問題。

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