近期，杭州、無(wú)錫、南京、寧波等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，掀起長(zhǎng)三角新一輪調(diào)控大潮。市場(chǎng)分析人士指出，這些政策是“調(diào)控政策的精細(xì)化版”，目的在于補(bǔ)漏政策缺口、繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，長(zhǎng)三角各城市樓市調(diào)控本著“因城施策”“一城一策”的原則，同時(shí)也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標(biāo)，“調(diào)控”不是打壓。調(diào)控政策的出臺(tái)將起到“穩(wěn)定器”的作用，有助于市場(chǎng)回歸理性，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。

側(cè)重打擊“假落戶、假離婚、假人才”

三季度以來(lái)，包括杭州、無(wú)錫、南京、寧波等在內(nèi)，長(zhǎng)三角多個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策。從具體細(xì)則來(lái)看，這些新政大多側(cè)重打擊“假落戶、假離婚、假人才”，并對(duì)商品房銷售、公積金貸款等方面加強(qiáng)規(guī)范。

以近期出臺(tái)新政的杭州為例。9月4日，杭州從土地市場(chǎng)、住房貸款、稅收政策、限購(gòu)政策、無(wú)房家庭認(rèn)定等六個(gè)方面制定樓市新規(guī)。其中，在投靠落戶方面，以父母投靠成年子女方式落戶杭州市的，須滿3年方可作為獨(dú)立購(gòu)房家庭在本市限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房和二手住房。同時(shí)，新規(guī)對(duì)于無(wú)房家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，新增30周歲以上未婚單身且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄、離異單身滿3年且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年的購(gòu)房人，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。

而在此次“9·4新政”之前，今年3月開(kāi)始，杭州陸續(xù)放寬過(guò)新房預(yù)售限制、出臺(tái)人才優(yōu)先購(gòu)房。今年7月，杭州再次對(duì)限購(gòu)、限售、搖號(hào)政策進(jìn)行了細(xì)化。

8月30日，無(wú)錫市在現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上增加了對(duì)離異家庭購(gòu)房套數(shù)的限制，要求限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至六成等，防止通過(guò)“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格，進(jìn)一步提高購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本，抑制投機(jī)炒作。同時(shí)，無(wú)錫新政還對(duì)于房屋交易的稅費(fèi)內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房?jī)r(jià)格行為。

7月23日，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)通知，祭出九大穩(wěn)樓市措施。其中規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，堵住“假離婚”漏洞。此外，南京還提出優(yōu)先保障本市戶籍無(wú)房家庭的剛性購(gòu)房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無(wú)房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等。

7月6日，寧波收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提出要加大土地供應(yīng)、從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅的銷售價(jià)格、嚴(yán)格控制樓面地價(jià)等措施來(lái)降溫市場(chǎng)熱度。

8月14日，合肥市房管局對(duì)商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、完善商品房買賣合同約定內(nèi)容、規(guī)范商品房銷售廣告宣傳行為、加強(qiáng)商品房建設(shè)質(zhì)量品控管理、依約履行商品房合同交付責(zé)任以及加強(qiáng)房地產(chǎn)信訪矛盾化解等6個(gè)方面做出要求。同期，合肥對(duì)之前出臺(tái)的人才政策進(jìn)行了細(xì)化與完善，并接連出臺(tái)了2條公積金相關(guān)政策，包括個(gè)貸上限系數(shù)調(diào)節(jié)、婚前貸款次數(shù)記入家庭貸款次數(shù)等。

專家：“調(diào)控”不是打壓

不少業(yè)內(nèi)人士表示，綜合來(lái)看，上述這些城市出臺(tái)的政策是“調(diào)控政策的精細(xì)化版”，目的在于補(bǔ)漏政策缺口、繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

同策研究院宋紅衛(wèi)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，長(zhǎng)三角成為眾多房企的投資聚集區(qū)，今年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度也是長(zhǎng)三角區(qū)域最為明顯，上海、無(wú)錫、南京、常州、寧波等城市高樓板地塊頻出。因此，“這輪調(diào)控的特點(diǎn)就是‘穩(wěn)市場(chǎng)’，也可以視為取消疫情期間的適度放松政策，再度回歸強(qiáng)調(diào)控階段”。陳晟也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，調(diào)控是為了保持樓市健康平穩(wěn)的發(fā)展。疫情之后，長(zhǎng)三角市場(chǎng)恢復(fù)較快，因而部分熱度較高的市場(chǎng)實(shí)施了相關(guān)調(diào)控。

來(lái)自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，疫后長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能甚為強(qiáng)勁。在剛剛過(guò)去的8月份，杭州、寧波、南京、常州等銷售額同比漲幅均超50%。另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)，今年1-8月，長(zhǎng)三角區(qū)域新建住宅價(jià)格漲幅明顯，累計(jì)上漲3.85%，位列主要城市群首位;房企在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀拿地占比之和為57.3%，其中長(zhǎng)三角占比為26.1%。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，部分較早出臺(tái)調(diào)控政策的市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的降溫效果。

例如，“寧九條”新政出臺(tái)一個(gè)多月，9月1日，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：8月份南京共有66次開(kāi)盤，11833套新房涌入市場(chǎng)。最終，新房成交7814套，與7月成交的9512套相比，環(huán)比下跌約17.8%。不過(guò)，高品質(zhì)、大面積改善房的需求依然旺盛，葛洲壩南京中國(guó)府、蘇寧檀悅等新房受到追捧。二手房交易方面，8月份南京共成交12618套，比7月份的14728套下跌了2110套，環(huán)比下跌14.33%，同比2019年8月上漲約29.64%。且8月下半月開(kāi)始，南京樓市為“金九銀十”蓄力。8月最后一周，新房市場(chǎng)領(lǐng)取銷售許可證的就有29個(gè)盤。

對(duì)此，市場(chǎng)分析人士強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策一直以來(lái)的重要意義都在于保持樓市的平穩(wěn)和健康，而非大起大落。

陳晟向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，長(zhǎng)三角各城市樓市調(diào)控本著“因城施策”“一城一策”的原則，同時(shí)也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標(biāo)，“調(diào)控”不是打壓。“所以我認(rèn)為達(dá)到效果就不會(huì)有進(jìn)一步‘增碼’，更多的是原來(lái)的政策或者漏洞的一些補(bǔ)齊，比如說(shuō)購(gòu)買資格等。”其認(rèn)為，盡管長(zhǎng)三角樓市表現(xiàn)出一定的熱度，但市場(chǎng)體系比較完善，調(diào)控政策的出臺(tái)將起到“穩(wěn)定器”的作用，有助于市場(chǎng)回歸理性，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。

宋紅衛(wèi)也表示，未來(lái)預(yù)計(jì)已經(jīng)收緊調(diào)控政策的城市不會(huì)繼續(xù)加碼，“至少短期內(nèi)不會(huì)”。其解釋說(shuō)，這主要是由于融資環(huán)境已經(jīng)收緊，在三道紅線的融資新規(guī)影響下，大部分房企都把回籠現(xiàn)金流、控制有息負(fù)債作為首要任務(wù)，因此房?jī)r(jià)上漲壓力下降，甚至還會(huì)出現(xiàn)以價(jià)換量的情況。并且房企也會(huì)控制拿地的節(jié)奏，因此，在房?jī)r(jià)和地價(jià)趨穩(wěn)的情況下，不會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策。

不過(guò)，對(duì)于樓市的新一輪調(diào)控仍被認(rèn)為還將進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。7月24日及8月26日，住建部?jī)纱闻e辦房地產(chǎn)座談會(huì)及工作會(huì)，13個(gè)城市分別參會(huì)。其中，常州、成都及沈陽(yáng)同時(shí)參與了兩次會(huì)議。目前，參會(huì)城市中，寧波、杭州、南京、深圳等已在近期相繼出臺(tái)了新的調(diào)控政策，兩次參會(huì)的沈陽(yáng)也在9月6日宣布將嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)配建管理等。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，自進(jìn)入7、8月以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)樓市，包括深圳、杭州、南京、東莞等多個(gè)城市。預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒗^續(xù)有其他城市跟進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，深入落實(shí)中央“房住不炒”的原則。而同樣兩次參加住建部會(huì)議的成都、常州呼聲最高。

關(guān)鍵詞： 樓市