進(jìn)入9月，意味著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的到來。

近段時間，不少開發(fā)商們主動示好。一口價、特價房、買房送家電等優(yōu)惠頻現(xiàn)，從線上到線下，五花八門的促銷活動透露房企們想在這段時間打個“翻身仗”。

但7月以來，中央多次開會強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號。密集的調(diào)控政策下，讓“金九銀十”的實現(xiàn)蒙上了一層陰影。

繼8月26日召開的部分城市房地產(chǎn)工作會商會，強(qiáng)調(diào)落實城市主體責(zé)任，毫不動搖堅持“房住不炒”定位后，多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級。

9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎(chǔ)上加強(qiáng)細(xì)則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過一次性補(bǔ)繳來取得購房資格，同時對7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求 3 年限售(含贈與)。

9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。

9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，提出嚴(yán)格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年7月開始，全國已有近10個城市收緊樓市調(diào)控。梳理各地升級的樓市調(diào)控措施，可以發(fā)現(xiàn)明確的發(fā)現(xiàn)主要目標(biāo)就是為了打擊炒房。

如此密集的調(diào)控政策下，樓市的“金九銀十”還有希望嗎?業(yè)內(nèi)人士對此看法不一。

貝殼研究院表示，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年8月受監(jiān)測的全國范圍66個大中城市新房市場合計成交套數(shù)同比下滑1.2%，環(huán)比下滑14.5%。貝殼研究院策略研究部分析師許小樂預(yù)測，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現(xiàn)降價售房的小行情。許小樂認(rèn)為中央層面已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個月保持不變，上半年應(yīng)對疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整，房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不復(fù)存在。

其實，回顧往年，“金九銀十”也從來都不是年度成交高點(diǎn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，過去三年全國重點(diǎn)18個城市9月、10月兩個月的成交量均比上月下降，環(huán)比降幅在5%至10%左右。

克而瑞研究中心分析，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預(yù)計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強(qiáng)勁購買力支撐，房地產(chǎn)市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。

易居研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已完全擺脫新冠影響，開始走上正軌。易居近日發(fā)布的《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比增長16%。自5月份成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個月同比正增長。從前8月數(shù)據(jù)來看，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來降幅持續(xù)收窄。

易居研究院預(yù)計，“金九銀十”部分房企將以價換量促回款。“三條紅線”融資新規(guī)規(guī)定，將根據(jù)房企負(fù)債情況實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。對于部分資金壓力大的房企來說，以價換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作。

所謂“三條紅線”是指，近日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

其中，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

“三道紅線”中的三個指標(biāo)為衡量企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力的主要指標(biāo)。這三大指標(biāo)互為表里、相輔相成，綜合反映企業(yè)負(fù)債情況及償債能力。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，就2020年下半場，房企打折促銷是否將成為常態(tài)。后續(xù)還會有更多的房企會采取以價換量的方式回籠資金，降低負(fù)債。特別是對一些有規(guī)模發(fā)展意愿，但是負(fù)債率較高、踩了“紅線”的企業(yè)而言，以價換量，加速回籠資金，是短期內(nèi)快速減低負(fù)債率的有效方法。

不過房企降價是一回事，消費(fèi)者是否有購房需求又是另一回事。受上半年公共衛(wèi)生事件的影響，越來越多購房者開始意識到持有現(xiàn)金比持有房產(chǎn)更加重要，因此市場上的購房需求比以往有所下降。

中指研究院調(diào)查結(jié)果顯示，8月有購房計劃受訪者占比較7月下降3個百分點(diǎn)，其中，半年內(nèi)有購房計劃的受訪者占比也較7月下降。全國置業(yè)意愿強(qiáng)度整體下降，多數(shù)城市群、各線城市受訪者置業(yè)意愿強(qiáng)度均下降。

關(guān)鍵詞： 樓市