觀點(diǎn)網(wǎng)6月8日，歷時(shí)五天的上海2022年首批集中供地拉鋸戰(zhàn)落下帷幕。

此次共有36宗涉宅地塊開(kāi)拍，總面積199.71萬(wàn)平方米，總建筑面積425.19萬(wàn)平方米，總起價(jià)806.5億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，36宗地塊中臨港新片區(qū)有8宗，松江區(qū)和青浦區(qū)各有4宗，閔行區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)各有3宗，普陀區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)各有2宗，楊浦區(qū)和徐匯區(qū)各有1宗。

首日以約495.78億元的成績(jī)，拉開(kāi)解封之后首日集中供地的帷幕；隨后四日上海分別收金66.57億元、105.5億元、77.12億元和89.74億元。

最終在為期5天的競(jìng)拍中，36宗地塊成功出讓?zhuān)偝山唤痤~834.7億元，總溢價(jià)率3.5%，其中19宗地塊底價(jià)成交。

中國(guó)鐵建、華發(fā)、建發(fā)出擊

上?？梢哉f(shuō)是土拍規(guī)則最復(fù)雜、要求最高的城市之一，比如“招掛復(fù)合”，房企還要接受“打分制”的審核。但是這次為讓更多房企參與其中，取消“招掛復(fù)合”；另外，考慮到房企資金壓力，競(jìng)拍土地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍。

因而，聯(lián)合體形式可以降低承擔(dān)資金壓力，同時(shí)也能參與多宗地塊競(jìng)拍。消息指出，中建單獨(dú)參與9宗地塊競(jìng)拍，而保利發(fā)展單獨(dú)參與6宗。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，降低準(zhǔn)入門(mén)檻可以讓更多對(duì)上海土地感興趣的房企參與；同時(shí)，大部分地塊的起拍樓面價(jià)到房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格之間也留出了足夠的價(jià)差，這給房企出了足夠的利潤(rùn)空間。這些手段都在提升房企拿地的積極性。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)鐵建收獲3宗地塊，斥資69.26億元；華發(fā)和廈門(mén)建發(fā)以聯(lián)合體的形式摘得2宗地塊，而廈門(mén)建發(fā)獨(dú)自拿下1宗地塊，這三宗地塊合計(jì)成交價(jià)78.4億元。

首批集中供地第三日計(jì)劃出讓的閔行區(qū)和奉賢區(qū)地塊，早已引起了不少房企關(guān)注。

其中，最搶手的閔行古美地塊吸引了鐵建、建發(fā)&華發(fā)、越秀&仁恒、保利發(fā)展、招商&象嶼等多家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍。

最終由蘇州兆坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司&上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司（廈門(mén)建發(fā)&華發(fā)）通過(guò)一次性報(bào)價(jià)，以26.58億元競(jìng)得，樓面價(jià)50573元/平方米，溢價(jià)率8.99%。

該地塊橫跨七寶和古美兩個(gè)板塊，出讓面積2.63萬(wàn)平方米，容積率2，建筑面積5.26萬(wàn)平方米，用途為住宅用地，起價(jià)24.39億元，樓面起價(jià)46399.85元/平方米。

接下來(lái)的閔行浦江地塊依舊由廈門(mén)建發(fā)和華發(fā)聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)29.86億元，成交樓板價(jià)4.06萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率9.39%。

作為唯二的容積率僅1.2地塊，未來(lái)很可能配置高層/洋房+別墅的高低配產(chǎn)品；同時(shí)，地塊位處一個(gè)成熟社區(qū)，或?qū)⒋蛟煲粋€(gè)低密度高品質(zhì)小區(qū)。

第四日推出的第一宗地塊即是熱門(mén)地塊，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊吸引了6家房企競(jìng)拍。一輪報(bào)價(jià)后進(jìn)入一次性最高報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，因?yàn)橛蟹科髨?bào)出相同的價(jià)格，觸發(fā)隨機(jī)值，讓這宗地塊的出讓再添一點(diǎn)刺激。

中國(guó)鐵建以最小價(jià)差摘得該地塊，以19.88億元成交，樓面價(jià)25161元/平方米，溢價(jià)率9.40%。

該地塊為住宅用地，位于剛需、剛改熱門(mén)板塊，出讓面積43899.3平方米，容積率1.8，建筑面積79018.74平方米；交通也非常便捷，同時(shí)此前招商和建發(fā)在售的兩個(gè)項(xiàng)目早已清盤(pán)。

隨后，同為熱門(mén)地塊的松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊，中國(guó)鐵建在四家房企中突出重圍，再下一城，成交價(jià)27.27億元，成交樓面價(jià)29571元/平方米，溢價(jià)率9.5%。。

生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊屬于松江新城的中心區(qū)域，地塊出讓面積46112.6平方米，容積率2，建筑面積92225.20平方米，用途為住宅用地，起價(jià)24.9億元，樓面起價(jià)27000元/平方米。

加上6月1日拍下的泗涇地塊，此次集中供地中國(guó)鐵建于松江連下三城。

招商蛇口搶地

過(guò)去的兩個(gè)月，上海經(jīng)歷了很多，延期許久的首批集中供地開(kāi)拍恰逢剛剛解封恢復(fù)正常工作節(jié)奏的時(shí)期。

在盧文曦看來(lái)，上海土地能全部順利成交已是不錯(cuò)的結(jié)果，畢竟還有很多城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象；這也說(shuō)明上海土地市場(chǎng)經(jīng)受住了考驗(yàn)，對(duì)上海未來(lái)前景的看好沒(méi)有發(fā)生根本變動(dòng)。

但此番土拍仍頗有看點(diǎn)，招商蛇口斬獲4宗地塊，位于拿地?cái)?shù)量榜首，斥資169.45億元。接近招商蛇口的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表達(dá)看法稱(chēng)，此次出手拿的地塊質(zhì)量均不錯(cuò)。

其中收官之日，招商蛇口以19.19億元競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊，溢價(jià)率9%，成交樓面價(jià)37088元/平方米，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)63000元/平方米。

這宗宅地還吸引了中建八局、保利發(fā)展、國(guó)貿(mào)、華發(fā)參與競(jìng)拍，地塊出讓面積28740.6平方米，容積率1.8，建筑面積51733.08平方米，起價(jià)17.59億元，樓面起價(jià)340001元/平方米。

該地塊位于在國(guó)家會(huì)展中心的南側(cè)，緊鄰虹橋商務(wù)區(qū)，體量不大；同時(shí)，這也是招商蛇口在西虹橋的第三宗地塊。

而在此前幾日的土拍中，招商蛇口拿下3宗地塊分別位于普陀區(qū)、閔行區(qū)和徐匯區(qū)，其中62.5億元底價(jià)競(jìng)得普陀中山北社區(qū)宅地，又聯(lián)合香港置地及徐匯城投以47.33億元競(jìng)得徐匯斜土街道地塊，隨后再攜手象嶼40.43億元競(jìng)得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)地塊。

招商蛇口在本批次集中供地中表現(xiàn)頗為積極，收獲也頗豐，而追溯近兩三年，其在上海也有多項(xiàng)目布局。

盧文曦表示，招商蛇口在目前上海是走一些偏中高端的路線，應(yīng)該來(lái)說(shuō)利潤(rùn)還是不錯(cuò)的，所以這也促使其有大的信心和決心在上海拿地。

他續(xù)指，上海本身就是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，真的很難做到一家獨(dú)大。因?yàn)樯虾５呐牡匾?guī)則比較苛刻，光有實(shí)力不行，還得靠一定的運(yùn)氣。如果沒(méi)有買(mǎi)到地塊，項(xiàng)目賣(mài)完了，就會(huì)后面的還沒(méi)接續(xù)上。

或許這就是土拍的馬太效應(yīng)。連續(xù)參與保持拿地節(jié)奏一來(lái)可以延續(xù)擴(kuò)張節(jié)奏，保持競(jìng)爭(zhēng)力；還能在最后一次性報(bào)價(jià)階段中積累經(jīng)驗(yàn)，這需要臨場(chǎng)應(yīng)變和算價(jià)格的技巧。因此，這次集中供地可以看到除了招商蛇口、保利這些熟悉的房企，還有中建八局、建發(fā)、華發(fā)等也斬獲多宗地塊。

在這次集中供地的拿地名單中，也有部分民企，比如金地于6月8日以21.45億元競(jìng)得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊，樓面價(jià)25605元/平方米，溢價(jià)率9.09%；另有不少“新面孔”，比如說(shuō)是來(lái)自杭州的大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展等。

還有佳運(yùn)置業(yè)競(jìng)得寶山羅店地塊之后，再以底價(jià)6.8億元摘得金山新城地塊。雖然在上海知名度雖然不高，但其在浦東、松江開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或許借此次拿地機(jī)會(huì)在上海保持項(xiàng)目接續(xù)。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 中國(guó)鐵建 萬(wàn)平方米