文/樂居財經(jīng)徐酒眠

“北當代、南朗詩”。

在派系格局復雜的中國地產(chǎn)江湖，當代置業(yè)（01107.HK）與朗詩地產(chǎn)（00106.HK）是中國綠色地產(chǎn)的兩大標志性企業(yè)。

它們各自的核心創(chuàng)始人，張雷與田明相差1歲，他們的人生軌跡有諸多重疊。早年都曾在體制內工作，棄官下海從商，步入房地產(chǎn)行業(yè)的時間也差不多，前者在2000年創(chuàng)立當代置業(yè)，后者在第二年底創(chuàng)立朗詩地產(chǎn)，此后二人與“綠色”交織纏繞多年。

物業(yè)資本化風口吹來，張雷與田明各自先后將當代置業(yè)與朗詩地產(chǎn)的關聯(lián)物企推進港交所。

在穿上“新裝”IPO的大潮下，物企的“特色標簽”成為獲得資本投票的利器。押注智慧，融合商管，做純商業(yè)，打民生牌，走商辦路……層出不窮。

在此大背景下，第一服務控股（02107.HK）與朗詩綠色生活（01965.HK）走差異化路線，打造自己的特色王牌，不約而同地選擇了以“綠色基因”為底色?！氨碑敶?、南朗詩”關于的“綠色”較量，也從房地產(chǎn)開發(fā)進一步延伸到了物管行業(yè)。

2021年度大考收官，第一服務控股與朗詩綠色生活交出了各自的“答卷”。在綠色物業(yè)領域內，誰的獨特優(yōu)勢、特色故事更顯？借助上市融資渠道，誰的獨立性更強？在波瀾起伏的資本市場，誰的綠色人居服務故事更打動人？

朗詩綠色生活業(yè)務“老三樣”

第一服務綠色人居獨立成行

打造綠色物業(yè)差異化競爭力，第一服務控股與朗詩綠色生活講“故事”的方式有所不同。

從年報呈現(xiàn)業(yè)務線來看，朗詩綠色生活還處在物企傳統(tǒng)“老三樣”，而第一服務控股已經(jīng)單獨拎出“綠色人居解決方案”作為特色業(yè)務線了。

財報顯示，截至2021年12月31日，朗詩綠色生活實現(xiàn)收入7.37億元，同比增長約22.7%；錄得毛利約為1.86億元，同比增加約15.8%；毛利率約為25.2%，同比下降1.5%；年內溢利約為0.58億元，同比減少約11.0%，凈利率約為7.91%。

其中，物業(yè)管理服務收入為4.7億元，為第一大收入來源，在總收入中占比63.7%；非業(yè)主增值服務收入約2.00億元，占總收入的27.2%；社區(qū)增值服務收入約0.67億元，占總收入的9.1%。

朗詩綠色生活的綠色物業(yè)體現(xiàn)在管理項目中。

據(jù)財報披露，截至2021年12月31日，朗詩綠色生活在管項目中，46個項目獲得中國綠建星級認證，占當前在管項目數(shù)的28.9%；其中綠建三星認證項目32個，設計運營雙三星項目4個，位居國內領先地位。

相較而言，第一服務控股的綠色物業(yè)體現(xiàn)似乎更為直接。財報顯示，截至2021年12月31日，第一服務控股實現(xiàn)營收11.2億元，同比上漲44.4%；錄得毛利約3.35億元，同比增25.4%，毛利率從2020年的34.5%下滑到了29.9%；凈利潤約為0.34億元，同比減少66.3%，凈利率約為3%。

其中，物業(yè)管理服務收益達6.1億元，同比上漲90%，占總收入的54.46%；增值服務收入3.13億元，占總收入的27.93%。其中，向非業(yè)主提供增值服務收入1.53億元，占比49%；社區(qū)增值服務收入1.6億元，占比51%，與上一年相比提升了4.6個百分點。

“第一服務的獨特性在于提供綠色人居解決方案，這是第一服務所獨有的一部分業(yè)務收入，也是其它物業(yè)公司在國內目前所不具備的。”第一服務將綠色物業(yè)管理服務作為有利競爭武器，不過在2021年的收成卻并沒有實現(xiàn)太大突破。

財報顯示，過去一年，第一服務控股的綠色人居解決方案收入1.95億元，較2020年的1.93億元僅增加約1.2%；與此同時，在總收入中的占比由2020年的25.07%下降到了17.41%。

同時，綠色人居解決方案的毛利率由2020年的33.8%減少至29.1%。第一服務解釋稱，主要是因為由于原材料價格上漲及采暖期延長，能源運維服務毛利率下降，同時2021年下半年房地產(chǎn)市場低迷，導致其其他服務線相比毛利率較高的綠色科技咨詢服務貢獻的收入下降。

第一服務押注第三方非住

朗詩綠色生活關聯(lián)方貢獻大

進入資本市場，站在資本與投資者的視野中，物企的“獨立性”便受到外界關注，尤其在眼下的市場環(huán)境，物企第三方外拓的價值更為突出。

財報顯示，過去一年，兩家物企在收并購狩獵場均有所收獲。

其中，第一服務控股集中在去年上半年，先后斬獲兩個標的。2021年3月，第一服務吹響收購號角，斥資約0.93億元從第三方手中購得大連亞航物業(yè)80%的權益；不到一個月時間，又出資約1.36億元從另一個第三方手中購得青島洛航100%的權益。

這兩家公司的服務業(yè)態(tài)均以非住為主。其中大連亞航物業(yè)是中國領先的工業(yè)園物業(yè)管理服務提供商，為多間知名工業(yè)園房地產(chǎn)公司提供物業(yè)管理服務，青島洛航第一服務押注第三方非住。

兩筆收購進賬，使得第一服務控股業(yè)務往來獨立性更強，同時也進一步提升了非住領域的業(yè)務濃度。

截至2021年12月31日，第一服務控股總在管建筑面積約為5210萬平方米，與2020年同期相比增幅約172.9%。其中，來自第三方的在管建筑面積同比大幅增加約425.7%，達到3780萬方；第三方在管面積占比從2020年的37.8%一躍提升至了72.7%。

相較而言，朗詩綠色生活的在管規(guī)模對關聯(lián)方的依賴程度還較大。

截至2021年12月31日，朗詩綠色生活在管建筑面積約為2345萬平方米，較2020年12月31日在管建筑面積約1735萬平方米增長約35.2%。其中，獨立第三方開發(fā)的物業(yè)在管面積約為1072.3萬平方米，在總在管面積中占比45.7%。

上市不到半年，朗詩綠色生活就開出了首單并購，并趕在2021年12月30日完成信息披露。資料顯示，朗詩綠色生活1.07億元收購一組物業(yè)標的，運營主體為安徽新地物業(yè)，總在管面積約600萬平方米。

2021年7月份上市時，朗詩綠色生活一共募集到約2.89億港元，其中56.8%約1.64億港元用途為投資和收并購。在上市物企中這筆資金并不算豐厚，而收購安徽新地物業(yè)就要花掉1億元多，未來留給朗詩綠色生活的市場增拓空間相對有限。

朗詩綠色生活也考慮到了這一點，在訂立收購條款時慎之又慎。一方面留出了收購價格依業(yè)績情況而進行調整的余地，業(yè)績對賭三年，收益年復合增長率低于8%時，將觸發(fā)退單條款。另一方面，收購款分三期支付，避免現(xiàn)金大額流出，分散風險。