觀點(diǎn)網(wǎng) 中梁兩筆美元債的交換要約“展期”達(dá)成了。

這意味著，有至少90%的持有人同意中梁今年5月19日、7月29日到期的兩筆美元票據(jù)可以交換為明年4月15日和2023年12月31日到期的新票據(jù)。對(duì)于債券持有人來(lái)說(shuō)，新票據(jù)利息提高了0.25個(gè)點(diǎn)，但延遲一年拿回新票據(jù)的本金。

交換要約達(dá)成對(duì)中梁來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息?！叭昵|” 且偏愛美元債的中梁，從去年以來(lái)承受著巨大的流動(dòng)性壓力。近期，惠譽(yù)、穆迪又接連下調(diào)中梁控股的評(píng)級(jí)，但能有一個(gè)類似展期動(dòng)作的達(dá)成，算是解燃眉之急。

公告顯示，2022年8月到期的本金1.5億美元票據(jù)也已取得再融資，相當(dāng)于展期至2023年。也就是說(shuō)，中梁2022年到期的3筆美元債都完成了到期風(fēng)險(xiǎn)的管理，至少今年不必陷入睜眼就得還債的境地，或許還能等到一個(gè)相對(duì)當(dāng)下寬松些的融資環(huán)境。

中梁債務(wù)雖展期，卻沒有“過(guò)萬(wàn)重山”。

在外部融資渠道缺乏，市場(chǎng)購(gòu)房信心普遍不足、觀望情緒濃的情形下，中梁銷售受影響嚴(yán)重，而為了促銷售回款，或嘗試采取以價(jià)換量。例如，2022年1月合約銷售額同比減少約39.2%，期內(nèi)合約銷售均價(jià)約1.05萬(wàn)元每平方米，去年同期合約銷售均價(jià)約1.25萬(wàn)每平方米。2月的合約銷售額和銷售面積同比減少62.29%、46.28%。

債務(wù)管理

5月17日早間發(fā)布的交換要約公告指，中梁控股將對(duì)今年5月19日到期的票息8.5%、本金總額3億美元債券，以及7月29日到期的票息9.5%、本金總額4.5億美元債券提出交換要約。

交換為新票據(jù)，即本金總額約2.014億美元于2023年4月到期的8.75%優(yōu)先票據(jù)（2023年4月新票據(jù)，將于2023年4月15日到期），和本金總額約4.284億美元于2023年12月到期的9.75%優(yōu)先票據(jù)（2023年12月新票據(jù)，將于2023年12月31日到期），預(yù)計(jì)于5月18日完成交易。

就在當(dāng)日下午5點(diǎn)，中梁亦公告表示，就今年兩筆美元票據(jù)予以部分注銷購(gòu)回。注銷后，2022年5月票據(jù)及2022年7月票據(jù)的未償還本金總額分別為2.898億美元（初始發(fā)行金額3億美元）及4.395億美元（初始發(fā)行金額為4.5億美元），分別占2022年5月票據(jù)及2022年7月票據(jù)初始發(fā)行本金總額約96.6%及97.7%。

中梁在公告中表示，交換要約及同意征求旨在通過(guò)改善本集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況、延長(zhǎng)債務(wù)到期情況、強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表及改善現(xiàn)金流量管理，為公司提供充足時(shí)間克服短期流動(dòng)資金困難及現(xiàn)金流壓力。

據(jù)了解，要約交換通常分兩種情況，違約前置換類似于主動(dòng)管理，公司往往希望更多的投資者選擇置換方案以緩解當(dāng)期的現(xiàn)金流壓力，因此置換方案往往相對(duì)友好，否則接受置換的債權(quán)人比例可能較低。而一旦公司已經(jīng)違約，則公司置換的目的往往更傾向于減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，置換新債的條款和原有債券條款相比可能有明顯削弱。

通常來(lái)說(shuō)，在發(fā)行人資金較為充足，為優(yōu)化債券結(jié)構(gòu)或?yàn)楸砻髯陨淼膬敻兑庠笗r(shí)多采用借新還舊、提前贖回與要約回購(gòu)等方式。而在發(fā)行人資金流動(dòng)性緊張，短期償債壓力較大，有實(shí)質(zhì)違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)多采用要約交換與同意征求等。

中梁在未曾產(chǎn)生違約時(shí)，便提出交換要約，算是提前表明其短期償債壓力較大，但是僅以提高0.25個(gè)點(diǎn)利息的代價(jià)就換來(lái)了1-1.5年的展期，與正榮、當(dāng)代等一批尋求交換要約的企業(yè)相比，算是順利的。

中梁同時(shí)給出“好處費(fèi)”和承諾。據(jù)了解，中梁給投資者每1000美元票面10美元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，即百分之一；每1000美元票面，支付2.5美金的同意費(fèi)，也就是千分之二點(diǎn)五。且表示要設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包，12個(gè)月內(nèi)權(quán)益可售貨值超過(guò)100億元；并承諾，除現(xiàn)有項(xiàng)目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無(wú)錫中梁芯都會(huì)、長(zhǎng)沙中梁璽悅臺(tái)、西安中梁鎏金云璽等項(xiàng)目，銷售套現(xiàn)的自由現(xiàn)金流凈額的50%，優(yōu)先歸集用作歸還或回購(gòu)美元債。

中梁控股積累的高息債不少，但從意識(shí)到流動(dòng)性將影響生存開始，中梁對(duì)債務(wù)開始有規(guī)劃性地回購(gòu)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體過(guò)去統(tǒng)計(jì)，從2019年上市起到2021年上半年，中梁平均每間隔一個(gè)月就發(fā)行一筆美元債。但在融資趨緊、房企違約的2021年下半年，中梁加緊回購(gòu)票據(jù)試圖釋放積極信號(hào)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，中梁在去年10月、12月就分別回購(gòu)了4筆和3筆票據(jù)。

據(jù)DM查債通顯示，目前中梁控股還存續(xù)有4支，在要約交換前總額約為10.91億美元票據(jù)。此外還包括地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行的數(shù)筆私募債、信托融資等等。

根據(jù)2021年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年底，其銀行貸款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等即期債務(wù)總額就有195.4億元，而截現(xiàn)金及銀行結(jié)余276.1億元，同比減少約19%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為人民幣202.81億元，較2021年上半年下降27.85%。

評(píng)級(jí)下調(diào)

資本市場(chǎng)也看到了中梁的資金緊張，就在近期，惠譽(yù)、穆迪接連下調(diào)了評(píng)級(jí)。

惠譽(yù)將中梁控股集團(tuán)有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。展望“負(fù)面”。

報(bào)告指，評(píng)級(jí)內(nèi)容反映出，該公司未來(lái)幾個(gè)月到期的資本市場(chǎng)債務(wù)再融資的不確定性增加，同時(shí)該行業(yè)的合同銷售額收窄趨勢(shì)比惠譽(yù)過(guò)去幾個(gè)月的預(yù)期更嚴(yán)重。其資本市場(chǎng)渠道仍然受限，惠譽(yù)認(rèn)為中梁不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)償還2022年到期的債務(wù)。

并認(rèn)為其所有非銀行貸款的到期日都不到兩年。任何信托貸款監(jiān)管政策的收緊都將進(jìn)一步限制中梁控股的財(cái)務(wù)靈活性。若是資本市場(chǎng)渠道長(zhǎng)期承壓，有可能需要用手頭現(xiàn)金償還資本市場(chǎng)債務(wù)，或?qū)⒂绊懼辛嚎毓裳a(bǔ)充土地儲(chǔ)備的能力，導(dǎo)致業(yè)務(wù)狀況惡化。

穆迪亦將中梁的家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B2”下調(diào)至“B3”， 展望仍為負(fù)面。截至2021年底，中梁的非受限現(xiàn)金/短期債務(wù)比率從2021年6月底的1.2倍降至1.04倍。

穆迪副總裁/高級(jí)分析師黎錦雄表示：“下調(diào)評(píng)級(jí)反映了中梁控股的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱以及未來(lái) 12-18 個(gè)月有大量債務(wù)到期，因此其流動(dòng)性轉(zhuǎn)弱并且再融資風(fēng)險(xiǎn)上升?！?但此次交換要約展期有所緩解。

穆迪預(yù)計(jì)未來(lái) 6-12 個(gè)月中梁控股的合約銷售將會(huì)下降，原因是購(gòu)房者信心不足和運(yùn)營(yíng)環(huán)境面臨挑戰(zhàn)。這將減少公司的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流進(jìn)而削弱其流動(dòng)性。 2022年1月和2月中梁控股的合約銷售額同比分別下降39%和62%。穆迪認(rèn)為接下來(lái)中梁控股會(huì)縮小購(gòu)地和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)規(guī)模、控制支出，從而保存流動(dòng)性。

中梁于2021年的融資成本為約9.0%，相對(duì)于行業(yè)平均融資成本高出不少。穆迪預(yù)計(jì)，未來(lái)12-18個(gè)月中梁控股按 EBIT/利息覆蓋率衡量的利息覆蓋率將從 2021 年的2.5倍降至2.3倍左右，原因是同期收入確認(rèn)放緩和利潤(rùn)率下降。

穆迪在可引起評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素當(dāng)中表示，鑒于中梁控股的展望為負(fù)面，未來(lái)12個(gè)月其評(píng)級(jí)上調(diào)的可能性不大。但若發(fā)生以下情況，穆迪可能會(huì)將其展望調(diào)整至穩(wěn)定：公司改善流動(dòng)性和融資渠道；平衡融資渠道，降低對(duì)境外融資的依賴；未來(lái)12-18個(gè)月強(qiáng)化銷售、盈利能力和信用指標(biāo)。

中梁控股的審計(jì)師安永在其 2021 年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)公告中認(rèn)為，中梁持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性。

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關(guān)鍵詞： 資本市場(chǎng) 同比減少 不確定性