金融界4月29日消息今日A股房地產(chǎn)板塊上漲3.37%，在全部行業(yè)板塊中排名居中。消息面上，政治局今日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述，指出要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，本次中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述明顯多于以往，意味著中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的重要度提升。而本次表態(tài)的內(nèi)容更加多樣化，對(duì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)向給與一定的指示作用。

化解風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住底線

本次政治局會(huì)議中首先強(qiáng)調(diào)了要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，這說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定的金融風(fēng)險(xiǎn)存在，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。自去年下半年起，市場(chǎng)銷售逐步走弱，房企違約票據(jù)增加，大型房企出現(xiàn)現(xiàn)金流問題，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)，因此二季度還是要繼續(xù)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

這一政策表述與本周一的央行召集6家國(guó)有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)召開為問題房企紓困的會(huì)議傳聞不謀而合。據(jù)媒體報(bào)道，紓困內(nèi)容主要包括：央行提出窗口指導(dǎo)，對(duì)12家出險(xiǎn)房企的四證不全項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)、涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求適度放松；對(duì)房企存量逾期貸款補(bǔ)充增信后進(jìn)行展期；全力支持房企開發(fā)貸要求，資金進(jìn)行封閉管理；保證按揭貸的按時(shí)發(fā)放。

支持各地因地制宜出臺(tái)松綁政策

本次會(huì)議中，“在堅(jiān)持房住不炒的定位下，支持各地完善房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，支持剛性和改善性住房需求”的表述格外引人注目。

今年以來，各城市因城施策，不斷在當(dāng)前的政策基礎(chǔ)上松綁，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到目前，超85個(gè)城市出臺(tái)松綁政策，松綁次數(shù)超百次，松綁內(nèi)容包含從增加公積金貸款額度、降低首付比例、降低房貸利率、放松限購(gòu)/限貸/限售出發(fā)等。

4月以來，調(diào)控密度更大、力度更強(qiáng)、高能級(jí)城市也加入松綁政策陣營(yíng)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，中央政治局提出完善各地房地產(chǎn)市場(chǎng)政策意味著二季度仍有更多城市加入。一季度以來，定向支持改善性需求的政策較少，而政治局表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，也說明了二季度的支持向改善性需求傾斜，如縮短增值稅的年限，放松限售，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性等。“這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主角已經(jīng)不是剛需群體了，市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)需要改善性需求的撬動(dòng)，政策定向支持改善性需求值得肯定?！蓖跣哉f。

優(yōu)化房企預(yù)售資金監(jiān)管 抓住化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的“牛鼻子”

今年以來，政策的寬松主要是從需求端出發(fā)，供應(yīng)端支持的措施較少，而本次會(huì)議明確表態(tài)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，也側(cè)面反映了政策支持蔓延到供應(yīng)端。

由于優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管能夠直接影響企業(yè)的現(xiàn)金流，而當(dāng)前各地預(yù)售資金監(jiān)管政策不一但普遍較為嚴(yán)格。從不同城市的松綁方式來看，一季度，南京等城市率先放松了預(yù)售資金監(jiān)管。王小嬙預(yù)計(jì)二季度或更多城市研究?jī)?yōu)化資金監(jiān)管細(xì)則，給行業(yè)提供更多的資金支持，供需兩端齊發(fā)力共同化解當(dāng)前市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，促市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房企的防風(fēng)險(xiǎn)的角度看，后續(xù)需要有一些放松的內(nèi)容和操作，比如說適當(dāng)放松預(yù)售資金提取的要求、適當(dāng)減少預(yù)售資金提取的審批流程、適當(dāng)用銀行保函等方式來替換預(yù)售資金等?！拔磥眍A(yù)售資金監(jiān)管政策的各地政策要加快優(yōu)化和補(bǔ)充，既然中央政治局都明確了對(duì)該領(lǐng)域的關(guān)注，后續(xù)各地不能麻痹，要對(duì)既有的政策加快優(yōu)化，對(duì)于沒有出臺(tái)的則要基于房地產(chǎn)短期和中長(zhǎng)期發(fā)展形勢(shì)加快出臺(tái)?！眹?yán)躍進(jìn)說。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 住房需求