觀點網(wǎng)2021年南京第三批集中拍地遇冷后，2022年首批集中供地顯然進行了調(diào)整，“質(zhì)優(yōu)量小”——集中在熱點區(qū)域，數(shù)量20宗，不及去年單批次的一半，總面積約68.58公頃，總起始價約267.23億元。

4月22日上午9時30分，南京2022年第一批集中供地正式開始，底價成交地塊直接進入待公證環(huán)節(jié)，而自由競價階段已達最高限價地塊直接進入搖號待確認環(huán)節(jié)，下午2時進行集中搖號，其余地塊按交易順序逐一進入限時競價環(huán)節(jié)。

據(jù)統(tǒng)計，3宗地塊觸頂搖號，8宗地塊底價成交，6宗地塊流拍，總成交金額191.65億元。

3宗搖號地塊分別花落合肥城建、三金、萬科。

冷熱分化

開拍前，疑似20宗地塊房企報名名單的曝光，預告了這場集中供地的情況。

南部新城G01、賽虹橋G04很受房企青睞，20家左右房企將參與競拍，南部新城G02地塊雖不及這兩宗地塊的火熱，但也有超10家報名，而觸頂搖號地塊正是上述三宗。

南部新城G01地塊開拍1分鐘即達到最高限價，最終由合肥城建拿下，成交價14.6億元，成交樓面價32146.57元/平方米，溢價率14.06%。

該地塊為居住用地，位于秦淮區(qū)南部新城校場大道以南、匯景西路以西，出讓面積16515.26平方米，容積率1.0-2.75，起始價12.8億元，起拍樓面價28183元/平方米。

該地塊配套商業(yè)建筑面積占地上總建筑面積的2.5%-3%；同時，其靠近三號線大明路站與優(yōu)質(zhì)教育資源，周邊有復地活力廣場等商業(yè)，生活氛圍較成熟。

合肥城建還以26.2億元收獲雨花臺區(qū)軟件谷G05地塊，成交樓面價26780元/平方米，溢價率9.17%；出讓面積34941.34平方米，起拍房地價差為14469元/平方米。

南部新城G02地塊則由三金以最高限價9.3億元搖號摘得，樓面價29025元/平方米，溢價率13.41%。

該地塊位于南部新城不動產(chǎn)檔案館以南、明賢路以西，出讓面積14564.2平方米，商住混合用地，容積率1.0-2.2，起始價8.2億元，起拍樓面價25592元/平方米。

本次南部新城出讓的2幅地塊，G01地塊毛坯銷售限價4.53萬/平方米、G02地塊毛坯銷售限價4.58萬/平方米，相比之前板塊毛坯銷售限價最高的大成匯文府和G121地塊的44998元/平方米，分別上漲302元/平方米、802元/平方米；同時，起拍房地價差也有所增加，分別為17117元/平方米、20208元/平方米。

據(jù)計算，首批公告地塊的房地價差較此前同片區(qū)成交地塊都有了一定幅度的增加。業(yè)內(nèi)人士對此表示，房地價差的拉大，讓項目有了更穩(wěn)健的預期利潤，有助于提升南京在和全國熱點城市競爭中的價值引力。

但南工大G02地塊即使毛坯限價上漲2000元/平方米仍是沒有房企報名，同樣江北大廠G01、老城東G03、雨花人居森林G06、仙林湖G09、邁皋橋G11地塊也因無意向企業(yè)報名而流拍。

首批集中供地流拍率30%，涉及金額達到83.78億元，占總起拍金額的31.35%；同時，8宗地塊底價成交，分別位于仙林湖、馬群、江北核心、浦口城南、雨山路，而3宗溢價地塊位于城南和浦口城南。

房企拿地回歸理智與冷靜導致的冷熱分化情況下，側(cè)面可以看出南部新城、城南板塊實力占據(jù)前位，鐵心橋、浦口城南中心次之。

吸引競拍

早在今年2月份，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召開了商品房預售資金監(jiān)管座談會。

隨后一份非官方發(fā)布文件不脛而走，房企可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，不得超過項目預售資金監(jiān)管額度的60%。同時，賬戶資金要滿足一年內(nèi)的建設(shè)需求。

于首批集中供地開拍前十日，也有消息稱六合區(qū)、溧水區(qū)放開了限購政策：外地戶籍無需社保，可限購一套商品住房。

為了吸引更多房企參與競拍與提高成交率，南京也在土拍規(guī)則上進行了松綁。

除G03地塊外，所有地塊均取消了此前土地出讓中5%或10%配建租賃住房的要求，改由各區(qū)選定地塊后進行集中建設(shè)，這不僅能保障全市租賃住房建設(shè)面積穩(wěn)定，而且能切實降低房企的開發(fā)成本。

連同炙手可熱的南部新城大校場、江北新區(qū)核心區(qū)、雨花軟件谷等片區(qū)，首批集中出讓地塊的競買保證金比例全部下調(diào)至起始總價的20%，而且土地出讓金繳款周期還將延長至6個月或更長。

另外，南京還取消了“同一集團企業(yè)同批次競得住宅地塊的總量不得高于總量的30%”這一規(guī)則，而實際競拍情況但并未如預想那么激烈與蜂擁而至。合肥城建、中糧、電建各拿下2宗地塊，保利、招商蛇口、龍湖、濱江這些曾經(jīng)的南京土拍常客并未有所收獲。

回顧近期全國土地市場情況，據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“四月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”顯示，前50房企1-3月新增土地建筑面積為2948萬平方米，同比減少69.3%。另外，前十房企一季度中拿地金額同比減少也近70%。

3月單月拿地力度較大的房企分別是建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)以及華潤置地，拿地權(quán)益金額分別為129億元、93.9億元以及38.6億元。

中海地產(chǎn)在這批集中供地也有所斬獲，底價13.5億元摘得方山G16住宅用地，成交樓面價15338元/平方米；地塊位于江寧區(qū)江寧高新區(qū)吉印大道以南、麗澤路以東，出讓面積67703.81平方米，容積率1.0-1.3，最高毛坯限價28300元/平方米，起拍房地價差12962元/平方米。

此外，萬科通過搖號拿下賽虹橋G04地塊，成交價20.7億元，樓面價27790元/平方米，溢價率14.36%。

該地塊位于雨花臺區(qū)賽虹橋街道軟件大道以南、規(guī)劃二路以西，出讓面積26602.62平方米，住宅用地，容積率1.0-2.8，起始價18.1億元，起拍樓面價24299元/平方米，最高毛坯限價39000元/平方米，起拍房地價差為14701元/平方米。

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