作者|蘇木

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

中交地產(chǎn)再次上演“魔幻”一幕。

4月18日，中交地產(chǎn)（000736）股價(jià)在收獲一個(gè)漲停板后，大幅跳水，一度跌停。截至收盤，報(bào)22元/股，跌9.91%，總市值153億港元。

此前，中交地產(chǎn)在16個(gè)交易日錄得12個(gè)漲停板、2個(gè)跌停板，于3月15日至4月15日一個(gè)月內(nèi)，股價(jià)漲幅高達(dá)274%，被市場(chǎng)稱為2022年第一個(gè)“妖股”。

4月17日下午，中交地產(chǎn)發(fā)布月內(nèi)第三次提示股價(jià)異動(dòng)，稱公司股票連續(xù) 3 個(gè)交易日收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過 20%。截至 2022 年 4 月 15 日收盤，公司收盤價(jià)格為24.42 元，換手率為 14.00%，靜態(tài)市盈率 72.07，市凈率 5.21。

而中交地產(chǎn)股價(jià)頻繁漲停，曾引發(fā)深交所關(guān)注。4月1日，深交所向中交地產(chǎn)下發(fā)關(guān)注函，要求其關(guān)注、核實(shí)確認(rèn)是否存在應(yīng)披露的重大信息，公司基本面是否發(fā)生重大變化。

4月8日，中交地產(chǎn)在回復(fù)中，對(duì)上述質(zhì)疑均予以否認(rèn)，并稱公司基本面未發(fā)生重大變化。

央企身份加持

與“一飛沖天”的股價(jià)下相比，中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)被投資者質(zhì)疑“德不配位”。

4月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)錄得全口徑簽約銷售金額560億元，同比增長(zhǎng)5.07%；營(yíng)收145.42億元，同比增長(zhǎng)18.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)2.36億元，同比減少32.19%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損4.32億。

比利潤(rùn)下滑更糟糕的是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。年報(bào)顯示，截至去年末，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額-44.52億元，且已連續(xù)三年為負(fù)值。“主要為報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目增加，支付的土地款項(xiàng)的增加”，中交地產(chǎn)解釋道。

此外，中交地產(chǎn)正在面臨償債壓力。截至2021年末，中交地產(chǎn)短期借款8.89億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債177.86億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約107.62億元。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年，中交地產(chǎn)全部踩中“三道紅線”，其中凈負(fù)債率為 217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.7倍。

但這并未影響中交地產(chǎn)的融資行為。其透露，在 2021年融資環(huán)境整體偏弱的情況下，中交地產(chǎn)以AA+信用首次成功注冊(cè)儲(chǔ)架20億元，通過購(gòu)房尾款A(yù)BS成功發(fā)行11億元。

中交地產(chǎn)還在年報(bào)中提及，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一是，具備優(yōu)秀的發(fā)展資源平臺(tái)，公司實(shí)控人中交集團(tuán)是基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域龍頭企業(yè)，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件。公司積極開展創(chuàng)新型融資業(yè)務(wù)，加上控股股東的信用支持，有力支撐了投資拓展。

在央企身份和融資優(yōu)勢(shì)的加持下，中交地產(chǎn)加大拿地力度。年報(bào)顯示，去年中交地產(chǎn)通過收并購(gòu)、增資以及招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目24個(gè)，未披露拿地金額。截至2021年末，該公司土儲(chǔ)累計(jì)占地面積約981.55萬平方米，總建筑面積約為3217.14萬平方米。

億翰智庫表示，中交地產(chǎn)過去投資力度加大，但土儲(chǔ)尚未全部開發(fā)，當(dāng)前還有較高的土儲(chǔ)存量，將推動(dòng)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；在融資方面也具有優(yōu)勢(shì)，控股股東為央企，融資成本相對(duì)較低。

地產(chǎn)板塊走強(qiáng)

值得注意的是，隨著近期房地產(chǎn)板塊持續(xù)走強(qiáng)，中交地產(chǎn)股價(jià)大漲并非個(gè)例。4月6日-8日，風(fēng)險(xiǎn)化解方案尚在雛形的藍(lán)光發(fā)展收獲三連板，股價(jià)漲幅超20%。債務(wù)違約的陽光城在3月17日-3月28日累計(jì)漲幅高達(dá)97.67%。

申港證券表示，自3月16日探底后申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅已達(dá)31%。從歷史數(shù)據(jù)來看，本輪行業(yè)區(qū)間漲幅已是2020年以來最高漲幅，同時(shí)也是2008年以來的第7高位置。

機(jī)構(gòu)指出，政策寬松預(yù)期升溫是近期房地產(chǎn)板塊上漲的主因。國(guó)信證券認(rèn)為，本輪地產(chǎn)股上漲的原因，是基本面出現(xiàn)超預(yù)期下行，突破了箱體下限，房地產(chǎn)基本面失去了以往的韌性，政策基調(diào)出現(xiàn)確定性的轉(zhuǎn)向。在此之下，小市值國(guó)央企、邊際改善的民企是最佳選擇，預(yù)計(jì)是二季度的主線視角。

東興證券指出，長(zhǎng)期而言，持有高信用的房企才是更為穩(wěn)健的策略。在各企業(yè)頻繁暴雷的行業(yè)背景之下，在銷售端，高信用房企更能獲得購(gòu)房者的信任；在供給端，高信用房企不斷獲得金融機(jī)構(gòu)的融資支持，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下依然擁有公開市場(chǎng)拿地和并購(gòu)獲取項(xiàng)目的能力。市場(chǎng)聲譽(yù)與經(jīng)營(yíng)實(shí)力為未來的發(fā)展奠定了基石。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，中交地產(chǎn)或被游資炒作。從交易所近期披露的龍虎榜數(shù)據(jù)看，國(guó)元證券上海虹橋路營(yíng)業(yè)部、國(guó)泰君安上海江蘇路營(yíng)業(yè)部頻繁上榜。

4月1日盤后龍虎榜顯示，中交地產(chǎn)賣出前五扎堆了4家機(jī)構(gòu)，合計(jì)賣出高達(dá)6億元，占到當(dāng)天成交額的43%。

在最新的公告，中交地產(chǎn)再次提醒投資者，公司股價(jià)近期波動(dòng)幅度大，估值高于同行業(yè)上市公司水平；股票價(jià)格受多種因素影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)政策、公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、資本市場(chǎng)氛圍、投資者心理預(yù)期等多個(gè)方面，投資者應(yīng)充分了解股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，審慎決策、提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

關(guān)鍵詞： 收盤價(jià)格 報(bào)告期內(nèi) 房地產(chǎn)板塊