焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 盼盼4月12日，“2022觀點(diǎn)年度論壇”在廣州舉行。房地產(chǎn)調(diào)整持續(xù)，行業(yè)正在迎來(lái)一場(chǎng)史無(wú)前例的變革。在未來(lái)發(fā)展道路上，房企如何更新底層經(jīng)營(yíng)邏輯，應(yīng)對(duì)新時(shí)代的命題？焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)全程直擊。

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正在面臨一個(gè)驚天動(dòng)地的狂風(fēng)暴雨式的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，整個(gè)局面非常嚴(yán)峻。

目前行業(yè)正在爆雷接近30家，接近整個(gè)行業(yè)銷售的2成左右。這個(gè)數(shù)字還是虛的，因?yàn)橛幸恍┕臼墙咏诒槐g，是比較邊際性的。如果把這些邊際性的統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，事實(shí)上真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應(yīng)該有36—37家，應(yīng)該占到整個(gè)行業(yè)的3成多。3成多是怎樣的概念？因?yàn)樵蹅冞@個(gè)行業(yè)之前國(guó)企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經(jīng)接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴(yán)峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個(gè)行業(yè)一個(gè)特別嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。

他指出，行業(yè)現(xiàn)在除了債務(wù)爆雷以外，大量的地產(chǎn)公司都無(wú)法出報(bào)表，2021年的年報(bào)大概有一般地房企都沒有辦法出報(bào)表，或者審計(jì)師有保留的意見，或者說(shuō)有經(jīng)營(yíng)的擔(dān)心。

現(xiàn)在更為嚴(yán)峻的問題是，房企的信用問題轉(zhuǎn)移到了銷售的血崩上面。這個(gè)問題就變得很難解決，因?yàn)橘Y金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點(diǎn)點(diǎn)了。1—4月份跌幅太驚人了，但是地產(chǎn)公司資金來(lái)源有70%—80%都是來(lái)自于預(yù)售款，現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，已經(jīng)從信用端向銷售端轉(zhuǎn)移，所以我覺得民企的生命是在跟時(shí)間賽跑，靠它自身造血功能的恢復(fù)應(yīng)該是很難做的，需要除了放開限購(gòu)、限貸、按揭貸，開發(fā)貸，在未來(lái)一個(gè)月更為猛烈的政策是可期的。

在他看來(lái)，行業(yè)真正的銷售回暖可能要到四季度中后期，也就是10月、11月，因?yàn)?、6月份的回暖也只是一個(gè)小陽(yáng)春而已，后面可能還會(huì)重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會(huì)全面性的回暖。到時(shí)候的回暖除了一些政策的驅(qū)動(dòng)以外，還有另外一個(gè)主要的因素是因?yàn)楣?yīng)大量的銳減，造成一二線城市供應(yīng)大量不足，這樣才可能會(huì)催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個(gè)回暖真正的時(shí)期大概要到四季度左右。

此外，國(guó)企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)，整個(gè)市場(chǎng)明年之后大概國(guó)企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)銷售的主導(dǎo)力量，以前民企占2/3，可能以后國(guó)企、城投會(huì)成為2/3。

蔡金強(qiáng)認(rèn)為，民企沒有必要非常悲觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是一個(gè)周期性的行業(yè)，有時(shí)候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國(guó)企或者城投，但是過(guò)幾年以后整個(gè)行業(yè)找到新的平衡以后，民企的生命力又會(huì)煥發(fā)出來(lái)。

關(guān)鍵詞： 整個(gè)市場(chǎng) 地產(chǎn)公司 這個(gè)問題