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近40城祭出“組合拳” 樓市政策暖風(fēng)頻吹

時(shí)間 : 2022-03-02 18:57:15來源 : 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

【編者按】忽如一夜春風(fēng)來,2022年開年,中央、地方樓市暖風(fēng)勁吹,“暖”字當(dāng)頭。地方松綁信號(hào)頻發(fā),企業(yè)端融資供應(yīng)開閘。樓市是否能企穩(wěn)回升?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)將從城市篇、市場(chǎng)篇、企業(yè)篇三大維度,直擊樓市橫切面。

作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

3月1日,房地產(chǎn)新政19條的出臺(tái),讓鄭州成為今年全國首個(gè)在限購限貸方面全面放松的城市。相比于此前其他三四線地方城市降首付等政策,這個(gè)新一線、省會(huì)城市的“十九招”,意味著“救市”再出重拳。

事實(shí)上,從2022年開年,各地樓市政策暖風(fēng)漸起。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截止3月1日,全國2022年已累計(jì)出現(xiàn)16個(gè)城市發(fā)布不同內(nèi)容的降低首付政策。另據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì),截至3月2日,全國已有近40座城市出臺(tái)旨在穩(wěn)定樓市的政策,87個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào),另有至少8個(gè)城市房貸首付比例已經(jīng)下調(diào)。

其中,山東菏澤、重慶、江西贛州、廣東佛山、河南駐馬店、蚌埠、溫州等城市提及或者部分提及商業(yè)貸款調(diào)整首付,另有北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市提及公積金首付成數(shù)的變化,安徽等城市亦發(fā)布過相關(guān)首付變化的政策。

部分城市樓市政策一覽表

從取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,到引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率,改善性住房迎利好,鄭州此番積極的樓市政策信號(hào)意義重大。

對(duì)此,貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出,在鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大的壓力,鄭十九條的出臺(tái)有助于全面穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中關(guān)于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述,具有較強(qiáng)的可操作性。

“鄭州作為中原城市群核心城市,此次鄭十九條對(duì)其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布,正在從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過度,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過程中。預(yù)計(jì)樓市‘小陽春’將有條件在多地出現(xiàn)?!?/p>

對(duì)于未來市場(chǎng)的走向,另有資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)稱:“房地產(chǎn)是否能回暖已經(jīng)不是信心的問題,是整個(gè)房地產(chǎn)已經(jīng)都供過于求。就像商辦市場(chǎng),早幾年就供過于求,那么這幾年再怎么樣都漲不起來,一直是跌的,而政策的限制只是次要原因?!?/p>

鄭州連環(huán)“十九招”

縱觀“鄭十九條”,政策涉及支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五方面,需求端鼓勵(lì)、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是政策的顯著特點(diǎn)。

其中,特別提到,降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放,下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

《通知》特別提出,為滿足居家養(yǎng)老需求,子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老,允許其投靠家庭新購一套住房。

此次鄭州“強(qiáng)心劑”或?yàn)楦纳凄嵵菽壳皹鞘鞋F(xiàn)狀。事實(shí)上,歷經(jīng)疫情、暴雨、降價(jià)、裁員、暴雷、停工等諸多困境,鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正遭遇危機(jī)。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),鄭州1月疫情局部復(fù)發(fā),成交量環(huán)比降幅超過5成。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)曾在《調(diào)查 |鄭州老牌豪宅現(xiàn)價(jià)格“殺” 房企促銷與“躺平”折疊》對(duì)鄭州一線樓市現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。年后,先是鄭州老牌房企建業(yè)集團(tuán)開年進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整、裁員、人事布局等事項(xiàng)緊鑼密鼓,后是名門地產(chǎn)、河南振興房地產(chǎn)(集團(tuán))鄭州碧源地產(chǎn)等多家河南房企強(qiáng)制多月放假,疑似“躺平”。

對(duì)此,在2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會(huì)議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)”上,鄭州市代市長何雄亮出對(duì)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷,以穩(wěn)定民心。

“鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難,將來不會(huì)有大問題,市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期,供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整?!焙涡哿练Q。

針對(duì)鄭州此項(xiàng)政策,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示:“對(duì)于鼓勵(lì)改善型購房需求給予了很多支持性政策。比如,對(duì)于改善型購房需求,取消了認(rèn)房又認(rèn)貸的政策,使得很多購房者后續(xù)完全可以按照首套房的首付標(biāo)準(zhǔn)和首付利率進(jìn)行調(diào)整,勢(shì)必降低購房成本,這一點(diǎn)也符合當(dāng)前購房市場(chǎng)的主流政策,即保障剛需、支持改善。所以后續(xù)大戶型等交易勢(shì)必會(huì)加快,對(duì)于房企的項(xiàng)目去庫存有積極作用?!?/p>

此外,他指出,類似的政策對(duì)于全國其他城市也有啟發(fā),基于信貸的流動(dòng)性增加、資金成本降低,未來二套房方面的政策會(huì)更加寬松,市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也有進(jìn)一步反彈的可能。據(jù)此可以認(rèn)為,此類城市后續(xù)市場(chǎng)行情總體向上向好,對(duì)于全國其他城市來說,若是類似政策跟進(jìn),也可以帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情回暖,促進(jìn)3月小陽春的到來。

多地救市政策出臺(tái) 能否成為樓市“春藥”?

鄭州救市的力度堪稱2022年以來各地政策的力度之最。另據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),自2022年以來,不僅地方,中央層面也在頻繁釋放樓市寬松信號(hào)。

1月14日,國家發(fā)改委明確提到“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”;1月18日,央行副行長劉國強(qiáng)公開稱,把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩(wěn)定,避免信貸塌方;1月20日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)房住不炒依然是總基調(diào),但提出要充分釋放住房的消費(fèi)需求。2 月 24 日,住建部召開推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì),會(huì)上將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行當(dāng)做 6 項(xiàng)工作內(nèi)容第一條,提出需要“保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。”

不論是央行降準(zhǔn)、降息刺激需求,還是銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,都在釋放積極信號(hào)。

此外,央行及銀保監(jiān)會(huì)明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法將于近日制定出臺(tái),也從側(cè)面透露企業(yè)發(fā)展融資的放松。

在地方城市層面,此種政策放松的訊號(hào)也在顯現(xiàn)。今年以來,多地已開展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因城施策調(diào)控,包括提高部分人群公積金貸款額度、提高公積金貸款最高次數(shù)、降低首付款比例等,需求側(cè)政策持續(xù)松動(dòng)。

此外,繼山東菏澤多家銀行降低首付比例后,重慶、江西贛州等地銀行對(duì)部分符合條件的購房者,將首套房貸首付比例降至 20%,河南駐馬店、廣西佛山也下調(diào)首付比例至 20%,同時(shí)廣東廣州六大國有銀行房貸利率下調(diào)。

國盛證券表示,基本面仍處于底部,但政策寬松方向明朗,本輪政策力度尚顯不足,我們預(yù)計(jì)更多政策利好在途,主要方向在改善企業(yè)資金面、需求側(cè)等。隨后多地首付比例降低,印證需求側(cè)政策改善邏輯。我們認(rèn)為,“政策面持續(xù)利好——行業(yè)基本面筑底后續(xù)有望回升——國央企及優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)拿地,拿地毛利率修復(fù)” 是 2022 年的主線邏輯,會(huì)在后期達(dá)到基本面、行業(yè)面、企業(yè)面的三層次共振向上。

“我們之前判斷后續(xù)將會(huì)有更多二三線中小城市跟進(jìn),按一城一策原則刺激市場(chǎng)需求,并且有望從公積金貸款逐步拓展至商業(yè)銀行貸款。首付款比例下降與房貸利率下降、首套房判定標(biāo)準(zhǔn)放松、保障性租賃住房貸款政策合力,將形成組合拳,支持剛需、剛改等居民合理性購房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。預(yù)計(jì)新房及二手房市場(chǎng)有望在二季度開始低位企穩(wěn)逐漸回暖,回暖力度視乎整體寬松政策力度。”

一位業(yè)內(nèi)資深人士則認(rèn)為,越來越多城市放松“限貸”,意味樓市政策進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性寬松期,市場(chǎng)開始筑底之后回暖速度將加快;側(cè)面反映了金融政策和人口流向決定了樓市的走向,直接面向近三年來“進(jìn)城”的剛需住房需求;首付二成,甚至零首付,將明顯產(chǎn)生杠桿撬動(dòng)效果,也就是“鼓勵(lì)進(jìn)城剛需買房、加快去庫存”,未來首付比例跌破20%或許是大概率的;下一階段取消限購城市或?qū)⒃佻F(xiàn)。

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