觀點(diǎn)網(wǎng) 繼越秀房產(chǎn)信托基金和招商局商業(yè)房托之后，2021年8月27日，寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金向港交所遞交招股書，沖刺香港REITS市場的內(nèi)房第三股。

在6個(gè)月的等待后，2月28日，港交所官網(wǎng)顯示寶龍房托基金提交的招股書狀態(tài)為“失效”。

寶龍方面對此回應(yīng)稱，公司決定延遲寶龍房托基金的上市時(shí)間表。

價(jià)值82.3億元的資產(chǎn)包

自去年6月以來，港股招股書失效已不再是新鮮話題。物企沖擊下的港交所上市節(jié)奏似乎放慢，只是此次寶龍房托基金也在失效隊(duì)列之中。

一般而言，遞交IPO資料達(dá)6個(gè)月，若沒有通過審訊或是被駁回，該資料將會(huì)顯示為失效，此時(shí)仍可以選擇二次遞表。

不過，對于招股書失效一事，寶龍地產(chǎn)對外回應(yīng)，由于受市況波動(dòng)、政策變化等不明朗因素的影響，公司認(rèn)為當(dāng)前并非最佳上市時(shí)機(jī)，決定推遲上市計(jì)劃。

據(jù)悉，去年8月27日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布建議分拆寶龍房托基金在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市的公告。

寶龍地產(chǎn)在公告中稱，寶龍房托基金的主要目標(biāo)是通過擁有并投資于來自中國商業(yè)及零售物業(yè)的優(yōu)質(zhì)經(jīng)常性租金收入，為基金單位持有人提供穩(wěn)定的分派和長期可持續(xù)的分派增長，以及提升商業(yè)及零售物業(yè)的價(jià)值。

寶龍房托基金將成為香港首個(gè)只專注于中國內(nèi)地購物中心的商業(yè)房地產(chǎn)信托。若分拆完成后，寶龍房托基金將不會(huì)從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。

據(jù)招股書文件，寶龍房托基金物業(yè)的優(yōu)勢主要在于是香港首個(gè)以中國為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托，專注于戰(zhàn)略位置優(yōu)越的購物中心，同時(shí)有著多元租戶及高租用率。

數(shù)據(jù)顯示，寶龍房托基金的物業(yè)組合包括8個(gè)由寶龍商業(yè)管理的購物中心，所在地區(qū)集中在華東及華中。具體包括上海奉賢寶龍廣場、杭州臨安寶龍廣場、鹽城寶龍廣場、宿遷寶龍廣場、泉州安溪寶龍廣場、青島膠州寶龍廣場、洛陽寶龍廣場及新鄉(xiāng)寶龍廣場。

截至2021年6月30日，寶龍房托基金物業(yè)可租賃總面積約45.35萬平方米，評(píng)估價(jià)值約82.3億元，基金物業(yè)總樓面面積達(dá)74.06萬平方米，總體租金收益達(dá)2.04億元，同比增長14%，增幅較大。平均租用率約96.5%，共有1161個(gè)租戶。

于2018年、2019年、2020年及2021年上半年，寶龍房托基金分別錄得收益約3.24億元、3.36億元、3.58億元及2.04億元；同期錄得利潤及全面收益總額約7.46億元、4.8億元、2.23億元及1.16億元。

闖關(guān)失敗之后

REITs的內(nèi)在價(jià)值在于底層資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)價(jià)值及潛力或是市場關(guān)注重點(diǎn)之一。

2021年成功在港交所上市的順豐房托自當(dāng)年2月10日遞交招股文件到掛牌上市，前后僅用時(shí)96天。彼時(shí)，有分析人士認(rèn)為，其本身資產(chǎn)具有比較明確的價(jià)值，而這些價(jià)值明確的固定資產(chǎn)能給公司帶來穩(wěn)定的資金流。

物流地產(chǎn)近年逐漸成為資本市場寵兒。相比較于購物中心、辦公樓等物業(yè)，物流地產(chǎn)的租戶通常承租能力更強(qiáng)，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩(wěn)定，市場韌性更好。

另外，目前港交所REITs的底層資產(chǎn)多為綜合型的物業(yè)組合。以越秀房托和招商局商業(yè)房托為例，前者業(yè)態(tài)涉及零售和辦公，物業(yè)項(xiàng)目位于廣州、上海、武漢、杭州，均為國內(nèi)一線和新一線城市；后者物業(yè)業(yè)態(tài)以辦公為主，物業(yè)項(xiàng)目位于深圳。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

相比之下，寶龍房托基金的物業(yè)組合包括8個(gè)購物中心，結(jié)構(gòu)更為單一，底層資產(chǎn)分布于國內(nèi)一線、新一線以及二、三線地區(qū)。

有分析認(rèn)為，一線城市物業(yè)具有更強(qiáng)的抗周期能力。其次，于香港資本市場而言，北上廣深，重慶、成都等一線、新一線城市擁有更高國際知名度，也能夠吸引更高的投資意愿和投資信心。

不過，2月17日，步步高透露，公司正籌劃將旗下商業(yè)綜合體作為底層資產(chǎn)嘗試在新加坡上市REITs。底層資產(chǎn)為位于湖南省的2個(gè)商業(yè)綜合體（長沙的梅溪新天地、湘潭的湘潭步步高購物廣場）。如果成功上市，對寶龍房托基金不失為一種思路。

據(jù)消息人士稱，寶龍房托基金上市一直為寶龍集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)，上市相關(guān)工作仍在持續(xù)進(jìn)行中。公司將密切留意市況，等待合適的窗口，以更好的價(jià)格回報(bào)股東。

據(jù)2021年8月公告內(nèi)容，寶龍地產(chǎn)從建議分拆中獲得的所得款項(xiàng)凈額將為保留集團(tuán)提供營運(yùn)資金，從而使保留集團(tuán)能夠減少其凈借款，從而改善其流動(dòng)資金及資產(chǎn)負(fù)債狀況。

商業(yè)物業(yè)去化困難、租金收入少，對于寶龍來說，自持商業(yè)的負(fù)擔(dān)似乎越來越重，而RIETs無疑是是解決眼前困難的最佳辦法之一。

2021年經(jīng)歷了多次發(fā)債受阻之后，寶龍即將在2022年將迎來償債高峰。2月22日，上交所信息顯示，寶龍20億ABS項(xiàng)目“天風(fēng)-瑞龍應(yīng)收賬款1-10期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”狀態(tài)更新為“終止”。相關(guān)資料顯示，該ABS項(xiàng)目的底層資產(chǎn)是寶龍實(shí)業(yè)對外的應(yīng)收款。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，境外債方面，截至2021年底，2022年寶龍地產(chǎn)將有4筆美元債到期，總計(jì)8億美元，最早一筆將于2022年4月13日到期。

于2月28日晚間，寶龍地產(chǎn)披露了一則有關(guān)公該司發(fā)行并于新加坡證券交易所有限公司上市的于2022年到期的2億美元3.9%優(yōu)先票據(jù)的公告。

公告顯示，寶龍地產(chǎn)已進(jìn)一步部分回購本金額為500萬美元的票據(jù)。截至2022年2月28日，寶龍地產(chǎn)已部分回購本金總額為1000萬美元的票據(jù)，相當(dāng)于原發(fā)行票據(jù)本金總額5%。

關(guān)鍵詞： 寶龍房托基金招股書失效 純購物中心資產(chǎn)證券化未獲認(rèn)可