作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

國(guó)企及民企不同的發(fā)展境遇，在物業(yè)這一領(lǐng)域也走出了“分叉路”。

繼中南服務(wù)、中梁佰悅遭“賣身”放棄上市之后，于2月6日正式通過(guò)港交所聆訊的金茂服務(wù)，IPO募資“吸金”閘門開(kāi)啟。作為在“寒冬”中首個(gè)逆勢(shì)成功過(guò)會(huì)的物企，金茂服務(wù)備受關(guān)注。

2月25日，金茂服務(wù)發(fā)布公告，擬全球發(fā)售1.01億股股份，其中香港發(fā)售1014萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售9126萬(wàn)股。每股發(fā)售價(jià)7.52港元-8.14港元，預(yù)計(jì)募資不超過(guò)8.23億港元，將于2022年3月10日上午9時(shí)起開(kāi)始買賣。

值得一提的是，中化與平安人壽成為其股東?；顿Y者Keltic、康力電梯、廣東科順、富匯資本及千合基金認(rèn)購(gòu)合計(jì)總金額約6.46億元的發(fā)售股份。

事實(shí)上，2021年物企資本市場(chǎng)漸趨回歸理性，上市閾值有所提升，試圖簡(jiǎn)單以上市實(shí)現(xiàn)物業(yè)圈錢的路徑已經(jīng)走不通。對(duì)于民企而言，實(shí)力成為資本考驗(yàn)的絕對(duì)通途，而擁有“大樹(shù)”好乘涼的央國(guó)企背書(shū)紅利愈發(fā)明顯。

同樣是二次交表通過(guò)聆訊，中南服務(wù)、中梁佰悅，因分別被賣華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)而放棄上市實(shí)屬無(wú)可奈何，但是，祥生活服務(wù)在通過(guò)聆訊同樣暫緩上市，IPO路途也盡顯曲折。

在物企IPO“闖關(guān)”難度升級(jí)之時(shí)，“國(guó)字頭”物企金茂服務(wù)又將迎來(lái)何種際遇？

“此前，幾家民營(yíng)物企暫緩上市的原因是認(rèn)購(gòu)不足，沒(méi)人買，加上物業(yè)檔次及效益問(wèn)題導(dǎo)致暫緩或放棄上市。金茂物業(yè)定位高端物業(yè)，物業(yè)費(fèi)高，相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)值也高。加上央企的背書(shū)，上市估值還是值得期待的?！庇袠I(yè)內(nèi)專家對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示。

IPO趨向分化

“通過(guò)聆訊又撤銷上市，可能是因?yàn)槭袥r不好，在面臨無(wú)法達(dá)到募資計(jì)劃與預(yù)定的發(fā)行價(jià)格時(shí)暫緩上市的措施。但是是否暫緩上市，一方面與市況有關(guān)，另一方面也與企業(yè)本身上市壓力與迫切性有關(guān)?！?/p>

對(duì)于此前中國(guó)物企放棄上市，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在當(dāng)前美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，港股市場(chǎng)的流動(dòng)性必然會(huì)受到影響，因此，目前可能并不是上市和招股的好時(shí)機(jī)。至于金茂服務(wù)會(huì)不會(huì)臨時(shí)終止和撤回上市申請(qǐng)，可能還要看未來(lái)金茂服務(wù)路演和詢盤情況。

除了存在認(rèn)購(gòu)不足的潛在風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則指出了另外一個(gè)潛在的可能性：因?yàn)镾FC懷疑上市的配售人都是同一班人，違反上市的規(guī)則，即圍飛。所謂‘圍飛’活動(dòng)，是指新股上市時(shí),股票集中由少數(shù)“自己人”或“人頭戶”認(rèn)購(gòu)。香港證監(jiān)會(huì)一直在打擊新股“圍飛”活動(dòng)。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)通過(guò)對(duì)2021年到2022年2月25日遞交招股書(shū)的物企進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，民企物業(yè)公司謀求上市占據(jù)主導(dǎo)地位，眾安智慧生活服務(wù)、魯商生活服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、明宇商服、迪賽基業(yè)、融信服務(wù)都是失效之后二次遞交招股書(shū)，大灣區(qū)文旅目前已經(jīng)是第四次遞交招股書(shū)，雅城更是在第二次遞交失效之后決定不再提交。

德商產(chǎn)投服務(wù)是少有實(shí)現(xiàn)上市，并迎來(lái)股價(jià)高開(kāi)4.5%的民營(yíng)物企，去年實(shí)現(xiàn)上市的融信服務(wù)是二次遞表，而上市首日股價(jià)也遭遇破發(fā)。

事實(shí)上，相對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)多家房企營(yíng)收遭遇“滑鐵盧”相比，物企的發(fā)展還存有較大發(fā)展空間。即便目前港股市場(chǎng)，物業(yè)股的估值已出現(xiàn)了整體回調(diào)，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房企的整體估值。

另外，物業(yè)板塊估值也出現(xiàn)了較大的內(nèi)部分化，一些行業(yè)龍頭企業(yè)以及商辦物業(yè)占比較高的企業(yè)估值呈走高之勢(shì)。所以，今年謀求上市的金茂服務(wù)、萬(wàn)物云及龍湖智創(chuàng)生活受到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)遞交招股書(shū)，而萬(wàn)物云還沒(méi)有遞交。

“就估值而言，與金茂服務(wù)具有一定可比性的企業(yè)是華潤(rùn)置地旗下的萬(wàn)象生活。主要是因?yàn)閮烧叩脑诠苊娣e構(gòu)成中都有比較大的商辦占比，這一更加市場(chǎng)化的細(xì)分市場(chǎng)可以支持企業(yè)獲得較高的估值。金茂服務(wù)招股書(shū)顯示，除了傳統(tǒng)住宅物業(yè)，寫(xiě)字樓等商管物業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)同樣是集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn)。與此同時(shí)，兩家公司的業(yè)務(wù)基本都分布在一二線城市?！?/p>

據(jù)柏文喜分析稱，自上市以來(lái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的估值一直處于上市物企的前列，即便在近期行業(yè)的普遍性下跌環(huán)境中，其估值仍舊在55倍PE以上。而與之相當(dāng)?shù)慕鹈?wù)，在央企托底的背景下，其上市后的估值或許不會(huì)太差。

高端物業(yè)如何差異化“吸金”？

金茂服務(wù)的定位是高端物業(yè)管理及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，主要聚焦于一二線城市的高端住宅、商業(yè)物業(yè)及寫(xiě)字樓。這或許為目前眾多的物企市場(chǎng)打開(kāi)了差異化的吸引力路徑。

就規(guī)模而言，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)在管總建筑面積約為2320萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，截至2021年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米。截至2020年底，萬(wàn)物云在管面積為5.66億平方米。截至2021年底最新數(shù)據(jù)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積突破1.4億平方米。截至2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管在管建筑面積達(dá)0.54億平方米。

在此可以看出，從規(guī)模上說(shuō)，金茂服務(wù)商屬中型物企且，且超九成來(lái)自金茂集團(tuán)，外拓能力尚需加強(qiáng)等物企通病同樣成為金茂服務(wù)需要關(guān)注的重點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)來(lái)自第三方物業(yè)的合約及在管面積分別僅為440萬(wàn)平方米、310萬(wàn)平方米，占比占比分別為9.62%、13.36%。

從營(yíng)收上來(lái)看，2018年-2020年，公司收入分別為人民幣5.74億元、7.88億元及9.44億元，毛利分別為1.15億元、1.51億元、2.35億元。相對(duì)于此種規(guī)模面積，營(yíng)收還是不錯(cuò)的，盡顯高端物業(yè)的價(jià)值。

此外，就業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，金茂服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍涵蓋社區(qū)生活服務(wù)、商業(yè)企業(yè)服務(wù)、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等多元領(lǐng)域。金茂服務(wù)持續(xù)為不同類型的客戶提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。金茂服務(wù)積極打造“品質(zhì)”“智慧”“共生”三大核心 IP。

事實(shí)上，物企的發(fā)展在于營(yíng)收規(guī)模和盈利能力的成長(zhǎng)性，也體現(xiàn)管理與業(yè)務(wù)的創(chuàng)新能力方面。對(duì)于金茂服務(wù)未來(lái)的發(fā)展，相關(guān)專家認(rèn)為，目前對(duì)金茂物業(yè)的未來(lái)是相對(duì)看好和相對(duì)樂(lè)觀。

但金茂服務(wù)整體規(guī)模不大，且毛利率較低，物管費(fèi)用高，所以盡管有較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，上市之后仍需要提高自身能力，以避免帶給投資者一定的憂慮。

關(guān)鍵詞： 物企走向分岔路 國(guó)字頭物企沖刺虎年第一股