觀點(diǎn)網(wǎng)步入2022年，中海在為廣州項(xiàng)目尋求合作伙伴后，再次就北京項(xiàng)目尋求合作伙伴。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，北京中泰金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬進(jìn)行增資擴(kuò)股，募集金額擇優(yōu)確定，對(duì)應(yīng)持股比例49%。工商信息顯示，該公司由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司100%持股。

按照交易公告，北京中泰金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資本9.18億元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；銷售自行開發(fā)的商品房。

項(xiàng)目公司的基本信息公告中透露并不多，僅有截止項(xiàng)目信息披露起始日，融資方認(rèn)繳注冊(cè)資本9.18億元，實(shí)繳注冊(cè)資本為0元，原股東將依據(jù)章程約定，履行出資義務(wù)。

以及增資擴(kuò)股完成后，公司新老股東按實(shí)際出資比例享有股東權(quán)益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，融資方原股東向融資方提供了46.37億元借款。

中海在公告中表達(dá)了此次增資的目的：主要用于充實(shí)公司資金實(shí)力，滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)查閱，該項(xiàng)目公司于公開資料中所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為中海匯德里項(xiàng)目。

這是一塊中海于2021年在北京第二輪集中供地中拿下的項(xiàng)目，土地面積5.91萬平方米，建筑面積13.26萬平方米，出讓價(jià)款45億元，溢價(jià)率5.6%，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)5.37萬/平方米。

綜合消息顯示，該項(xiàng)目目前處于待售狀態(tài)，售樓部沙盤近日才得以曝光。值得關(guān)注的是，預(yù)計(jì)平均價(jià)格將在8.3萬元/平方米，共844套房源。

若以市面流傳消息，項(xiàng)目精裝是按照中海甲叁號(hào)院裝修標(biāo)準(zhǔn)，中海甲叁號(hào)院是中海最高產(chǎn)品系“藏峰系”，精裝價(jià)格4000元。簡(jiǎn)單按照4000元/平方米-1.5萬元/平方米的建安成本，該項(xiàng)目實(shí)際上尚有不低的利潤率。

但在項(xiàng)目有利潤率做保證情況下，中海擬為該項(xiàng)目引入合作方，并且已經(jīng)是近日第二次為項(xiàng)目公司尋求合作方。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年短短不足兩月，中海已經(jīng)為3個(gè)項(xiàng)目尋求合作方。

2月14日，全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)披露，廣州粵合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬募集資金不低于10億元，對(duì)應(yīng)持股比例50%，該公司亦由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司全資控股。

資料顯示，廣州粵合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2021年10月8日，法定代表人劉顯勇，注冊(cè)資本為10億元，企業(yè)地址位于廣州市荔灣區(qū)鶴洞路273號(hào)，2021年度資產(chǎn)總計(jì)32億元，負(fù)債總計(jì)32億元，所有者權(quán)益0元。

彼時(shí)公告增資的好處與此次北京項(xiàng)目基本類似，具體為增資企業(yè)擬將本次增資帶來的增量融資資金作為補(bǔ)充土地開發(fā)項(xiàng)目的投資建設(shè)資金，同時(shí)優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司實(shí)力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

而在年前，1月27日，中海還為旗下天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司發(fā)布增資公告，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例為66%。該公司亦由中海持股100%。

同樣，天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司增資資金主要用于充實(shí)公司資金實(shí)力，滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力。

再早些時(shí)日的2021年11月，北京產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布中海旗下天津中海海闊地產(chǎn)有限公司增資項(xiàng)目成交結(jié)果公示。招商蛇口（天津）有限公司投資2118.81萬元，持股比例40%。增資完成后，中海持股項(xiàng)目公司60%，招商蛇口（天津）有限公司持股40%。

按照披露的數(shù)據(jù)，截止到2021年7月31日，天津中海海闊地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)總計(jì)26.91億元，負(fù)債總計(jì)26.61億元，所有者權(quán)益2999.5萬元。募集資金主要用于充實(shí)公司資金實(shí)力，滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力。

天津中海海闊地產(chǎn)有限公司為中海天津河北區(qū)609地塊項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目地塊為5月1日天津首輪宅地集中出讓中，中海以總價(jià)25.81億元、溢價(jià)100萬、樓板價(jià)14403元/平方米競(jìng)得。目前，該地塊項(xiàng)目已經(jīng)入市，案名為“中海十里觀瀾”。

換而言之，中海對(duì)旗下項(xiàng)目增資并非因?yàn)轫?xiàng)目銷售或利潤存在困難，而需要尋找合作伙伴共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

就上述事件，一位接近中海的人士接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，上述操作很正常，屬于日常管理范疇，多數(shù)房企都有類似操作。

只是對(duì)于外界而言，中海頻繁尋找合作伙伴，正在突破市場(chǎng)對(duì)其固有看法。

過去中海的運(yùn)營模式中，獨(dú)資是一大特色。

已發(fā)布的經(jīng)營報(bào)告顯示，2021年半年度，中海新增土地總樓面面積為489萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積446萬平方米；2020年全年新增總樓面面積為1349萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積1328萬平方米；2019年全年新增總樓面面積1146萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積1097萬平方米……

并且，中海每月新增土地中，基本以全資拿地為主，合作項(xiàng)目屈指可數(shù)。

曾有相關(guān)人士表示，中海較少合作主要也是源于較嚴(yán)苛的財(cái)務(wù)管理要求，這也是過去市場(chǎng)理解中海為何較少合作項(xiàng)目的緣由。

值得一提的是，近期中海除了項(xiàng)目層面增資，還與其他房企簽訂合作協(xié)議。

2月18日，建業(yè)集團(tuán)與中海企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式在鄭州舉行，雙方將在房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、裝配式建筑設(shè)計(jì)、建筑工程總承包和物業(yè)管理供應(yīng)鏈及其他發(fā)展前景良好的領(lǐng)域開展深度合作。

這也成為一項(xiàng)較為令行業(yè)側(cè)目的關(guān)注點(diǎn)，因?yàn)橹泻，F(xiàn)金流較為健康。按照2021年半年報(bào)披露，中海有息負(fù)債為2285億元，一年以內(nèi)到期短期負(fù)債僅占19.8%，短期債務(wù)壓力僅450+億元，但同期在手現(xiàn)金為1174億元。

三道紅線方面，中?？鄢A(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53%、現(xiàn)金短債比2.58、凈負(fù)債率為32.54%。

而且，中海融資利率可謂行業(yè)最低檔，今年1月17日發(fā)行了30億元中期票據(jù)，利率僅為2.88%、3.25%。而中海近日還準(zhǔn)備發(fā)行一筆10億元綠色中期票據(jù)，申購區(qū)間也僅為2.9%至3.6%。

這也就造成目前最大懸念，為何中海在2022年一改往日風(fēng)格？

關(guān)鍵詞： 廣州之后北京再覓合作伙伴 中海2022新策上線