觀點(diǎn)網(wǎng) 不同于地產(chǎn)股和物管股近兩日的低迷走勢(shì)，作為“代建第一股”的綠城管理表現(xiàn)要亮眼許多。其股價(jià)不但逆市上漲，甚至還創(chuàng)出上市以來(lái)的新高。

2月15日上午開盤后，綠城管理股價(jià)便一路走強(qiáng)，突破了此前7.03港元/股的高點(diǎn)，報(bào)價(jià)最高達(dá)7.17港元/股，漲幅為5.44%，總市值一度超過(guò)140億港元。

午后，綠城管理股價(jià)小幅回落，截至最終下午收盤時(shí)，收?qǐng)?bào)于7.00港元/股，較前一日上漲2.74%，總市值約137.06億港元。

至2月16日，綠城管理股價(jià)再次攀升，收?qǐng)?bào)7.15港元/股，較前一日上漲2.14%，總市值達(dá)140億港元，市盈率為26.85倍。

過(guò)去兩年間，代建這一房地產(chǎn)的細(xì)分賽道開始逐漸被外界關(guān)注。有分析指出，代建模式解決了房企擴(kuò)張中資金和土地兩大難題，收入雖不如傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式規(guī)模龐大，但輸出管理和品牌的模式在利潤(rùn)端更具優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。

代建行業(yè)的輕資產(chǎn)、負(fù)債低、高利潤(rùn)、抗周期特點(diǎn)，令綠城管理的估值逐漸向物管企業(yè)靠攏。

然而，相比于上市近一年半，股價(jià)漲幅超過(guò)170%（與上市首日的開盤價(jià)2.65港元/股相比）的綠城管理，代建行業(yè)另一上市平臺(tái)中原建業(yè)，在港交所的表現(xiàn)卻似乎不盡如人意。在市盈率還是估值方面，都與綠城管理存在較大差距。

觀點(diǎn)新媒體查閱數(shù)據(jù)了解，截至2021年6月30日，綠城管理于全國(guó)28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的96座城市擁有334個(gè)代建項(xiàng)目，合約總建筑面積8400萬(wàn)平方米，在建面積4370萬(wàn)平方米。

而同期，中原建業(yè)在116個(gè)市縣開展業(yè)務(wù)（包括河南省的99個(gè)市縣以及其他6省和自治區(qū)的17個(gè)市縣），在管項(xiàng)目共250個(gè)，在管項(xiàng)目建筑面積約3008萬(wàn)平方米。

有分析人士認(rèn)為，雖然中原建業(yè)與綠城管理在業(yè)務(wù)規(guī)模存在一定差距，但這并非是股價(jià)走勢(shì)分化的主要原因，兩者估值之間的巨大落差或許在于業(yè)務(wù)模式的差別。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，從業(yè)務(wù)模式上看，中原建業(yè)基本為商業(yè)代建，業(yè)務(wù)范圍過(guò)于單一，客戶多為中小房企；綠城管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)則包含商業(yè)代建、政府代建及其他服務(wù)三大業(yè)務(wù)分部，客戶結(jié)構(gòu)也更為多元。

不過(guò)，從利潤(rùn)率的角度來(lái)看，商業(yè)代建主要是通過(guò)分成項(xiàng)目的銷售額或利潤(rùn)額獲取收益；而政府代建通常一般是由政府委托或是招標(biāo)，收益主要來(lái)源于項(xiàng)目預(yù)算的分成，由于不需要輸出代建方品牌，利潤(rùn)空間一般小于商業(yè)代建。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)披露，商業(yè)代建毛利率水平約為50%，政府代建毛利率水平約為35%。

對(duì)此，上述分析人士進(jìn)一步表示：“雖然當(dāng)前商業(yè)代建是主流，但是隨著中小房企土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，土地獲取難度加大。相比之下，政府代建不僅符合國(guó)家政策導(dǎo)向，也基于服務(wù)民生需求，未來(lái)會(huì)擁有廣闊的市場(chǎng)。政府代建未來(lái)或許會(huì)占據(jù)主流?！?/p>

根據(jù)綠城管理2021年半年報(bào)顯示，商業(yè)代建目前是綠城管理最大的收入和利潤(rùn)率來(lái)源，貢獻(xiàn)了中期總收入的71.4%。

不過(guò)，政府代建業(yè)務(wù)也正在努力追趕。觀察相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠城管理8400萬(wàn)平方米的合約總建筑面積中，商業(yè)代建項(xiàng)目合約總建筑面積4790萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)8.1%；而政府代建項(xiàng)目合約總建筑面積3610萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)24.5%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理CEO李軍也明確表示，未來(lái)，綠城管理會(huì)繼續(xù)大力發(fā)展政府代建。他認(rèn)為，房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入后半段，城市更新、舊房改造等存量市場(chǎng)受政策推動(dòng)開始興起。存量市場(chǎng)會(huì)是公司未來(lái)的第二增長(zhǎng)曲線。

而綠城管理對(duì)于政府代建的加碼，也獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。2月9日，瑞信在其發(fā)布的研究報(bào)告中，將綠城管理的目標(biāo)價(jià)由6.82港元上調(diào)至8.04港元，維持「跑贏大市」評(píng)級(jí)。

報(bào)告指出，此前2月8日，人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

針對(duì)該政策，瑞信表示，綠城管理將受益于政府資助房屋的開發(fā)。綠城管理憑借其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)建立的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大了地域覆蓋，非浙江地區(qū)占其政府項(xiàng)目新簽約費(fèi)用收入的50%。該行將其2021年至2023年盈利預(yù)測(cè)上調(diào)2%至6%。

除了政府代建的因素之外，也有市場(chǎng)人士表示，綠城管理近期的并購(gòu)案對(duì)于公司市值的提升起到著一定的作用。

1月11日，綠城管理發(fā)布公告稱，擬收購(gòu)浙江熵里建設(shè)管理有限公司60%股權(quán)，固定代價(jià)4億元，及收購(gòu)?fù)瓿珊笕昶陂g，該公司新增代建項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)用的增量代價(jià)，最高金額為2億元，合計(jì)不超過(guò)6億元。

值得注意的是，此次對(duì)于浙江熵里60%股權(quán)的收購(gòu)，是綠城管理在資本市場(chǎng)的首個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收購(gòu)項(xiàng)目。

據(jù)了解，浙江熵里成立于2021年12月27日，是因收購(gòu)事項(xiàng)而從藍(lán)城控股派生設(shè)立，其主要承接藍(lán)城控股代建業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，以及藍(lán)城控股的代建業(yè)務(wù)和代建項(xiàng)目。浙江熵里資產(chǎn)包含了將轉(zhuǎn)入的藍(lán)城控股未完成代建合同剩余合同價(jià)值，約人民幣19.84億元。

從股價(jià)的表現(xiàn)可以看出，資本市場(chǎng)對(duì)本次收購(gòu)也頗為看好。公告發(fā)布的當(dāng)天，綠城管理逆勢(shì)收漲3.41%。

須知在并購(gòu)一事上，其實(shí)綠城管理還有著很大的潛力。截止2021年6月底，綠城管理尚未使用的，可用于收并購(gòu)的IPO資金仍剩余212.5億元。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，李軍曾表示：“綠城管理目前現(xiàn)金流比較充足，而且此前IPO募資的資金大頭是戰(zhàn)略收并購(gòu)，這部分還未推動(dòng)，未來(lái)會(huì)加大收并購(gòu)研究和落實(shí)的力度。未來(lái)的投資，綠城管理傾向于城市更新的重點(diǎn)城市?！?/p>

此外，上述市場(chǎng)人士還指出，綠城管理自身在市值管理上也較為主動(dòng)，分紅策略和管理層增持都為自上市一路以來(lái)估值的修復(fù)和提升給予重要支撐。

“由于代建是輕資產(chǎn)的模式，在手現(xiàn)金都非常充裕，沒(méi)有重資本的支出，理論上來(lái)說(shuō)是可以一直維持高派息比率。雖然綠城管理在招股書上沒(méi)有承諾每年的派息比例，但是它實(shí)際上派息率是超過(guò)了60%，這個(gè)派息比例在整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是非常高的?！?/p>

關(guān)鍵詞： 總市值創(chuàng)新高背后 綠城管理的政府訂單與并購(gòu)案