夏磊 2022年1月百強(qiáng)房企銷售金額、銷售面積同比-41%、-44%，市場整體低迷，行業(yè)下行壓力仍大。我們分線拆析房地產(chǎn)市場韌性，探討需求現(xiàn)狀及后市支撐因素。本篇三四線城市分析，是我們“開年看地產(chǎn)系列”的第三篇。

三四線城市房地產(chǎn)銷售低迷

去年，商品房成交量和價(jià)格5月份見頂。以東莞、常州等41個(gè)三四線城市為樣本，2021全年商品房銷售面積1.5億平，同比下降5%。分階段看，2021年1-4月，樣本城市商品房銷售面積之和同比增速超過兩位數(shù)，5月份增速回落至8.4%，6月份開始轉(zhuǎn)負(fù)，8-12月份降速均超過-30%。樣本城市的銷售均價(jià)同比增速走勢(shì)和銷售面積維持一致，1-5月份同比增速均超10%，之后回落至個(gè)位數(shù)，但均價(jià)同比增速仍維持正增長。

開年來，三四線城市商品房成交持續(xù)下滑。2022年1月，30大中三線城市商品房成交面積271.4萬平，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面積2.1萬平，與去年除夕到大年初五相比下滑57.1%。

以我們實(shí)地調(diào)研的孝感為例，6月份以來市場明顯轉(zhuǎn)冷，上半年月均1528套，6-11月平均成交量降至1140套左右。年初，市場延續(xù)低迷，2022年1月份孝感市商品房成交1081套，同比下降26.7%。

土地市場熱度不斷回落

房企拿地?zé)崆椴桓?。三四線城市國有土地使用權(quán)出讓收入1-7月份累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，2021全年同比下降14.1%；成交溢價(jià)率前高后低，上半年平均溢價(jià)率18.0%，下半年6.7%。2022年1月土地市場持續(xù)下行，土地出讓收入同比下降41.4%，溢價(jià)率降至3.4%。

以調(diào)研城市孝感為例，2021年，孝感樓市共有30宗商品住房土地出讓，同比下降50%；成交面積104公頃，同比下降45%；總成交金額42.7億元，同比下降19%。

爛尾擔(dān)憂、返鄉(xiāng)置業(yè)延遲加劇三四線市場低迷

房企陸續(xù)爆雷引發(fā)居民對(duì)期房交付的擔(dān)憂。去年以來，多個(gè)大型房企陸續(xù)爆雷，疊加抖音、快手等新媒體的廣泛傳播，首次引發(fā)居民對(duì)期房項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂，觀望情緒濃厚，導(dǎo)致新房銷售的快速下滑。

就地過年政策導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲。去年和今年春節(jié)，由于新冠疫情防控壓力，多個(gè)省市鼓勵(lì)春節(jié)期間不返鄉(xiāng)就地過年，造成部分外鄉(xiāng)就業(yè)人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲。以實(shí)地調(diào)研的孝感市集美府項(xiàng)目為例，和以往幾年相比，今年返鄉(xiāng)置業(yè)動(dòng)靜不大。

棚改貨幣化安置退出影響市場需求。棚改貨幣化安置是過去幾年支撐三四線城市房市繁榮的最大政策變量，2016、2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存1.4、1.8億平，占銷售面積的15%、17%。2018下半年開始調(diào)整棚改政策，取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線房地產(chǎn)市場的實(shí)際購買力和市場熱度。

市場分化，四類住房需求支撐三四線房地產(chǎn)市場

2014年以來，棚改貨幣化撬動(dòng)了三四線的房地產(chǎn)市場，2020年，三四線房地產(chǎn)市場銷售面積占全國的66%。

調(diào)研來看，三四線市場主要有四類需求：

第一類是本地居民住房需求。主要有三種類型：一是住房消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)。老房子的居住質(zhì)量明顯差于新建商品房，置換需求長期存在，尤其是疫情散點(diǎn)爆發(fā)，長時(shí)間居家將促使居民置換需求提前釋放。以我們實(shí)地調(diào)研的孝感槐蔭四季項(xiàng)目為例，約一半是老城區(qū)改善客戶。二是住房消費(fèi)面積升級(jí)。三胎等生育政策放寬，三四線城市生育意愿更強(qiáng)，促使家庭人口規(guī)模增加，重新購置新房必要性提升。三是婚育購房需求。新媒體影響之下，居民法律意識(shí)在增強(qiáng)，為子女配置婚前財(cái)產(chǎn)也是常見的置業(yè)動(dòng)機(jī)，既是給子女順利婚娶增添分量，也能減少部分因離婚而造成的損失，還能規(guī)避日后因贈(zèng)予、繼承產(chǎn)生的稅費(fèi)。

第二類是外地務(wù)工人員置業(yè)需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，這一類需求占比不高，但也存在一定的比例。二是長期在本地工作，選擇在本地定居而購房。

第三類是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房價(jià)跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚。相對(duì)于一二線城市的高房價(jià)、高生活成本和較低的生活質(zhì)量，對(duì)于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好。隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會(huì)選擇先在本地置業(yè)，既是一份資產(chǎn)配置，又能為父母改善居住條件。

第四類是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求。一是資源改善，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療、教育質(zhì)量遠(yuǎn)不如地級(jí)市，會(huì)吸引周邊居民置業(yè)；二是農(nóng)村結(jié)婚，在城里買房，也逐步默認(rèn)為結(jié)婚的前提條件。

三四線城市居民購房需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意愿。對(duì)于購房能力，相對(duì)于一二線的高房價(jià)、高總價(jià)、高首付額來說，三四線城市房屋購買難度低，疊加去年下半年以來自貢、北海、玉林、馬鞍山等多數(shù)三四線城市調(diào)整住房公積金貸款政策，更加降低了三四線城市的置業(yè)門檻。對(duì)于購房意愿，隨著地方政府對(duì)“保交樓”高度重視，購房者信心在不斷修復(fù)，但由于房價(jià)高企，買房暴富的情況不再出現(xiàn)，甚至新房一旦變成二手房就會(huì)失去流動(dòng)性，三四線購房更趨理性。

值得注意的是，三四線城市市場分化也在加大，發(fā)達(dá)城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則持續(xù)大幅凈流出，后市因需求萎縮而面臨壓力。據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期，人口持續(xù)向一二線大市圈遷移，中小城市人口面臨停滯、甚至凈遷出。我國也不例外，近年來人口持續(xù)向一二線城市人口流入，三線城市基本維持平衡，而四線城市則持續(xù)凈流出。以黑龍江省為例，全省13個(gè)地市2020年較2010年人口均凈流出，最嚴(yán)重的綏化市和齊齊哈爾均超過100萬人。以我們實(shí)地調(diào)研的孝感市為例，2020年較2010年人口凈流出54萬人，仍看不到好轉(zhuǎn)跡象。

未來有何政策空間？

放松限購。三四線城市經(jīng)過這一輪大幅度調(diào)整后，居民購房更偏理性，投機(jī)型需求所剩無幾，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場回歸健康，臨時(shí)性的限購政策存在放寬空間。例如調(diào)控最嚴(yán)格的環(huán)京地區(qū)也有動(dòng)作，燕郊去年3月有放寬限購政策跡象；保定12月也變相放松限購，發(fā)文規(guī)定“購買被動(dòng)式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制”。近期大灣區(qū)也有松動(dòng)，惠州2月初的《促進(jìn)大亞灣區(qū)住房消費(fèi)健康發(fā)展若干措施》意見稿，明確提出要適當(dāng)放寬入戶政策、縮短入戶時(shí)間；肇慶2月也發(fā)文全面取消城鎮(zhèn)落戶限制。

放松限貸。一是公積金貸款政策調(diào)整，例如去年下半年以來自貢、北海、玉林、馬鞍山等多數(shù)三四線城市調(diào)整住房公積金貸款政策，包括上調(diào)公積金貸款額度、認(rèn)貸不認(rèn)房、降低二套房首付比、上調(diào)繳存基數(shù)下限、人才購房可用住房公積金付首付款、放寬公積金提取和使用條件、擴(kuò)大公積金用途、調(diào)整異地貸款政策等。二是商貸政策調(diào)整，具體措施包括增加貸款額度、放款速度提升、降低商貸利率、首付比例等。例如佛山自去年10月份以來，按揭利率連續(xù)下降，6開頭降至目前的5開頭，匯豐銀行2月份首套房貸利率甚至低至5%；蘇州今年初，多家國有行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較去年底下降75BP；二套降90BP至5.1%。

購房補(bǔ)貼、打折。近期蕪湖、武義、桂林、海安、晉江、衡陽、惠州、肇慶等近20個(gè)城市出臺(tái)購房定向補(bǔ)貼政策，具體措施包括購房券、團(tuán)購打折、購房補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、購房契稅補(bǔ)貼等。例如惠州2月初流傳出來的文件指出，鼓勵(lì)各類企業(yè)或團(tuán)體等和房企開展團(tuán)購買房活動(dòng)，團(tuán)購價(jià)不低于備案價(jià)80%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行、宏觀政策等超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，樣本城市數(shù)據(jù)偏差風(fēng)險(xiǎn)等。

證券研究報(bào)告：《開年看地產(chǎn)系列——三四線城市房地產(chǎn)市場韌性有多強(qiáng)》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2022年02月14日

夏磊國海證券研究所聯(lián)席所長、政策&地產(chǎn)首席分析師 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

關(guān)鍵詞： 夏磊：開年看地產(chǎn)系列&mdash&mdash三四線城市房地產(chǎn)市場韌性有多