觀點(diǎn)網(wǎng) 招商積余用它習(xí)慣的發(fā)展方式在四川再落一子。
近日，招商積余中標(biāo)中國(guó)航發(fā)四川燃?xì)鉁u輪研究院綿陽(yáng)院區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目包括1001動(dòng)力大廈及試驗(yàn)基地。其中，動(dòng)力大廈面積約3.48萬(wàn)平方米，綠化面積約21.54萬(wàn)平方米，室內(nèi)外公共區(qū)域及道路約28.55萬(wàn)平方米。
以市場(chǎng)化招投標(biāo)形式獲取項(xiàng)目，也正是招商積余規(guī)模發(fā)展所采用的最主要的手段，更是其賴以生存的方式。
但放在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)中看，這種方式應(yīng)稱為極其低調(diào)的一種方式，因?yàn)橥饨绲难酃舛技性谑詹①?gòu)市場(chǎng)，如碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等，一定程度上都受益于吞并其他物業(yè)管理企業(yè)，讓其備受關(guān)注。
反觀市場(chǎng)化招投標(biāo)，該模式不需要夸張的收購(gòu)金額，也不會(huì)出現(xiàn)管理規(guī)模的爆發(fā)式增長(zhǎng)，更多只是以市場(chǎng)化報(bào)價(jià)，達(dá)成一種甲乙方之間都能接受的條件。這種模式下，不會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)包有瑕疵等隱憂，也就被外界認(rèn)為最“保守”的一種模式。
招投標(biāo)擴(kuò)張
招商積余的第三方擴(kuò)展可以說(shuō)基本只有市場(chǎng)化招投標(biāo)一條。
步入2022年，招商積余便通過(guò)市場(chǎng)化招投標(biāo)的方式獲取了深圳梅林山公園、中國(guó)工商銀行畢節(jié)分行、合肥匯谷產(chǎn)業(yè)園、仁懷市中醫(yī)院、中國(guó)民航機(jī)場(chǎng)建設(shè)集團(tuán)設(shè)計(jì)科研綜合樓項(xiàng)目和南航北京分公司后沙峪基地項(xiàng)目、重慶中法供水有限公司項(xiàng)目以及中興通訊將軍山項(xiàng)目等。
具體來(lái)看，梅林公園是一個(gè)集休閑娛樂(lè)與健身活動(dòng)于一體的綜合市政公園，全園占地面積約42萬(wàn)平方米；中國(guó)工商銀行畢節(jié)分行下轄8個(gè)縣支行，各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及自主銀行70余個(gè)，物業(yè)管理面積近8萬(wàn)平方米。
合肥匯谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于高新區(qū)云飛路與文曲路交口，占地面積約40.5畝，共計(jì)建筑物5棟，總建筑面積超4萬(wàn)平方米；仁懷市中醫(yī)院是國(guó)家三級(jí)乙等中醫(yī)醫(yī)院，共有三個(gè)院區(qū)，業(yè)務(wù)用房面積2.2萬(wàn)平方米。
中國(guó)民航機(jī)場(chǎng)建設(shè)集團(tuán)設(shè)計(jì)科研綜合樓項(xiàng)目，位于北京市順義區(qū)，地上總建筑面積3萬(wàn)余平方米，地下總建筑面積2萬(wàn)余平方米；沙峪園區(qū)位于順義區(qū)空港工業(yè)B區(qū)裕華路27號(hào)，占地面積約130畝，建筑面積約9萬(wàn)平方米。北航村基地園區(qū)位于北京市順義區(qū)天竺鎮(zhèn)府前一街7號(hào)（北院），總建筑面積4500平方米。
重慶中法供水有限公司下屬江北、茶園、梁沱水廠及加壓站物業(yè)管理服務(wù)，項(xiàng)目占地面積約2.5萬(wàn)平方米；將軍山一期項(xiàng)目總占地面積約7.8萬(wàn)平方米，總建筑面積為16.8萬(wàn)平方米，包括9棟辦公樓、1棟綜合樓食堂和1棟實(shí)驗(yàn)樓。
值得一提的是，憑借著市場(chǎng)化招投標(biāo)方面的積極作為，招商積余在控股股東之外的收入以及規(guī)模都可圈可點(diǎn)。
按最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44.36億元（其中來(lái)自控股股東收入3.62億元）。并且在該報(bào)告期，招商積余實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~13.59億元，同比增長(zhǎng)20.59%，其中來(lái)自控股股東之外的占比達(dá)到84.33%。
截至2021年6月末，招商積余在管項(xiàng)目1,520個(gè)，管理面積1.99億平方米，其中來(lái)自控股股東之外的管理面積占比達(dá)61.98%。
但即便有著第三方貢獻(xiàn)為業(yè)績(jī)主力的表現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)招商積余的的拓張能力并未有其他物業(yè)企業(yè)深刻。
因?yàn)槭袌?chǎng)化招投標(biāo)如火如荼的同時(shí)，招商積余在收并購(gòu)市場(chǎng)卻鮮有作為，僅在2021年年末，才成功完成整合以來(lái)首批落地的并購(gòu)項(xiàng)目。彼時(shí)，招商積余先后公告收購(gòu)上海航空工業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)和中國(guó)南航集團(tuán)物業(yè)管理有限公司95%股權(quán)。
事實(shí)上，2021年3月份的時(shí)候，在一場(chǎng)與投資者之間的交流會(huì)上，招商積余管理層坦承公司也在改變過(guò)去單一的拓展模式。
“保守”擴(kuò)張
可見(jiàn)的是，招商積余在市場(chǎng)化招投標(biāo)方面確實(shí)做出了一些成績(jī)。
按照招商積余的劃分，其住宅業(yè)務(wù)之外可分為辦公類、政府類、公共類（包括醫(yī)院、場(chǎng)館、交通、頤養(yǎng)、公園等）、學(xué)校類、園區(qū)類、商業(yè)類、城市空間及其他。
在上述板塊，招商積余截至2021年三季度分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入：辦公類15.35億元、政府類6.19億元、公共類（包括醫(yī)院、場(chǎng)館、交通、頤養(yǎng)、公園等）6.00億元、學(xué)校類4.36億元、園區(qū)類4.30億元、商業(yè)類1.85億元、城市空間及其他1.70億元。
上述業(yè)態(tài)合計(jì)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為39.76億元，占當(dāng)期招商積余在基礎(chǔ)物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入57.59億元的69.04%。
值得注意的是，其中貢獻(xiàn)最大的的辦公業(yè)態(tài)中，相對(duì)應(yīng)的有金融物業(yè)項(xiàng)目，前述招商積余在2022年初拓張的中國(guó)工商銀行畢節(jié)分行項(xiàng)目便是其中一種。招商積余在2021年前9月，便拓展金融物業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，新簽?zāi)甓群贤~1.33億元，累計(jì)在管項(xiàng)目155個(gè)，年合同額近10億元，服務(wù)范圍涵蓋銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)，省級(jí)及以上分行（或相應(yīng)級(jí)別）近50個(gè)。
其他如政府類、公共類、學(xué)校類……在招商積余的官方公眾號(hào)中，時(shí)?？梢?jiàn)其發(fā)布相關(guān)中標(biāo)喜訊。從官方口徑看，招商積余非住宅業(yè)務(wù)截至2021年三季度末管理面積達(dá)到1.1億平方米，較2021年末0.95億平方米增長(zhǎng)15.8%，增速不低。
同時(shí)，在2021年前9月，招商積余新簽?zāi)甓群贤~為20.77億元，其中非住宅業(yè)務(wù)新簽?zāi)甓群贤~為16.06億元。
此外，招商積余還有與大公司之間的“總對(duì)總”模式，2021年上半年，“總對(duì)總”模式為其帶來(lái)年合同額近2億元，拓展了南京華為、中興南京園區(qū)、阿里蘇州灣體育中心等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。第三季度接連進(jìn)駐寧德時(shí)代新能源4個(gè)新地塊、銀泰西湖店、順豐南寧產(chǎn)業(yè)園、順豐西安物流園、武清菜鳥(niǎo)倉(cāng)儲(chǔ)物流園等項(xiàng)目。
目前招商積余大客戶有華為、阿里、寧德時(shí)代、騰訊、大疆、字節(jié)跳動(dòng)等知名企業(yè)，大客戶在管項(xiàng)目達(dá)64個(gè)。
數(shù)據(jù)足以證明招商積余在市場(chǎng)化招投標(biāo)上的能力，但是在其他擴(kuò)張渠道上，其卻尚有較大差距。
按照管理層的說(shuō)法，在2020年招商積余便在總部專門設(shè)立投資管理中心，積極通過(guò)各種渠道獲取投資并購(gòu)項(xiàng)目的信息。但如前文所述，在2021年年末，招商積余才成功完成整合以來(lái)首批落地的并購(gòu)項(xiàng)目。
而上述收購(gòu)其實(shí)依舊表現(xiàn)出招商積余對(duì)外擴(kuò)張的“保守”，按照其說(shuō)法，當(dāng)前招商積余收并購(gòu)戰(zhàn)略重點(diǎn)聚焦與主業(yè)產(chǎn)生正面協(xié)同效應(yīng)的優(yōu)質(zhì)潛力賽道，而其之所以收購(gòu)航空公司物業(yè)，是因?yàn)樵缭?020年5月，招商物業(yè)牽手東方航空獲得北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)東航項(xiàng)目。
該交易成功的契機(jī)，也是目前國(guó)資央企在加快國(guó)有資本布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，央企要集中資源做強(qiáng)做優(yōu)主業(yè)、剝離“非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)”提速，所恰好遇到的一次國(guó)資物業(yè)資產(chǎn)的收并購(gòu)窗口。
往好的說(shuō)，這是招商積余有堅(jiān)定的戰(zhàn)略定力，但事情的另一面，是物業(yè)行業(yè)大洗牌的背景下，招商積余錯(cuò)過(guò)了許多爆發(fā)的機(jī)會(huì)。
解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。
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