觀點(diǎn)網(wǎng)又一家上市途中的物企調(diào)轉(zhuǎn)航向了。

2月12日，市場信息顯示碧桂園服務(wù)已收購中梁物業(yè)全部股份，目前雙方已簽署相關(guān)收購協(xié)議，隨后有中梁方面人士確認(rèn)了這一消息。

觀點(diǎn)新媒體據(jù)此向碧桂園服務(wù)方面求證，截至發(fā)稿時(shí)，碧桂園服務(wù)相關(guān)人士回應(yīng)稱“還沒有收到內(nèi)部確認(rèn)消息”。

雖中梁物業(yè)尚未正式登陸資本市場，但其上市主體中梁百悅智佳最早在2021年4月已遞表港交所，并于同年12月下旬通過聆訊，離敲鑼僅一步之遙。

看起來有些可惜、唏噓，但若回顧陽光城物業(yè)、禹洲物業(yè)到中南物業(yè)的路徑，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場與物業(yè)環(huán)境下，于房企而言放棄物業(yè)平臺(tái)上市或許何嘗又不是一個(gè)正確的決定。

二度遞表終賣身

值得注意的是，中梁物業(yè)與擬上市平臺(tái)中梁百悅智佳，獨(dú)立于中梁集團(tuán)的另一個(gè)上市平臺(tái)中梁控股，屬于合作關(guān)系而非上下級。

最早在2018年4月，即地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)中梁控股上市的前一年，楊劍便對旗下公司實(shí)行了一次集團(tuán)重組計(jì)劃，將物業(yè)管理從中梁控股中分離出來，成為其私人公司。

2020年末，中梁百悅智佳服務(wù)有限公司正式成立，并開始推進(jìn)IPO事宜。很快，2021年4月29，中梁百悅智佳站在了港交所門前的排隊(duì)隊(duì)伍中，向港交所遞交招股書。

與其他房企的物業(yè)平臺(tái)雷同，中梁百悅智佳是一家傳統(tǒng)的物管公司，主要以中梁控股的開發(fā)物業(yè)為主，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

而同樣地，與2021年排隊(duì)上市的物企一般，中梁百悅智佳在遞表半年之后面臨失效，后于11月24日再次向港交所遞交招股書。這一次中梁似乎有意加快進(jìn)程，于12月23日已通過了上市聆訊。

然而，敲鑼聲久久未響起，卻等來了收購聲音。

有信息透露，這或許與去年底中梁百悅智佳原總裁周勤偉，以及整個(gè)上市組大部分骨干被優(yōu)化有關(guān)。上市組團(tuán)隊(duì)的離開對于上市進(jìn)程確實(shí)有干擾，但更深層的原因或是楊劍對于這一物業(yè)平臺(tái)的取舍。

與早兩年房企陸續(xù)分拆物業(yè)平臺(tái)搶灘上市風(fēng)口不同，如今資本對于物業(yè)的情緒已歸為冷靜，估值回落。更為重要的是，房地產(chǎn)市場的驟變正在進(jìn)一步波及著物業(yè)企業(yè)的資本處境。

與其搏一個(gè)不確定的未來，于中梁而言還不如盡早變現(xiàn)，落袋為安。在楊劍之前，陽光城物業(yè)、禹洲物業(yè)到中南物業(yè)都做出了相似的選擇，在上市臨門一腳的時(shí)候放棄自立門戶，投靠大樹。

從中梁目前的處境來說，這一選擇也不難理解。

這家前幾年的黑馬企業(yè)，在去年行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中也開始暴露一些問題。

譬如，2021年5月初一筆商票的兌付糾紛險(xiǎn)些讓中梁陷于危機(jī)之中，隨后6月中旬年輕總裁李和栗的離職更是引起了股票和債市的雙殺。

到了8月下旬，經(jīng)常投資內(nèi)房高息票據(jù)的華人置業(yè)出售本金額700萬美元中梁票據(jù)，交易華人置業(yè)虧損約134.1萬港元。劉鑾雄寧愿虧本也要出售中梁美元債的行為，又一次敏感地引起了市場關(guān)于兌付危機(jī)的擔(dān)憂。

今年伊始，中梁上演了“前腳裁員后腳還債”的戲碼。

1月16日，中梁控股表示因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，涉及優(yōu)化人數(shù)大約在300人左右；1月17日，中梁公告表示已由其于境內(nèi)銀行賬戶匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，提前用于2022年1月票據(jù)到期時(shí)（即2022年1月31日）償還余下的本金金額及應(yīng)計(jì)利息。

但關(guān)于其債務(wù)償還能力仍蒙不確定性。截至2021年中期，中梁有息負(fù)債546億元，相對去年年底略有增長；在具體的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，中梁短債的比例雖有下降，但仍然偏高，占到了42%，而國內(nèi)非銀的比例也是有所下降，但仍占到25%。

據(jù)悉，中梁2022年仍有三筆不小規(guī)模的美元債到期。

“中梁控股匯出資金以償還1月份到期的2.5億美元高級票據(jù)之后，其在2022年仍有大約10億美元的海外到期票據(jù)，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠內(nèi)部現(xiàn)金流償還到期債務(wù)?！睒?biāo)普就表示。

碧桂園收購邏輯

在尋求物業(yè)快速變現(xiàn)的時(shí)候，楊劍選擇了碧桂園——這一選擇的背后似乎有太多合情合理之處。

于楊劍而言，這位房企掌門人對于碧桂園模式的熱衷已無需贅述。

在2015年-2017年，中梁向碧桂園看齊，選擇下沉市場深耕三四線城市，同時(shí)全面學(xué)習(xí)碧桂園“456”高周轉(zhuǎn)模式。借著樓市牛市和三四線城市的棚改紅利，中梁獲得快速發(fā)展，銷售額增速高達(dá)241.6%，并在短短3年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)火箭跳躍，從百億跨越到千億。

盡管此后，中梁有意摘去“小碧桂園”的標(biāo)簽，戰(zhàn)略選擇上也提出“三轉(zhuǎn)”即轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會(huì)、轉(zhuǎn)中心城市等，但與碧桂園之間仍有不少千絲萬縷的聯(lián)結(jié)。

譬如中梁物業(yè)上市主體中梁百悅智佳，在去年正式上市前的一個(gè)月便引入了碧桂園服務(wù)作為戰(zhàn)略投資者，這也是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)比較少進(jìn)行的PRE-IPO輪融資。

據(jù)悉，2021年3月30日，碧桂園服務(wù)透過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以近2.4億港元的價(jià)格獲得了中梁百悅智佳約6.24%的股票。一般而言，PRE-IPO輪融資能夠給企業(yè)在IPO時(shí)的定價(jià)提供相當(dāng)?shù)膮⒖家饬x，若由此計(jì)算，市場給予的中梁百悅智佳估值大約在40億港元。

最終，這一由戰(zhàn)略入股開始的交易進(jìn)一步演變?yōu)槭召?，兩家企業(yè)的關(guān)系進(jìn)一步變得羈絆，而中梁物業(yè)也在一定程度上順理成章變成了“小碧桂園”。

于碧桂園服務(wù)來說，收購中梁物業(yè)顯然是筆“省力”的交易，畢竟相比其他收購標(biāo)的，其作為中梁百悅智佳的戰(zhàn)投者對它的業(yè)務(wù)模型、管理模式等方面已有所熟悉。

但同時(shí)，中梁物業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容，卻又與碧桂園服務(wù)目前的收購方向有所出入。

如在2021年11月即碧桂園最近一次的配股籌錢中，碧桂園服務(wù)已明確指出，配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為80.02億港元，擬用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)相關(guān)的未來潛在收并購項(xiàng)目投資，重點(diǎn)將投向商寫服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)與生活服務(wù)類等新業(yè)務(wù)的拓展，以及再融資及公司營運(yùn)資金。

這些投資方向尤其是商業(yè)管理服務(wù)成為碧桂園服務(wù)的青睞，包括藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)都是在商管方面布局較為深入。

但觀察中梁服務(wù)來看，這仍是一家主要以住宅業(yè)態(tài)為主的傳統(tǒng)物業(yè)管理公司。以2020年數(shù)據(jù)為例，住宅與非住宅的在管建筑面積分別為2001.2萬平方米及7.6萬平方米，收益分別為2.37億元及94.6萬元，這兩部分的占比分別為99.6%及0.4%。

因此，碧桂園服務(wù)對中梁物業(yè)的這筆收購，更像是對自身規(guī)模和管理面積的補(bǔ)充，進(jìn)一步穩(wěn)固基本盤。

事實(shí)上從去年12月的電話會(huì)議中，也可窺探出碧桂園服務(wù)這一收購邏輯。

彼時(shí)碧桂園服務(wù)稱，未來肯定要走向靠內(nèi)生增長的道路，但在當(dāng)前階段，還是要輔之以收并購?！艾F(xiàn)在市場機(jī)會(huì)很多，主動(dòng)找上門的有很多，價(jià)格也不高了，公司認(rèn)為要珍惜自己的實(shí)力，去奠定自己在行業(yè)里的地位和優(yōu)勢。收并購是一個(gè)手段，不是必須要用。但我們需要抓住擺在面前的機(jī)會(huì)?！?/p>

換句話而言，目前行業(yè)收并購機(jī)會(huì)多，如果價(jià)格合適就要抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大規(guī)模。有知情人士也透露稱，此次中梁物業(yè)交易價(jià)格方面雙方均較為滿意。

以中梁百悅智佳截至2021年6月30日的數(shù)據(jù)看，中梁百悅智佳在管項(xiàng)目291個(gè)，簽約管理的項(xiàng)目508個(gè)，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米。

而截至去年中期，碧桂園服務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米（含三供一業(yè)物管、嘉寶服務(wù)，不含城市服務(wù)），這還是未算上下半年收購的富力旗下富良環(huán)球以及彩生活旗下鄰里樂控股100%股份。

如若將中梁物業(yè)納入麾下，碧桂園服務(wù)逼近7億平米的在管面積規(guī)模上將又增加上不小的籌碼。

關(guān)鍵詞： 終究成了“小碧桂園”？ 中梁把上市途中的物業(yè)公司賣了