作者 | 劉瑩

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

進(jìn)入2022年以來，家居龍頭紅星美凱龍（601828）已在房地產(chǎn)領(lǐng)域注冊成立了多家新公司，這與其2021年大舉出售旗下資產(chǎn)的節(jié)奏頗為不同。

美凱龍最近一次注冊成立新公司發(fā)生于2月8日。彼時(shí)，上海紅星美凱龍實(shí)業(yè)有限公司（簡稱“上海美凱龍”）聯(lián)合北京天匯投控科技有限公司（簡稱“天匯科技”）成立了廣平瑞志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“廣平瑞志”）。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，廣平瑞志的注冊資本為2000萬元，法定代表人張巖，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理等，由上海美凱龍持股5%，天匯科技持股95%。而上海美凱龍是紅星美凱龍的全資子公司。

再往前追溯，今年1月26日，紅星美凱龍還曾將觸角深入到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，并參與成立了“深圳凱誠科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司”（簡稱“深圳凱誠科技”）。企查查顯示，深圳凱誠科技注冊資本為100萬元，由紅星美凱龍關(guān)聯(lián)公司深圳美凱龍企業(yè)服務(wù)有限公司、深圳信達(dá)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司共同持股。

更早前于1月7日，紅星美凱龍更聯(lián)合天津渤海和興集團(tuán)等成立了“天津和源凱龍置業(yè)”。這家經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、土地使用權(quán)租賃、柜臺、攤位出租、物業(yè)管理等在內(nèi)的公司，由天津渤海和興集團(tuán)有限公司持股65%、天津凱龍置業(yè)有限公司持股35%，由錦程遠(yuǎn)大和紅星美凱龍共同控制。

企查查顯示，天津凱龍置業(yè)早在2017年時(shí)即已成立，成立時(shí)間要稍早一些，經(jīng)營范圍以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)為主。2018年時(shí)，該公司曾拿下了天津港保稅區(qū)（臨港區(qū)域）幾宗地塊。去年12月，其再聯(lián)合天津渤海和興集團(tuán)等以4.21億總價(jià)將天津?yàn)I海新區(qū)一宗地塊收入了囊中。

眾所周知，紅星美凱龍一直是家居行業(yè)里的地產(chǎn)“愛好者”，實(shí)控人車建興更是將土地視為企業(yè)的“命根子”。因此，自2000年起，紅星美凱龍即開始大量購入投資性房產(chǎn)，還在2009年成立了紅星地產(chǎn)。截至2018年底時(shí)，美凱龍旗下的房地產(chǎn)賬面總額已經(jīng)占到了總資產(chǎn)的70.84%，持有的地產(chǎn)規(guī)模更是超過了當(dāng)時(shí)的萬科。

不過，近兩年，房地產(chǎn)市場在嚴(yán)格的樓市調(diào)控中降溫明顯，疫情等“黑天鵝”事件沖擊，也使得紅星美凱龍自身的經(jīng)營狀況受到影響，加上此前大舉購地帶來的杠桿效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，美凱龍所面臨的債務(wù)挑戰(zhàn)越來越大。

據(jù)財(cái)報(bào)，經(jīng)過積極擴(kuò)張的幾年后，紅星美凱龍截至2020年底時(shí)的在手貨幣資金已降至了65.11億元，而負(fù)債卻高達(dá)804.5億元，流動負(fù)債也達(dá)到316.39億元，各類短期借款、到期負(fù)債額度遠(yuǎn)超在手現(xiàn)金，償債壓力較大。

從各項(xiàng)財(cái)務(wù)比數(shù)來看，上述同期，美凱龍的EBITDA全部債務(wù)比下降4成至14 %，利息保障倍數(shù)下降42.8%至1.84，EBITDA利息保障倍數(shù)的降幅也有近40%。在經(jīng)營層面，美凱龍所面臨的挑戰(zhàn)也很大。當(dāng)期，其營業(yè)收入僅142.36億元，同比下降13.56%；凈利潤僅17.31億元，同比下降61.37%，各項(xiàng)指標(biāo)下滑明顯。

由此，2021年，紅星美凱龍只得不斷出售資產(chǎn)換取現(xiàn)金紓困。這一年，其不僅先后將紅星企發(fā)70%股權(quán)轉(zhuǎn)予了遠(yuǎn)洋集團(tuán)，更將7家物流子公司全部股權(quán)及債權(quán)作價(jià)23億轉(zhuǎn)給了天津遠(yuǎn)川投資。后者是一個(gè)包含了11宗物流地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)包，總規(guī)模約85萬方，出售完成后，美凱龍近乎清空了此前所持的物流地產(chǎn)。

對外，紅星美凱龍?zhí)岢隽恕拜p資產(chǎn)、重運(yùn)營、降杠桿”三大戰(zhàn)略來解釋上述動作，并稱此舉有利于公司更聚焦主業(yè)，進(jìn)一步提高盈利能力，同時(shí)降低負(fù)債率，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，優(yōu)化現(xiàn)金流水平等。

一系列“自救”舉措后，美凱龍的財(cái)務(wù)表現(xiàn)確有明顯改善。截至2021三季末，美凱龍的資產(chǎn)負(fù)債率已由2020年同期的61.19%降至59.38%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也由2020同期的20.85億增至47.74億，翻了一倍多。

債務(wù)方面，截至2021三季末，紅星美凱龍的負(fù)債總額為794.87億元，流動負(fù)債為360.9億元，短期借款為28.84億元，在手貨幣資金為64.84億元，可以覆蓋短債，暫無債務(wù)暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，紅星美凱龍目前共存續(xù)有15只債券，存量規(guī)模72.82億元。其中，將于2022年到期的有“0”只，直至2023年才有3只規(guī)模約40億元的債券到期。由此可知，經(jīng)歷過艱難前行的2021年后，美凱龍當(dāng)前短債壓力不大。

將于2023年償還的部分債券也在時(shí)間上為美凱龍?zhí)峁┝烁噘Y金騰挪的空間。后續(xù)，其可利用股權(quán)收購款和利潤分成等逐步償還。短債壓力不大，或也是地產(chǎn)愛好者美凱龍?jiān)俣燃哟a布局房地產(chǎn)的動力之一。

展望后市，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，此前，美凱龍既已提出了輕資產(chǎn)模式，那么其現(xiàn)在新成立地產(chǎn)公司的做法，自然也不會是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)業(yè)務(wù)，不排除其后續(xù)將結(jié)合家居業(yè)務(wù)，形成一些有更好互動的商業(yè)地產(chǎn)等，進(jìn)而更好支持家居業(yè)務(wù)的可能?？傮w看，美凱龍未來的地產(chǎn)發(fā)展思路上會和過去形成差異。

關(guān)鍵詞： 家居大佬車建興難舍房地產(chǎn)