作者|陳盼盼

出品|焦點財經(jīng)

一日之內(nèi)，綠城公布兩筆發(fā)債計劃。

2月10日，銀行間交易商協(xié)會孔雀開屏系統(tǒng)顯示，綠城房地產(chǎn)集團有限公司關于發(fā)行2022年度第五期中期票據(jù)、第六期中期票據(jù)（并購），擬發(fā)行金額合計45億元，項目狀態(tài)均為“預評中”。

募集說明書顯示，第五期中期票據(jù)發(fā)行金額為15億元，期限5+5年，擬全部用于償還已發(fā)行的債務融資工具和有息負債。第六期中期票據(jù)擬發(fā)行金額上限30億元，發(fā)行期限不超過10年，擬全部用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力（包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式），目前已明確并購的用途為 25 億元（其中項目一 21.26 億元、項目二 3.74 億元），剩余 5 億元將用于未來符合并購要求的項目。

焦點財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，近期，綠城融資動作不斷。1月份，綠城成功發(fā)行26億元中期票據(jù)、4億美元2025年到期的增信債券，合計人民幣51.3億元，平均利率3%。在此之前，2021年12月末發(fā)行1.5億美元三年期境外優(yōu)先票據(jù)，票息5.95%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，綠城融資額度超過碧桂園、中海、萬科等房企，居典型房企1月債券發(fā)行規(guī)模首位。

積極融資的背后是綠城增大的償債壓力。去年下半年以來，銷售業(yè)績下滑與房企信用危機四起，致使銷售回款與外部融資兩大資金渠道遭受沖擊。在此背景下，綠城的償債壓力陡然增加。

截至1月29日，綠城集團及下屬子公司待償還債券余額合計414.83億元，其中一般中期票據(jù)余額139億元，永續(xù)中期票據(jù)余額61億元，公開發(fā)行公司債余額128.18億元，非公開發(fā)行公司債余額18.03億元，購房尾款資產(chǎn)證券化余額38.28億元，酒店ABS25.34億元，項目收益票據(jù)5億元。

債務壓力之下，綠城“借新還舊”。標普稱，近期綠城發(fā)債所籌資金主要用于再融資，包括境外永續(xù)債券的贖回。

焦點財經(jīng)了解的，綠城于1月發(fā)行的26億中期票據(jù)中，有不超過5億元用于償還已發(fā)行的債務融資工具，不超過10億元置換用于贖回已到期債務融資工具的自有資金，不超過9.5億元用于償還銀行貸款，不超過1.5億元用于項目建設。而4億美元增信債是綠色債券，利率僅為2.3%，用于綠色金融框架對若干現(xiàn)有債項的再融資。

而于近期，綠城已接連贖回10億美元境外永續(xù)債。2月8日，綠城贖回2019年發(fā)行的5億美元可贖回永久資本證券。兩個多月前的2021年12月，綠城還贖回了2021年可贖回的5億美元非上市的高級永久資本證券。

事實上，綠城的永續(xù)債問題近年來屢遭詬病。截至2021年6月底，綠城永久證券達185.37億元，不斷分食綠城的歸母凈利潤。

對此，綠城執(zhí)行總裁耿忠強表示，永續(xù)債成本高且有跳息機制，加之2019年財政部對永續(xù)債出臺新的會計處理規(guī)定，另有“三道紅線”要求，永續(xù)債能否計入權益也有時間要求。截至公司決定隨著現(xiàn)有存量永續(xù)債可贖回日的到來，逐步贖回。其稱，按照計劃將于2023年全部贖回永續(xù)債。

不過，標普認為，綠城中國近期新債發(fā)行展現(xiàn)了該公司在前所未有的不利融資環(huán)境中的比較優(yōu)勢，綠城中國將持續(xù)受益于其作為國有企業(yè)—中國交通建設集團有限公司旗下開發(fā)商平臺的地位。其繼續(xù)獲得再融資將支持其穩(wěn)定的業(yè)務，并為未來幾個月艱難的房地產(chǎn)銷售前景提供緩沖。

如今，在并購融資的政策逐漸落地的背景下，綠城還計劃發(fā)行30億并購債，且明確募集所得全部用于并購。

綠城認為，其作為行業(yè)標桿，積極參與住宅項目的并購，為重大項目注入資金，同時為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展樹立了良好的示范作用。

關鍵詞： 綠城花式融資置換隱形“高息債”