興起于2015年“雙創(chuàng)”的辦公空間行業(yè)，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，以2020年新冠疫情為節(jié)點，行業(yè)經(jīng)歷了一輪“發(fā)展、繁榮、衰退、蕭條”的周期。目前行業(yè)規(guī)模已經(jīng)趨于穩(wěn)定，發(fā)展模式仍待探索。

去年全年，全國辦公樓竣工面積3375.76萬平方米，同比增長11.0%；辦公樓銷售面積3374.66萬平方米，同比增長1.2%。世邦魏理仕相關研究顯示，2021年共享辦公運營商的承租面積有望實現(xiàn)20%的同比增長，但其在中國主要城市的平均滲透率仍低于5%；同時14%的受訪企業(yè)計劃未來增加共享辦公或商務中心的使用。辦公空間市場需求仍在，市場規(guī)模及潛在可拓展面積依舊有很大空間。

但是，在需求以外，如何實現(xiàn)真正有效的盈利，仍是擺在各個辦公空間企業(yè)面前的難題。在上一個周期里，企業(yè)們乘著雙創(chuàng)政策、共享經(jīng)濟市場利好以及資本的風口快速擴張。如今潮水褪去，持續(xù)的虧損讓相當數(shù)量的企業(yè)退出市場。新的行業(yè)周期里，如何讓辦公空間業(yè)務實現(xiàn)多元化渠道盈利，將是行業(yè)未來的發(fā)展重點。

每家企業(yè)都不想成為潮水退去之后的裸泳者。如果說，第一個周期里，辦公空間行業(yè)的整體行為特征呈現(xiàn)粗放的、快速擴張的特點，以快速搶占市場、占有規(guī)模為首要任務。那么新周期里，企業(yè)們則進入一個新階段——運營精細化、業(yè)務多元化、盈利穩(wěn)定化。當然，新周期里，市場潛力依舊巨大，目前的辦公空間業(yè)務仍舊主要分布在北上廣深四個一線城市，其他城市具備不小的開發(fā)潛力。

在新周期里，規(guī)模和速度不再意味著成功。企業(yè)們必須找到可行、可復制的盈利模式，否則會面臨資金鏈緊張甚至斷裂，以至于無法持續(xù)經(jīng)營的惡性循環(huán)。市場熱錢已經(jīng)冷卻，資本無節(jié)制支持擴張的時期已經(jīng)過去。相比于擴張，新周期里更需要的是沉淀和思考。

從當前的行業(yè)發(fā)展來看，辦公空間企業(yè)們尚未擺脫重資產(chǎn)為主的經(jīng)營模式，同時亦在努力提升輕資產(chǎn)運營的比重。優(yōu)客工場的案例已證明輕資產(chǎn)運營或許是能夠帶來盈利的較佳途徑。去年第三季度，優(yōu)客工場總營收達2.53億元，而空間業(yè)務收入為9804萬元，占總營收不到一半。同時其廣告業(yè)務收入同比增長23.8%；其他業(yè)務收入同比增長366.0%，環(huán)比增長41.2%，輕資產(chǎn)收入達2180萬元，同比增長275.9%。無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，無論是“空間賦能”亦或是“服務賦能”，市場需求客觀存在，辦公空間行業(yè)方興未艾，發(fā)展?jié)摿θ栽凇?/p>

今年3月，觀點機構將舉辦2022觀點年度論壇，屆時將重磅發(fā)布“卓越指數(shù) · 2022辦公空間運營服務卓越表現(xiàn)”研究成果，并與辦公空間行業(yè)各專家以及嘉賓們共同探討辦公空間行業(yè)多元化發(fā)展方向、盈利模式、市場規(guī)模及潛力等重點課題，共同推動行業(yè)前行。

關鍵詞： 不做潮水退卻的裸泳者，辦公空間服務企業(yè)下半場如何發(fā)展