深圳二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控落地即將滿一周年。

2021年2月8日，深圳率先在全國推行二手房指導(dǎo)價(jià)，全市共3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。政策帶來的實(shí)際影響明顯超過市場預(yù)期，僅2021年上半年，深圳二手住宅過戶就環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。

隨后這一指導(dǎo)價(jià)機(jī)制引發(fā)了寧波、成都、西安、東莞、廣州等城市跟進(jìn)。截至目前，共有15個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，包括深圳、上海、廣州、北京4個(gè)一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、溫州、合肥等7個(gè)二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華等4個(gè)三線城市。

政策出臺(tái)后，上述15個(gè)城市的二手房成交量全線下跌，其中深圳跌幅最大。數(shù)據(jù)顯示，自4月開始，深圳二手房成交量連續(xù)7個(gè)月下跌，至11月成交略微回暖，但也只有2118套成交，12月繼續(xù)下跌至2076套，全年僅40699套二手房成交，同比下降57.3%。

不僅成交量下降，二手房價(jià)格也得到了控制。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年12月國內(nèi)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳二手房價(jià)跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌8個(gè)月。

二手房市場冰封之下，有分析認(rèn)為，深圳樓市已悄然變天。

市場分水嶺，成交量暴跌

“208政策”，即2月8日出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，這是繼2020年7月15日發(fā)布的嚴(yán)查購房資格、嚴(yán)查“假離婚”等購房政策（“715新政”）后，深圳迄今為止推出的最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

2020年初，在疫情影響下，全國樓市進(jìn)入冰凍狀態(tài)，深圳樓市率先打破僵局，從3月開始逐漸回暖。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年深圳新增二手房18.4萬套，全年共成交9.5萬套，成交占比約51.6%，平均每6分鐘就有1套二手房成交。

一位活躍在南山后海片區(qū)的中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，2020年的深圳二手樓市還是賣方市場，常常一套房子有好幾個(gè)購房者來看，“很多業(yè)主都不愿意談價(jià)，即使房子一直掛在交易平臺(tái)也不會(huì)考慮降價(jià)，這里（后海片區(qū)）的均價(jià)差不多在15萬元-18萬元/平方米之間?！?/P>

以南山區(qū)為例，據(jù)全國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020全年深圳南山區(qū)的二手房均價(jià)約11萬元/平方米，12月時(shí)二手房均價(jià)還在12.9萬元/平方米，到了2021年1月就達(dá)到14.4萬元/平方米，一個(gè)月漲了超1萬元。

面對不斷上漲的二手房價(jià)，深圳市政府于2021年2月發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，以求穩(wěn)定房價(jià)。此后，又接連發(fā)布嚴(yán)查購房資金來源、建立大學(xué)區(qū)制、加大新房供應(yīng)等政策，從多方面打擊炒作二手房的行為。有業(yè)內(nèi)人士表示，“208政策”是2021年最重磅的調(diào)控，也是深圳二手房市場的分水嶺。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后，深圳二手房成交量連續(xù)9個(gè)月跌破5000套的榮枯線，其中，9月份的二手房成交量同比上一年下跌80%；10月份僅1605套的成交量，更是創(chuàng)下近10年以來的新低；而全年40699套二手房成交量則創(chuàng)下自2007年以來，近15年的最低值。

2021年深圳二手房成交量創(chuàng)15年新低，制圖：時(shí)代財(cái)經(jīng)

房產(chǎn)中介刁勇（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，一年前成交量旺盛的龍崗大運(yùn)新城、龍華中心區(qū)、南山蛇口、龍華觀瀾、光明公明等片區(qū)的二手房成交量都大幅下降，其中龍崗大運(yùn)新城從2020年的483套成交降至2021年的106套，龍華中心區(qū)從410套降至115套，南山蛇口從399套降至101套，龍華觀瀾從230套降至109套，光明公明從181套降至93套。

“二手房指導(dǎo)價(jià)確實(shí)是影響成交的重要因素，但從下半年開始，政府加大了新房的供應(yīng)，而且在未來的兩三年里還會(huì)有大量的限價(jià)新房入市，二手房相比之下就更沒有優(yōu)勢了，接下來二手房的成交量大概率不會(huì)回升太多?！钡笥路治龅?。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從目前呈現(xiàn)的結(jié)果來看，深圳二手房市場得到了很好的控制，二手房指導(dǎo)價(jià)是調(diào)整的主要原因，但背后還透露著三個(gè)因素，即控制加杠桿、引導(dǎo)市場預(yù)期、穩(wěn)定二手房價(jià)不再與新房形成倒掛。

“我覺得2021年的二手房指導(dǎo)價(jià)政策是深圳近幾年調(diào)控最成功的一次，是長效機(jī)制的重要表現(xiàn)?！崩钣罴胃嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)。

二手學(xué)區(qū)房優(yōu)勢漸弱

作為二手房成交量中的重要組成部分，二手學(xué)區(qū)房也受到了較大影響。

此前，福田的八卦嶺、百花、園嶺、華強(qiáng)北等片區(qū)因?qū)W區(qū)規(guī)劃房價(jià)大漲，但因片區(qū)內(nèi)都是30-50多平方米的小戶型，總體價(jià)格并不算太高，所以成交量較大。二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，疊加大學(xué)區(qū)制的計(jì)劃實(shí)行，致使這些片區(qū)的二手房量價(jià)齊跌。

刁勇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，與大部分二手房不一樣的是，學(xué)區(qū)房因?yàn)閷W(xué)區(qū)劃分的特定性，一般情況下很難受到政策影響，“但從大學(xué)區(qū)制、教師輪崗制的文件發(fā)布后，學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢就開始變?nèi)?，最近龍華區(qū)、羅湖區(qū)都在發(fā)布有關(guān)公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)劃分新制度，這讓接下來的學(xué)區(qū)房更加沒有優(yōu)勢可言了?！?/P>

2021年8月，深圳擬推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，宣告深圳進(jìn)入大學(xué)區(qū)招生時(shí)代。此后，深圳多個(gè)以學(xué)區(qū)房為主的片區(qū)接連出現(xiàn)二手學(xué)區(qū)房成交量下滑的情況。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)告，八卦嶺片區(qū)2020年成交量為280套，2021年僅有89套成交；擁有深圳中學(xué)學(xué)位的翠竹片區(qū)上一年的成交量為145套，2021年卻降到了43套；前段時(shí)間頻上熱搜的百花片區(qū)學(xué)區(qū)房成交量也從2020年的86套縮減至26套；而名校云集的園嶺片區(qū)成交量從37套降到了11套。

進(jìn)入新年，有關(guān)深圳學(xué)區(qū)房的政策接踵而至，繼續(xù)加大對二手學(xué)區(qū)房的管控。

1月21日，龍華區(qū)教育區(qū)公示了2022年秋季新開公辦學(xué)校招生范圍，其中，華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校劃出“電腦派位學(xué)區(qū)”。1月24日，羅湖區(qū)發(fā)布《2022-2023年義務(wù)教育階段新建公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分》，公布新建學(xué)校入學(xué)規(guī)則，圍嶺學(xué)校、木棉嶺學(xué)校、銀湖小學(xué)等6所學(xué)校均采用大學(xué)區(qū)入學(xué)制。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁談到，“隨著大學(xué)區(qū)制的實(shí)施，學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢確實(shí)有所削弱，不再像原來那么壟斷，也不會(huì)存在買了某個(gè)名校片區(qū)的房子就一定能上名校，畢竟附近的競爭力也在加強(qiáng)?！钡味∫脖硎?，名校的優(yōu)勢依然存在，只是不再突出，而電腦搖號入學(xué)則是進(jìn)一步強(qiáng)化當(dāng)?shù)氐墓叫浴?/P>

關(guān)鍵詞： 深圳 二手房