截至2021年底，廣州、上海等21個(gè)重點(diǎn)城市第三批次地塊集中出讓，寧波第三批次地塊于2022年1月18日完成競(jìng)拍。整體來(lái)看，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)，成交規(guī)模基本持平，成交樓面價(jià)小幅上漲，底價(jià)成交地塊占比增加，流拍撤牌率上升。

具體來(lái)看，22城土地市場(chǎng)熱度呈“前高后低”態(tài)勢(shì)，上半年受交易市場(chǎng)活躍度較高影響首批集中供地市場(chǎng)較熱;三季度中央加快完善“穩(wěn)地價(jià)”要求下重點(diǎn)城市第二批供地調(diào)整土拍規(guī)則，但受市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)資金壓力增加影響，市場(chǎng)快速降溫，超兩成地塊流拍或被撤牌;四季度重點(diǎn)城市優(yōu)化第三批供地出讓條件，部分地塊利潤(rùn)空間提高，但房企資金壓力仍較大，疊加地方對(duì)房企預(yù)售監(jiān)管資金和購(gòu)地自有資金監(jiān)管較嚴(yán)，第三批次土地市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，底價(jià)成交地塊比重進(jìn)一步上升，流拍撤牌率略有好轉(zhuǎn)。

2022年，重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策有哪些調(diào)整方向，土地市場(chǎng)熱度又將如何?

一、整體情況

22城供求規(guī)模同比增長(zhǎng)，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率均高于2020年

22個(gè)重點(diǎn)城市2021年住宅用地供應(yīng)量增加、成交量小幅下降，底價(jià)成交地塊占比、流拍撤牌率均高于2020年。2021年,22城住宅用地推出面積達(dá)到34695萬(wàn)㎡，為近七年最高水平，同比增長(zhǎng)12%;成交27571萬(wàn)㎡，同比下降3%;成交樓面均價(jià)延續(xù)逐年上漲態(tài)勢(shì)，同比上漲11%;土地出讓金約2.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%。受下半年市場(chǎng)明顯降溫影響，全年住宅用地底價(jià)成交、流拍和撤牌地塊數(shù)量明顯提升，底價(jià)成交地塊占比為62.8%，較2020年提升6.7個(gè)百分點(diǎn)，流拍撤牌率升至21.3%，較上年增加13.8個(gè)百分點(diǎn)。

22城住宅用地成交面積雖有小幅下降，但占全國(guó)的比重提升至近幾年最高水平，出讓金占比超四成。2021年，22城住宅用地土地出讓金占全國(guó)比重為44.1%，較2020年增加7.2個(gè)百分點(diǎn)，成交規(guī)模占全國(guó)比重為16.0%，為2016年以來(lái)最高水平，較2020年增加3.9個(gè)百分點(diǎn)。

分批次來(lái)看，22城住宅用地成交規(guī)模和土地出讓金逐批下滑，底價(jià)成交地塊占比持續(xù)上升，流拍撤牌率沖高后回落。

供求規(guī)模方面，22城前兩批住宅用地供應(yīng)規(guī)模較高，但受下半年交易市場(chǎng)降溫、土拍規(guī)則調(diào)整、企業(yè)資金壓力增大等因素影響，部分城市第二批次流拍和撤牌地塊頻出，第二批成交規(guī)模遠(yuǎn)低于首批，出讓金亦出現(xiàn)明顯下降，四季度土地市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行，多數(shù)城市第三批土地供應(yīng)量減少，成交量繼續(xù)下行。

價(jià)格方面，22城三批供地成交樓面均價(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，部分城市第三批供地下調(diào)初始樓面價(jià)格，成交樓面價(jià)亦有所下滑。

成交結(jié)構(gòu)方面，首批集中供地市場(chǎng)熱度較高，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率較低;第二批集中供地市場(chǎng)熱度驟降，流拍和撤牌地塊數(shù)量大幅增加，流拍撤牌率明顯上升;部分城市優(yōu)化第三批次地塊出讓條件，撤牌地塊數(shù)量明顯減少，流拍撤牌率較二批有所回落，但市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，底價(jià)成交地塊占比進(jìn)一步上行。

二、土拍規(guī)則

重點(diǎn)城市三批供地因城施策調(diào)整競(jìng)價(jià)方式、建設(shè)要求和門檻限制

從競(jìng)價(jià)方式來(lái)看，重點(diǎn)城市陸續(xù)引入房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，取消“競(jìng)配建、競(jìng)自持”等方式，因城施策選取“搖號(hào)、一次報(bào)價(jià)或競(jìng)高品質(zhì)方案”并下調(diào)最高溢價(jià)。重慶、武漢第二批供地設(shè)置最高地價(jià)，無(wú)錫和廣州部分地塊試點(diǎn)限房?jī)r(jià)，但受二批市場(chǎng)降溫下地塊流拍影響，廣州南沙和黃埔區(qū)第三批地塊取消“限房?jī)r(jià)”試點(diǎn)。受自然資源部調(diào)整要求，多數(shù)城市在第二或第三批供地調(diào)整土拍規(guī)則，取消“競(jìng)配建或競(jìng)自持”，避免抬高實(shí)際地價(jià)，并因城施策從“搖號(hào)、一次報(bào)價(jià)或競(jìng)高品質(zhì)方案”中選擇適合的競(jìng)價(jià)方式。其中，重慶第二批最終環(huán)節(jié)采取“競(jìng)高品質(zhì)方案”，第三批調(diào)整為“搖號(hào)”;廈門第二批采取“竟配建”，第三批調(diào)整為“搖號(hào)”;成都第三批全面取消“競(jìng)自持”;武漢第二批重啟熔斷機(jī)制，第三批精簡(jiǎn)競(jìng)拍規(guī)則，熔斷后調(diào)整為“競(jìng)自持/搖號(hào)”方式;濟(jì)南第二批采取“搖號(hào)”，第三批調(diào)整為“競(jìng)建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”等。

從建設(shè)要求來(lái)看，部分重點(diǎn)城市第三批對(duì)競(jìng)拍人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求予以放松，其中南京第三批次供應(yīng)地塊全部要求資質(zhì)為三級(jí)及以上，而此前多數(shù)要求二級(jí)甚至一級(jí)，同時(shí)對(duì)聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束未做要求;杭州第三批取消了競(jìng)買人須具備一年以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的要求。此外，部分城市逐步探索落地“定品質(zhì)”，南京第三批河西板塊地塊針對(duì)購(gòu)房者反饋信息增加外立墻材料的質(zhì)量要求;廈門第三批所有地塊新增定品質(zhì)要求;濟(jì)南第三批試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度，地價(jià)達(dá)到上限后，競(jìng)二星、三星綠色建筑比例及競(jìng)單體總層數(shù)不同比例下的預(yù)售條件，上限是三星綠色建筑100比例+單體封頂后辦理預(yù)售。

從資金門檻限制來(lái)看，受首批市場(chǎng)較熱影響，深圳、蘇州和重慶等城市上調(diào)第二批供地部分地塊保證金比例，而第二批市場(chǎng)降溫下，無(wú)錫、福州、蘇州、重慶和南京下調(diào)保證金比例，降低房企參拍門檻。

三、市場(chǎng)情況

22城市場(chǎng)分化，多數(shù)城市宅地成交量增價(jià)漲，三批供地流拍撤牌好轉(zhuǎn)

分城市來(lái)看，2021年上海、蘇州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等9個(gè)城市加大住宅用地供應(yīng)，帶動(dòng)宅地成交規(guī)模同比增長(zhǎng)，重慶、青島和福州等受宅地供應(yīng)縮量拖累成交規(guī)模同比下降，廣州和南京受后兩批地塊流拍和撤牌情況嚴(yán)重影響全年成交規(guī)模低于2020年。此外，受第二批土拍明顯降溫以及前期供地量大等因素影響，北京、廣州、成都、天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)第三批減少供地，相比第二批次供應(yīng)面積降幅均在50%以上。

價(jià)格方面，22城中多數(shù)城市2021年成交樓面價(jià)同比上漲，其中廈門受島內(nèi)加大供地和前兩批供地市場(chǎng)熱度相對(duì)較高影響，成交樓面價(jià)較2020年明顯上漲;而上海增加五大新城、定向安置和公共租賃房的土地供應(yīng)，疊加上海對(duì)土拍采取多舉措管控下穩(wěn)地價(jià)持續(xù)顯效，成交樓面價(jià)較2020年有所下跌。分批來(lái)看，深圳、成都、青島供地向核心區(qū)轉(zhuǎn)移，成交樓面價(jià)逐批上漲，廈門、無(wú)錫、重慶和濟(jì)南二批次加大城區(qū)外供應(yīng)，加上市場(chǎng)降溫溢價(jià)較低，整體成交樓面價(jià)較首批下降，三批次調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以核心區(qū)為主，成交樓面價(jià)呈“先降后升”，而合肥、南京、廣州、上海和蘇州三批次多地塊下調(diào)地價(jià)且地塊優(yōu)質(zhì)度一般，在大市場(chǎng)環(huán)境偏冷下房企拿地意愿較低，成交樓面價(jià)呈現(xiàn)“沖高回落”。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，多數(shù)重點(diǎn)城市首批供地競(jìng)價(jià)達(dá)上限和溢價(jià)成交地塊比重相對(duì)較高，第二批流拍和撤牌地塊占比顯著提高。第三批市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，但土拍出讓規(guī)則有所優(yōu)化，降低企業(yè)拿地門檻等，多數(shù)城市底價(jià)成交地塊占比提高，流拍和撤牌地塊比重較二批下降，其中杭州土拍市場(chǎng)相對(duì)較熱，第三批次成交35宗住宅用地中，有24宗達(dá)到封頂限價(jià)，無(wú)地塊流拍或撤牌。

流拍撤牌情況來(lái)看，下半年市場(chǎng)降溫下，除廈門外，重點(diǎn)城市第二批供地流拍撤牌率均有所上行，而除廈門、南京、長(zhǎng)春、鄭州外，其他城市第三批供地的流拍撤牌率普遍低于第二批，第三批流拍撤牌情況有所改善，無(wú)錫、深圳、上海、杭州第三批無(wú)地塊流拍或撤牌，而廣州、南京、合肥、長(zhǎng)春、鄭州、廈門等城市第三批供地流拍和撤牌率仍保持在20%以上，廈門、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)超50%。

四、總結(jié)及展望

綜上所述，2021年是重點(diǎn)城市“兩集中”政策實(shí)施第一年，三批次土拍熱度呈“高-低-穩(wěn)”特點(diǎn)，土地市場(chǎng)成交規(guī)模整體穩(wěn)定。首批次房企拿地積極，二批次各地調(diào)整土拍規(guī)則，嚴(yán)控資金來(lái)源及溢價(jià)率等，土地市場(chǎng)明顯降溫，多城市流拍和撤牌現(xiàn)象頻現(xiàn);三批次多數(shù)城市對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化和完善，推動(dòng)土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行。整體來(lái)看，2021土地“兩集中”政策一定程度上達(dá)到了“穩(wěn)地價(jià)”效果。

分城市來(lái)看，22城中半數(shù)城市供求規(guī)模較2020年增加，其中北京、上海、蘇州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、合肥、杭州等城市供應(yīng)規(guī)模較2020年增加30%以上，帶動(dòng)成交規(guī)模增長(zhǎng);青島、福州縮減供地量，成交規(guī)模較2020年均下降近30%，另外，沈陽(yáng)、天津、長(zhǎng)春等城市成交面積亦下降，當(dāng)前青島、福州短期庫(kù)存均在15個(gè)月以上，沈陽(yáng)、天津等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間超20個(gè)月，土地縮量將有利于緩解庫(kù)存去化壓力。

展望2022年，中央穩(wěn)地價(jià)要求下，重點(diǎn)城市“兩集中”政策存在繼續(xù)優(yōu)化空間，參考2021年重點(diǎn)城市第三批集中供地出讓條件優(yōu)化方向，降低企業(yè)拿地門檻，給予企業(yè)合理利潤(rùn)，激發(fā)企業(yè)拿地意愿，如下調(diào)保證金比例、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求、減少配建和自持規(guī)模等。另外，部分城市或?qū)⑦M(jìn)一步完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)行“一地一策”，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，加大租賃用地供應(yīng)比重，加快品質(zhì)相關(guān)要求落地，逐步強(qiáng)化穩(wěn)地價(jià)效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022年1月7日，北京2022年首批集中地塊公布，土拍規(guī)則整體延續(xù)上一年集中供地規(guī)則，最高溢價(jià)率限制到15%、禁馬甲、嚴(yán)格審查競(jìng)買人購(gòu)地自有資金，提升對(duì)保障性住房、住房品質(zhì)要求，值得注意的是，本次北京增加了競(jìng)現(xiàn)房銷售地塊比例，18宗地塊中有9宗設(shè)置競(jìng)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)在不斷強(qiáng)化。

從推地時(shí)間來(lái)看，2022年22城各批次供地時(shí)間或?qū)⑤^2021年有所提前，有利于地方更好地把握供地節(jié)奏;從供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，部分重點(diǎn)城市短期庫(kù)存不足，疊加下半年宅地成交規(guī)?？s量，2022年房?jī)r(jià)上漲壓力仍在，地方或?qū)⒗^續(xù)加大供地和優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，緩解市場(chǎng)供求矛盾，平抑新房?jī)r(jià)格。從成交熱度來(lái)看，2021年第三批次供地土拍規(guī)則逐步放松，部分城市土地市場(chǎng)有所恢復(fù)，但由于目前房企資金壓力仍較大，拿地較為理性，預(yù)計(jì)2022年首批次土地市場(chǎng)熱度回暖有限。

此外，“兩個(gè)維護(hù)”下未來(lái)地方或加大“保交付”力度，靈活調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管，提高資金使用效率，但房企償債高峰臨近，加快銷售回款依舊是房企2022年全年的工作重心。建議房企在加快營(yíng)銷的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，利用數(shù)字化工具科學(xué)決策。

關(guān)鍵詞： 重點(diǎn)城市供地 兩集中 調(diào)整方向 土地市場(chǎng)