作為十四五”規(guī)劃的收官年，2021年全國(guó)樓市高開低走，而上海體現(xiàn)出強(qiáng)勁的樓市韌性，給開發(fā)商和購(gòu)房者交出了一份波瀾起伏、精彩紛呈的答卷。

政策篇

全國(guó)政策先緊后松，上海政策組合靈活適度

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。2021年上海靈活運(yùn)用政策組合，從土拍、新房、二手房多方面引導(dǎo)置業(yè)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)樓市的穩(wěn)定健康發(fā)展。

土拍規(guī)則——一改價(jià)高者得模式，改為設(shè)置房?jī)r(jià)上限區(qū)間，在土拍階段即鎖定房?jī)r(jià)、地價(jià)。禁馬甲、加強(qiáng)履約監(jiān)管、二批次新增隨機(jī)值玩法等多方面補(bǔ)丁，提升土拍規(guī)則公平性。

限購(gòu)補(bǔ)丁——夫妻離異購(gòu)房的，3年內(nèi)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，增值稅免征年限由2年提高到5年;法拍房競(jìng)買人需具備上海購(gòu)房資格;贈(zèng)與前房產(chǎn)在五年內(nèi)，仍計(jì)入贈(zèng)與人擁有的住房套數(shù)。被贈(zèng)與人也必須擁有上海購(gòu)房資格才能被贈(zèng)與。

新房集中供應(yīng)——2021年上海新建商品住宅共分六次集中供應(yīng)，累計(jì)推盤共276次，推出7萬套房源，并按認(rèn)購(gòu)入圍情況執(zhí)行積分搖號(hào)。

二手房調(diào)控——8月7日起，上海二手房參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)“三價(jià)就低”作為貸款標(biāo)準(zhǔn)。沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房不得對(duì)外展示。

戶籍政策調(diào)整——試點(diǎn)在五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合條件的就可以直接落戶。

土地篇

土地市場(chǎng)熱度前高后穩(wěn)，回歸常態(tài)

土地市場(chǎng)熱度“前高后穩(wěn)，回歸常態(tài)”。2021年涉宅成交建面為近十年最高值，成交地塊分布上以五大新城區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，相似出讓條件下，“兩集中”后的實(shí)際成交樓面價(jià)同比有所下降。

樓市篇

房住不炒平穩(wěn)預(yù)期

2021年上海全年新建商品住宅供應(yīng)800.5萬方，同比上升7%,成交1059萬方，同比上升15%。月度成交走勢(shì)呈前低后高，下半年多數(shù)月份略低于去年同期。新建商品住宅土拍階段即鎖定未來價(jià)格，有效平穩(wěn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。一手置業(yè)需求受供給影響，持續(xù)向“五大新城”等潛力板塊流入，多數(shù)板塊顯性庫(kù)存有所降低。面積段70-110㎡、單價(jià)段3-7萬元/㎡為市場(chǎng)主流;置業(yè)更注重滿足功能性需求，70平以下小戶型成交有所縮減。二手住宅成交量月度走勢(shì)前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩(wěn)回調(diào)。

趨勢(shì)展望

2022年預(yù)計(jì)全國(guó)銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)。政策方面中央定調(diào)連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性，上海政策面導(dǎo)向以穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期為主，短期無大幅放松可能。據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”時(shí)期上海將新增供應(yīng)各類住宅用地面積4000公頃，新增供應(yīng)商品住房4000萬平方米、約40萬套。租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位)，占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。預(yù)計(jì)2022年上海宅地供應(yīng)節(jié)奏保持平穩(wěn)，“房地聯(lián)動(dòng)下”樓面地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)更加側(cè)重發(fā)展租賃住房，形成租購(gòu)并舉的住房保障體系。預(yù)計(jì)2022年新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)，購(gòu)房者或有更多選擇空間;熱點(diǎn)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)差或?qū)⒅鸩綔p少。

關(guān)鍵詞： 政策組合 二手房 土拍規(guī)則 集中供應(yīng)