1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)商品房銷售額18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%;商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%。

雖然多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高，但增長(zhǎng)幅度卻明顯收窄。其中，商品房銷售額增速創(chuàng)2015年以來(lái)最低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2021年3月起連續(xù)十個(gè)月收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)自2021年2月起逐月下滑。

與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，2021年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為10139元/平方米，同比增長(zhǎng)2.8%，增速為近五年最低水平。

同日，一名大資管公司的高層告訴記者，盡管2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，但全年多項(xiàng)數(shù)據(jù)依然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)沒(méi)大家想象的那么悲觀。“基于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然發(fā)展穩(wěn)健，2022年房地產(chǎn)調(diào)控放松或貨幣放水，不一定會(huì)發(fā)生。”上述高層續(xù)稱。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行后再創(chuàng)新高，但行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已然成為共識(shí)。

房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量占比逾七成

2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)大至30%以上。于是，房企在資金緊張壓力下開(kāi)展多輪次“以價(jià)換量”，全國(guó)商品房銷售均價(jià)一降再降。

有數(shù)據(jù)顯示，2021年9—11月，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%、-0.3%、-0.3%，同比漲幅為3.3%、2.8%、2.4%。

“最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是從2021年9月開(kāi)始，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負(fù)，這也是該指數(shù)2015年5月份以來(lái)首次下跌。”1月17日，業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

2021年12月，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。其中15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，5個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平，50個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量占比仍逾七成。

中銀證券指出，雖然70大中城市住宅銷售價(jià)格下跌城市數(shù)量從11月的59個(gè)減少至50個(gè)，但12月環(huán)比仍然下降0.3%，“買漲不買跌”的心理使得購(gòu)房者持續(xù)處于觀望的狀態(tài)。

根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額估算，12月商品房銷售均價(jià)下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴記者，進(jìn)入2022年，全國(guó)樓市下行大勢(shì)仍未結(jié)束，多數(shù)城市仍處于下降通道當(dāng)中。由于2021年基數(shù)較高，所以今年很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比、同比同時(shí)下跌的情況。

業(yè)內(nèi)人士則指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)中受影響較大，穩(wěn)定房地產(chǎn)的任務(wù)要求高，勢(shì)必使得2022年一季度政策面將繼續(xù)寬松。2021年12月房?jī)r(jià)跌幅收窄態(tài)勢(shì)，釋放了積極信號(hào)，預(yù)計(jì)2022年一季度會(huì)繼續(xù)小跌，但二季度會(huì)有由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能。

優(yōu)質(zhì)房企“排名固化”

投資、開(kāi)工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負(fù)增長(zhǎng)來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張，信心缺失”的下行深水區(qū)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長(zhǎng)5.2%。房屋新開(kāi)工面積19.0億平方米，下降11.4%。

“2021年下半年，全國(guó)房屋施工、新開(kāi)工和竣工累計(jì)增速逐月回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張、城市銷售表現(xiàn)不佳的情況下，房企已無(wú)心力再增加建筑方面的資本投入。悲觀預(yù)期之下，減緩施工進(jìn)度和降低施工強(qiáng)度成為必然選擇。”業(yè)內(nèi)人士指出。

從土地購(gòu)置情況來(lái)看，2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2.2億平方米，同比下降15.5%;土地成交價(jià)款1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.8%。12月，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款分別為3303萬(wàn)平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。

有機(jī)構(gòu)指出，房地產(chǎn)資金面受到嚴(yán)控下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購(gòu)置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

另從投資情況看，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%。其中12月單月完成開(kāi)發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。

“土拓投資有限且建安投資乏力下，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。”業(yè)內(nèi)人士稱。

中銀證券指出，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售投資降溫、融資管控、資金監(jiān)管的局面短期難以改變，行業(yè)的陣痛期還將持續(xù)，但必要的邊際調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，行業(yè)清整也在加速推進(jìn)中，預(yù)計(jì)供需兩端流動(dòng)性和行政政策有望邊際寬松。

上述大資管公司高層告訴記者，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)政策調(diào)控依舊不會(huì)放松，房企資金壓力仍會(huì)持續(xù)。同時(shí)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)大洗牌，優(yōu)質(zhì)房企排名會(huì)更加固化。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 商品房 銷售額 優(yōu)質(zhì)房企