2017年，王先生聽(tīng)信了銷(xiāo)售人員的售后返租承諾，在長(zhǎng)沙市望城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了大漢集團(tuán)湖南百家匯投資有限公司開(kāi)發(fā)的大漢金橋國(guó)際家居建材城3棟的商鋪，并與湖南百家匯金橋家居建材運(yùn)營(yíng)有限公司簽訂了5年的《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，約定自2020年7月1日至2022年6月30日的年租金金額不低于購(gòu)買(mǎi)商鋪合同總額的8%，租金按季度支付。

王先生原以為可以收租金，給家庭、孩子、父母在生活上有一個(gè)保障。然而，像王先生這樣的大漢金橋國(guó)際家居建材城的購(gòu)房者，經(jīng)常被拖欠租金。無(wú)奈之下，這些購(gòu)房者不得不在紅網(wǎng)《問(wèn)政湖南》投訴，向市、區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)求助。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)好購(gòu)房者的合法權(quán)益，湖南省住建廳日前制定發(fā)布的《湖南省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售、眾籌買(mǎi)房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷(xiāo)售商品房的，就是風(fēng)險(xiǎn)。

售后包租是指開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承諾，對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的商品房，由開(kāi)發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷(xiāo)售方式。返本銷(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的銷(xiāo)售方式。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些銷(xiāo)售行為的實(shí)質(zhì)，是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷(xiāo)商品房，加快資金回籠速度或者為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金支持。項(xiàng)目建成后，若經(jīng)營(yíng)不善或因位置偏僻、疫情等因素，則無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益水平，無(wú)現(xiàn)金流兌付。

事實(shí)上，2001年6月1日施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))第十一條即規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

“省級(jí)行業(yè)主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)發(fā)文提示售后包租的風(fēng)險(xiǎn)，必將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，看來(lái)售后包租已產(chǎn)生嚴(yán)重后患。”大漢金橋國(guó)際家居建材城的購(gòu)房者表示，售后包租是國(guó)家明令禁止的，地方政府部門(mén)理應(yīng)果斷查處并責(zé)令解除合同、及時(shí)善后。

除售后包租外，在《湖南省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》中，湖南省住建廳還提醒購(gòu)房者時(shí)刻注意另外10個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)，具體是：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》收取購(gòu)房款、認(rèn)籌金、定金、預(yù)訂款等款項(xiàng)的就是風(fēng)險(xiǎn);二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶(hù)與商品房預(yù)售許可證公示信息不一致的就是風(fēng)險(xiǎn);三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求購(gòu)房者將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)的就是風(fēng)險(xiǎn);四、開(kāi)發(fā)企業(yè)以提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠為名只簽訂線下合同的就是風(fēng)險(xiǎn);五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以一次性付款、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、定金抵購(gòu)房款等名義明顯低于市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售商品房的就是風(fēng)險(xiǎn);六、擬購(gòu)商品房涉及抵押、司法查封等他項(xiàng)權(quán)利的就是風(fēng)險(xiǎn);七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷(xiāo)售或中介人員的口頭承諾與商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容或商品房實(shí)際情況不符的就是風(fēng)險(xiǎn);八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購(gòu)房人提供虛假材料騙取購(gòu)房資格或者規(guī)避限售政策的就是風(fēng)險(xiǎn);九、購(gòu)房者違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品支付購(gòu)房款的就是風(fēng)險(xiǎn);十、開(kāi)發(fā)企業(yè)代收住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的就是風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 售后返租 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 銷(xiāo)售方式 商品房