2021年全年300城住宅用地成交規(guī)模同比下滑，其中一線城市供求均同比走高，而二、三、四線城市供求均下滑較大，特別是三四線城市成交規(guī)模顯著走低，市場分化明顯。土地出讓金占比方面一線城市連續(xù)兩年攀升。

22個(gè)城市全年集中供地呈現(xiàn)明顯的前熱后冷態(tài)勢，熱度變化與218集中供地政策發(fā)布和810土拍新政發(fā)布高度相關(guān)，含保障性住房地塊占比超總供應(yīng)量的20%。

2022年預(yù)計(jì)全國土地市場仍將以穩(wěn)為主，設(shè)置地價(jià)上限及提升品質(zhì)將成為政策主導(dǎo)方向。盡管每年上半年房企參拍意愿較高，受限于當(dāng)前市場尚未見底及民營房企資金端仍然承壓等影響，批次之間的熱度分化將顯著降低。預(yù)計(jì)各地政府在供應(yīng)端將為房企預(yù)留更為充裕的利潤空間。

2021全國土地市場

2021年300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積25.8億平米，同比下降7.9%，成交20.2億平米，同比下降17.1%，出讓金達(dá)56199億元，同比下降9%。?推出住宅用地規(guī)劃建筑面積12.3億平米，同比下降9.6%，成交規(guī)劃建筑面積8.8億平米，同比下降25.2%，住宅用地出讓金達(dá)48412億元，同比下降7.35%。

縱觀全年，12月份下降幅度明顯，歷年以來年底12月份為成交高峰期，一方面是政府會(huì)加大推地力度，完成年度目標(biāo)，另一方面企業(yè)端在金九銀十后現(xiàn)金流充足，有充足現(xiàn)金進(jìn)行彈藥補(bǔ)充，12月推出各類用地規(guī)劃建筑面積4.4億平米，同比下降6.0%，成交3.4億平米，同比降低17.8%;住宅用地推出規(guī)劃建面2.2億平米，同比下降3.3%，成交規(guī)劃建筑面積1.6億平米，同比下降20.6%。

全國300城住宅用地推出與成交同比走勢

在成交量下跌的背景下，成交均價(jià)整體走高，300城各類用地成交樓面價(jià)2820元/平米，同比上漲12%;住宅用地樓面價(jià)5571元/平米，同比上漲25%;溢價(jià)率從七八月份開始持續(xù)走低，300城全年平均溢價(jià)率不足10%，溢價(jià)率最低時(shí)僅為2.2%。

全國300城住宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率走勢

從各梯隊(duì)城市表現(xiàn)看，一線城市土地供求面積均走高，尤其是供應(yīng)端，一線城市同比增長36.4%，成交面積同比增長16.6%，土地出讓金同比增長14.65%。二線、三四線城市供求面積均下降，二線城市推出和成交面積同比分別下降6.54、24.25個(gè)百分點(diǎn)。三四線推出和成交面積同比分別下降14.2、28.4個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面二線城市和三四線城市成為拉升單價(jià)的主力軍，二線城市成交樓面均價(jià)同比上漲23.75%;三四線成交成交樓面均價(jià)同比上漲16.9%。

各梯隊(duì)城市住宅用地推出與成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

出讓金方面，一線城市貢獻(xiàn)率逐年走高，2021年一線城市住宅用地出讓金同比增長14.6%，占全國300城出讓金的比例為16.3%;二線城市住宅用地出讓金同比下降6.3%，占全國300城出讓金的比例為49.5%;三四線出讓金成分降至34.1%。

近3年全國各線城市住宅用地出讓金占比變化情況

各大城市群中，長三角地區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)均為正，在五大城市群中表現(xiàn)最佳;珠三角地區(qū)成交面積同比下降29.7%，下降幅度最大;成渝地區(qū)成交樓面均價(jià)同比上漲26.1%，上漲幅度最高。各城市土地出讓金，依舊是上海、杭州占據(jù)前兩名;上海全年住宅用地出讓金2824.9億元，同比增長22%，杭州全年住宅用地出讓金2703億元，同比增長19.9%。

五大城市群住宅用地供求指標(biāo)同比變化

2021年兩集中供地

2021年2月份“兩集中”供地提出以后，土地市場熱度依舊較高，同時(shí)在項(xiàng)目熱銷背景下，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，第一批次集中供地現(xiàn)場火熱，觸頂搶地不斷頻現(xiàn)。下半場二批次集中供地前夕，提出購地自有資金并實(shí)施嚴(yán)格審查，資金緊張以及限購限貸等多重因素疊加開發(fā)商購地意愿降低，躺平觀望情緒不斷體現(xiàn)，土地市場成交形成“前高后低”態(tài)勢。

三次集中供地成交數(shù)據(jù)

保障性住房方面，2021年集中供地明確要求要加大保障性住房供應(yīng)占比。不同城市分別給出了不一樣的供應(yīng)方式，以宗數(shù)為口徑，一批次時(shí)含保障性住房供應(yīng)有192宗，占全部供應(yīng)宗數(shù)的22.8%，一批次土拍火熱的結(jié)果也影響了二批次時(shí)加大了保障性住房的供應(yīng)，二批次供應(yīng)含保障性住房244宗，占全部供應(yīng)宗數(shù)的27.23%;二批次時(shí)由于土地市場遇冷，含保障性住房出讓不理想，三批次減少了保障性住房地塊的供應(yīng)，共計(jì)推出含保障性住房地塊130宗，占比為20%。另外根據(jù)統(tǒng)計(jì)，集中供地期間核心城市含保障性住房地塊供應(yīng)較多：上海共112宗、杭州共62宗、北京共34宗、廣州共26宗、深圳20宗。

地塊出讓中保障性住房占比變化

2022年土地市場展望

“房住不炒”依舊是大方向，政策上穩(wěn)地價(jià)的工具會(huì)不斷完善，尤其是2021年“810新規(guī)”在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松。此外，提升品質(zhì)也會(huì)進(jìn)入到常規(guī)的條件管控當(dāng)中，今后會(huì)實(shí)現(xiàn)“地價(jià)、房價(jià)、品質(zhì)”三個(gè)維度的全面管控。而市場上受到資金和收益影響也會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)以國企、央企為主體，民營企業(yè)逐漸向代建轉(zhuǎn)型。

市場端

，全年相對2021年會(huì)更加趨穩(wěn)，歷年的小陽春集中在三四月份，上半年買地可在年內(nèi)開盤，對房企的吸引力比較高，但是由于目前市場尚未見底，觀望情緒依舊高漲，上半年回暖的條件不夠成熟，預(yù)計(jì)市場依舊平穩(wěn)收場。另外還有部分企業(yè)受債務(wù)影響，2022年上半年有超過2000億的海外債到期，行業(yè)會(huì)繼續(xù)承受部分資金壓力，整體來看今年的市場熱度波動(dòng)預(yù)計(jì)將弱于2021年。

企業(yè)端

，部分現(xiàn)金流較好的民營企業(yè)可以把握好拿地窗口期。重點(diǎn)關(guān)注一線和人口資源強(qiáng)的二線城市。同時(shí)，2022年依舊有大量地塊集中入市，受上一年投拓部門人員收縮影響，基本可以確定投拓部門人均工作量會(huì)顯著增加。

關(guān)鍵詞： 土地市場 房住不炒 保障性住房 集中供地