這兩個月，集體經(jīng)營性建設(shè)用地開始火熱起來了!2021年9月1日，新修訂《國土地管理法實施條例》正式施行以來，不少地方正在大力推動政策落地實施。

這兩個月，更是20余省市相繼實現(xiàn)首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成交。——本文較長，但是值得認(rèn)真學(xué)習(xí)。

#1

政策沿革

學(xué)習(xí)“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”，非常有必要了解關(guān)于它的歷史政策沿革。

在2020年1月1日，新修《土地管理法》實施之前，集體用地入市是違法的。因為，在此之前，一直沿用是2004版《土地管理法》，2004版明確規(guī)定：

新修土地管理法刪除了2004版第四十三條規(guī)定，并新增規(guī)定：“對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”

如果追溯淵源的話，這一輪土地改革始于2013年11月三中全會。

2014年12月，中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(即“三塊地”)。

2015年2月，北京大興等33縣(市、區(qū))被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點地區(qū)。

2016年1月，北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權(quán),這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

試點成果：33個試點已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝;集體經(jīng)營性建設(shè)用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元;辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗、111億元。

#2

入市要求和程序

新的《土地管理法實施條例》在《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步明確入市交易規(guī)則。要求和流程如下：

1、辦理土地所有權(quán)登記

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍僅限于土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃(國土空間規(guī)劃)確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，且已依法辦理土地所有權(quán)登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

2、落實規(guī)劃條件及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保要求

擬出讓、出租集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，土地所有權(quán)人向市、縣人民政府自然資源主管部門提出規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入以及生態(tài)保護要求的申請，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發(fā)建設(shè)強度等，并會同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求，出具書面規(guī)劃條件以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保要求文件。

3、編制土地入市方案

土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，應(yīng)載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容。

4、集體會議表決

土地所有權(quán)人編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

5、政府審查入市方案

土地所有權(quán)人在集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府審查，市、縣人民政府認(rèn)為方案符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求等的，方案方可實施。

6、組織土地供應(yīng)程序

土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市原則上應(yīng)通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場平臺進行。

7、簽訂入市合同

通過土地供應(yīng)程序，確定土地使用者后，土地所有權(quán)人與土地使用者簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭議的方法等。

8、入市合同備案

土地所有權(quán)人與土地使用者簽訂經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租合同后，并報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。

9、土地使用權(quán)登記

土地使用者應(yīng)當(dāng)按照約定及時支付集體經(jīng)營性建設(shè)用地價款，并依法繳納相關(guān)稅費，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請辦理不動產(chǎn)登記。

#3

實操中的4個問題

除入市流程外，這幾個問題，也是大家比較關(guān)心的。

1、入市主體

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)所確立的原則，允許其首次入市的法定主體為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)人。而再次入市的，入市主體即為已經(jīng)取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的使用權(quán)人?；厮菁w經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)與入市主體的匹配形式，主要存在三種情形，分別如下對應(yīng)所示：

在實操中，入市主體一般由經(jīng)濟合作組織實施入市，或委托股改后的有限公司代為上市。

2、是否可以用于開發(fā)住宅

根據(jù)新修《土地管理法》，目前允許的入市用途僅為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途。

但是，最新規(guī)定，保障性租賃住房也可以使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

2021年6月24日，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房;建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

其實，在此之前，關(guān)于住宅類項目應(yīng)用，已存在以下兩種嘗試：

嘗試1：2017年8月，原國土資源部會同住建部確定了首批13個城市試點開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

嘗試2：2018年12月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會首次嘗試?yán)眉w經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

3、土地入市價格

關(guān)于“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”的入市價格，原則上根據(jù)條文約定，需與國有建設(shè)用地“同等入市、同權(quán)同價”。但由于集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場發(fā)育遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前已出讓地塊，地價普通偏低，相較國有建設(shè)用地存在較大的價格優(yōu)勢。

具體的定價方式根據(jù)實操經(jīng)驗來說，一般不低于基準(zhǔn)地價的70%(北京實操情況為市場評估價的70%)。整理各地區(qū)公布的定價規(guī)則如下：

佛山市南海區(qū)規(guī)定：原則上不得低于基準(zhǔn)地價的70%;因特殊原因低于70%的，需要提供相應(yīng)的證明材料。

廣州市白云區(qū)規(guī)定：集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價修正后的價格的30%。

租賃用地地價折讓：如上海集體用地租賃地塊樓面地價相較周邊住宅用地僅為1/10~1/12,與此前推出的自持國有純住宅地塊相比更具成本優(yōu)勢。

4、收益分配與調(diào)節(jié)金

開發(fā)商支付相應(yīng)的土地款后，該筆資金的流入方分別為政府——村集體——村民。

具體來說，依據(jù)2016年財政部、國土部制定的《土地增值收益調(diào)節(jié)金征收管理制度》，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市，再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，政府征收一定比例的調(diào)節(jié)金(20%~50%)用以改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套等;村集體留下一定比例的發(fā)展基金后，將剩余收益分配給農(nóng)民。

從計算公式的表達上來看：

土地增值收益=土地入市收益–取得成本–土地開發(fā)支出;

調(diào)節(jié)金=土地增值收益×正式比例(20%~50%)

調(diào)節(jié)金上繳至縣一級地方政府國庫，納入一般公共預(yù)算管理，省、市不參與分成，征收比例各地可根據(jù)實際情況調(diào)整。

#4

開發(fā)商介入典型案例

目前房企介入集體租賃用地投資，目前相對成熟的有兩種路徑：

路徑1：集體經(jīng)濟組織(經(jīng)濟合作社或股改后的有限公司)與國企共同聯(lián)合開發(fā)整體租賃住房。以北京市為例，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市采取區(qū)(鎮(zhèn))級統(tǒng)籌方式，同時明確規(guī)定：集體經(jīng)濟組織在新成立的企業(yè)持股比例不低于51%，且應(yīng)有保底分紅。

路徑2：集體經(jīng)濟組織(經(jīng)濟合作社或股改后的有限公司)或開發(fā)企業(yè)通過招拍掛、協(xié)議出讓等模式獲取土地使用權(quán)。在背景導(dǎo)入中的北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體建設(shè)用地，用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的項目，即是按照此種路徑實現(xiàn)入市出讓。

“路徑1”典型案例：與集體經(jīng)濟組織的聯(lián)合開發(fā)模式

在上述模式中，大興區(qū)采取集中統(tǒng)籌方式，成立區(qū)級有限公司與國企聯(lián)合體共同聯(lián)合開發(fā)。

“路徑2”典型案例：招拍掛拿地，獨立開發(fā)

在上述模式中，大興區(qū)采取集中統(tǒng)籌方式，成立區(qū)級有限公司獨立完成地塊拆遷、騰退等一級整理工作，最終待地塊收儲后到二級市場獨立摘地。

可以預(yù)見的是，集體經(jīng)營性用地入市已正式進入快速發(fā)展階段，地產(chǎn)各司、各職能應(yīng)當(dāng)積極研究探索。

關(guān)鍵詞： 集體經(jīng)營性建設(shè)用地 政策落地 土地管理法 歷史政策