報(bào)告要點(diǎn)

中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)

信貸環(huán)境持續(xù)改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求

地方扶持型政策陸續(xù)推出，人才購房新政持續(xù)發(fā)力

·中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)

2021年，中央多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，上半年房地產(chǎn)市場熱度較高，整體表現(xiàn)超預(yù)期，中央在政府工作報(bào)告、中央政治局會(huì)議、722會(huì)議等重要會(huì)議中均重申“房住不炒”基調(diào)不變，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標(biāo)不變。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)顯效以及按揭貸款額度的收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)問題暴露，市場信心進(jìn)一步受挫，購房者置業(yè)情緒低迷，9月底以來中央及各部委頻繁釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號，房地產(chǎn)調(diào)控政策底逐步顯現(xiàn)，但“房住不炒”的樓市基調(diào)始終不變，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位“。

12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。同時(shí)定調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作，指出“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前”。

12月11日，2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)中，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀、國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆等就近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)行了權(quán)威解讀。其中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，權(quán)威人士均做出相關(guān)詮釋。寧吉喆表示，要加強(qiáng)居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。韓文秀表示，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

12月15日，國新辦舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)中，房地產(chǎn)方面，付凌暉稱今年以來，各地堅(jiān)持購租并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，成效逐步顯現(xiàn)，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格較快上漲的勢頭得到了抑制。從全國來看，房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，商品房銷售和投資保持增長，增勢有所減緩。下階段，還是要按照中央要求，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，堅(jiān)持購租并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，更好滿足人民群眾生活需要。

12月26日，在新華社對住建部部長王蒙徽的采訪中，明確了明年重點(diǎn)工作，王蒙徽表示，下一步，我們將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會(huì)穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善市場監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

中央始終堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，并堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)不變。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2022年樓市定調(diào)時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”不變，同時(shí)指出“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，并且在隨后在中央各部委的權(quán)威解讀中表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”;“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)高的份額”。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，同時(shí)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和發(fā)展。同時(shí)，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期將進(jìn)一步明確，部分過度偏緊的政策有望迎來微調(diào)改善，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

·信貸環(huán)境持續(xù)改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求

2021年以來，中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。上半年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度趨嚴(yán)，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房等。下半年，從9月24日央行貨幣政策例會(huì)提出“兩個(gè)維護(hù)”以來，信貸環(huán)境持續(xù)改善，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。12月，中央各部委提出穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度;指出重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求;首提支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求;鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)。

12月6日，在中國銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人答記者問題時(shí)，首次提及對改善性住房的信貸支持，表示，將認(rèn)真貫徹國家有關(guān)政策，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月14日，人民銀行黨委擴(kuò)大會(huì)議中，強(qiáng)調(diào)，明年要著重抓好以下工作任務(wù)：一是穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕;二是持續(xù)改進(jìn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效;三是堅(jiān)持防范化解金融風(fēng)險(xiǎn);四是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

12月21日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。《通知》包括六方面核心內(nèi)容，除前述的鼓勵(lì)并購出險(xiǎn)和困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，還包括加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房企在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購等。此次發(fā)行目的的明確表明了監(jiān)管方對利用收并購化解房企風(fēng)險(xiǎn)的力度和決心。

12月27日，2022年中國人民銀行工作會(huì)議以視頻形式召開。會(huì)議要求，堅(jiān)持推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解。繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，穩(wěn)妥有序做好重點(diǎn)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，發(fā)揮存款保險(xiǎn)制度和行業(yè)保障基金在風(fēng)險(xiǎn)處置中的作用。堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，依法加強(qiáng)對資本和平臺(tái)企業(yè)監(jiān)管，持續(xù)做好頭部網(wǎng)絡(luò)金融平臺(tái)整改工作。穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中央房貸政策持續(xù)釋放積極信號，本次明確對于改善型住房按揭需求的支持，相較過去發(fā)聲方向主要針對首套房按揭需求及房地產(chǎn)開發(fā)需求，釋放了更加積極的信號，預(yù)計(jì)對改善型購房需求形成一定程度釋放，對房企的項(xiàng)目去庫存存在積極作用，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標(biāo)，以落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

中央持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)金融環(huán)境改善，在保障市場穩(wěn)定和不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，積極為房企提供政策支持，推動(dòng)化解當(dāng)前多發(fā)的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)接下來房企開發(fā)貸和并購貸款將持續(xù)合理發(fā)放，出現(xiàn)房企在短期流動(dòng)資金方面的壓力將有所緩解，加快資金回籠。同時(shí)，金融環(huán)境的改善確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利建設(shè)完工，按期交付，維護(hù)購房者權(quán)益。

·地方扶持型政策陸續(xù)推出，人才購房新政持續(xù)發(fā)力

2021年地方政府持續(xù)完善市場調(diào)控“工具箱”，在下半年各地房地產(chǎn)市場預(yù)冷，面臨較大的市場調(diào)控壓力下，中央發(fā)聲穩(wěn)定市場預(yù)期，全國多地出臺(tái)了包括給與購房補(bǔ)貼、放開落戶門檻、放寬公積金政策、限跌新房銷售價(jià)格、靈活預(yù)售資金監(jiān)管等扶持型的調(diào)控政策，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，各地支持人才買房的方式也越來越多，從放松人才限購、提供購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度，到支持低息貸款、發(fā)放購房優(yōu)惠券等，可謂是“花式”優(yōu)惠各有高招。

為保障房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求得到滿足，減小房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金壓力，部分城市推出了靈活的預(yù)售資金提取條件。12月1日，石家莊發(fā)布了《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，《辦法》中提出，售資金監(jiān)管機(jī)制實(shí)行差異化監(jiān)管，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)企業(yè)信用信息記錄，經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)申報(bào)、市住建局批準(zhǔn)可調(diào)整相應(yīng)資金監(jiān)管額度，具有“良好行為”信用記錄的企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管額度下調(diào)為總額的80%，具有“不良行為”和列入“黑名單”的，分別上調(diào)至110%和120%。

全國多地租購房補(bǔ)貼政策持續(xù)發(fā)力，自11月份以來，已有武漢、南寧、呼和浩特、荊門、南通、晉江、惠州、武義、章丘、蕪湖、上海等超10城出臺(tái)了人才購房的相關(guān)政策。南通市對原有人才政策再優(yōu)化、再升級，其中，人才購房自住最高可享150萬元補(bǔ)貼。東莞市發(fā)布新一輪人才政策，針對特色人才優(yōu)先提供租住人才公寓優(yōu)惠，給予最高2000-6000元/月租房補(bǔ)貼，或最高100-1000萬元購房補(bǔ)貼;針對省級以上人才，給予最高3000-5000元/月租房補(bǔ)貼，或最高200-600萬元購房補(bǔ)貼。蕪湖市對符合條件青年英才給予購房款最高10%的補(bǔ)貼。荊門市對居民首次在中心城區(qū)完成購買新建商業(yè)用房以及地下車位的，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額最高不超過5萬元

除購房補(bǔ)貼外，部分城市采取減免契稅、發(fā)放消費(fèi)券、給與低息貸款等方式，進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)者購房需求釋放。衡陽市對在2021年12月1日-2022年5月31日期間購買新建商品住房或地下車位的購房人，最高補(bǔ)貼所交契稅的80%。桂林市給予購買五城區(qū)新建商品房的購房者補(bǔ)貼，購買桂林市秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、象山區(qū)、七星區(qū)、雁山區(qū)新建商品房的，按成交合同額的1%發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼購房者。濟(jì)南市章丘區(qū)推出了人才安居低息住房貸款激勵(lì)計(jì)劃，此類低息貸款金融產(chǎn)品通過定向分配，專門針對高層次人才提供購房和償還銀行安居貸款等提供服務(wù)。

短期看來，預(yù)計(jì)各地穩(wěn)定市場的扶持型調(diào)控政策將有更多城市跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場過冷、去庫存壓力和房企經(jīng)營壓力較大的城市，將基于“兩個(gè)維護(hù)”要求，適度、合理地調(diào)整政策，加強(qiáng)對于首套住房的信貸支持，發(fā)放購房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，防止“誤傷”剛需群體，為房企提供合理信貸支持。

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關(guān)鍵詞： 房住不炒 房地產(chǎn) 信貸環(huán)境 人才購房新政