2021年二手房市場(chǎng)“前熱后冷”，政策“維穩(wěn)”貫穿全年

市場(chǎng)方面，15個(gè)代表城市1-11月二手房成交面積為11034萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，成交量自4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比小幅回升;1-11月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%，上半年價(jià)格穩(wěn)中趨漲，累計(jì)漲幅為2.56%，下半年月度環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，四季度由漲轉(zhuǎn)跌。

政策方面，前三季度中央及地方調(diào)控政策頻發(fā)，圍繞“限購(gòu)、限售、限貸”等方面不斷完善升級(jí)，多個(gè)熱點(diǎn)城市建立了二手房成交參考價(jià)格機(jī)制，對(duì)市場(chǎng)降溫效果明顯。2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)正式實(shí)施，同時(shí)各大城市也嚴(yán)查首付資金來(lái)源，謹(jǐn)防經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二季度以來(lái)信貸環(huán)境逐漸收緊。在市場(chǎng)快速降溫的形勢(shì)下，9月末以來(lái)，政策“維穩(wěn)”信號(hào)頻繁釋放，信貸環(huán)境邊際改善，部分城市在公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房交易稅率等方面進(jìn)行微調(diào)預(yù)調(diào)，短期政策底已現(xiàn)，改善預(yù)期逐步增強(qiáng)。

市場(chǎng)：二手房市場(chǎng)整體呈“前熱后冷”走勢(shì)

(一)二手房成交量“先揚(yáng)后抑”

2021年1-11月，15個(gè)代表城市二手住宅累計(jì)成交面積為11034萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%。從走勢(shì)來(lái)看，整體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”態(tài)勢(shì)。上半年，代表城市延續(xù)2020年下半年以來(lái)的市場(chǎng)活躍度，二手房市場(chǎng)需求積極釋放，成交量處于歷史同期相對(duì)高位，1-6月代表城市二手住宅月均成交面積為1194萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.5%，較2019年同期增長(zhǎng)55.2%。下半年，隨著中央和地方調(diào)控政策不斷加碼以及信貸環(huán)境持續(xù)收緊，二手房市場(chǎng)活躍度快速回調(diào)，成交量持續(xù)回落，7-11月代表城市二手住宅月均成交面積為774萬(wàn)平方米，較上半年下降35.1%，同比下降37.3%，較2019年同期下降12.8%。9月底以來(lái)，中央多次釋放積極信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向邊際轉(zhuǎn)暖，多城市信貸環(huán)境有所改善。政策作用逐步傳導(dǎo)至市場(chǎng)，11月代表城市二手房成交量環(huán)比小幅回升。

(二)二手房?jī)r(jià)格漲幅“前高后低”，四季度價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌

2021年1-11月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%。上半年市場(chǎng)整體熱度較高，價(jià)格累計(jì)上漲2.56%，各月環(huán)比漲幅均處相對(duì)高位;價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量相對(duì)較少，且呈下降趨勢(shì)。下半年以來(lái)，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境持續(xù)收緊等因素影響，二手房市場(chǎng)持續(xù)降溫，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。10月百城二手住宅均價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，11月繼續(xù)下跌，且跌幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。下半年價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量逐月增加，10月、11月均有一半以上的城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌。

(三)一線城市價(jià)格漲幅高位回落，二線和三四線代表城市平穩(wěn)趨降

從各梯隊(duì)二手住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2021年上半年各梯隊(duì)城市價(jià)格環(huán)比漲幅均處年內(nèi)高位，下半年以來(lái)漲幅呈收窄趨勢(shì)，11月各梯隊(duì)城市二手住宅價(jià)格均環(huán)比下跌。

一線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅今年內(nèi)從高位持續(xù)回落，前三季度分別上漲3.20%、2.70%、1.01%，10-11月下跌0.12%，市場(chǎng)“前高后低”走勢(shì)較為明顯。2月以來(lái)，一線城市相繼出臺(tái)二手房成交參考價(jià)政策，市場(chǎng)降溫較為明顯，各城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均不斷收窄或轉(zhuǎn)跌。11月深圳、上海、廣州均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，北京環(huán)比漲幅也降至年內(nèi)最低點(diǎn)。

二線城市和三四線代表城市二手住宅價(jià)格環(huán)比走勢(shì)相似。上半年，二線和三四線代表城市二手住宅價(jià)格整體平穩(wěn)趨升;三季度以來(lái)價(jià)格漲幅均開始收窄，其中二線城市11月由漲轉(zhuǎn)跌，梯隊(duì)內(nèi)近八成城市環(huán)比出現(xiàn)下跌;三四線代表城市10-11月環(huán)比連續(xù)下跌，其中唐山、南通等7個(gè)城市下半年以來(lái)持續(xù)下跌。

(四)各主要城市群下半年價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，長(zhǎng)三角城市群年度累計(jì)漲幅居前

從各主要城市群二手住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，珠三角價(jià)格月度漲幅從年初以來(lái)整體呈收窄趨勢(shì)，市場(chǎng)持續(xù)降溫，長(zhǎng)三角、京津冀和山東半島價(jià)格漲幅先升后降。下半年以來(lái)，各主要城市群二手住宅價(jià)格漲幅快速收窄，11月各主要城市群價(jià)格均出現(xiàn)下跌。

從價(jià)格累計(jì)漲幅來(lái)看，2021年1-11月長(zhǎng)三角累計(jì)上漲5.59%，居主要城市群首位，累計(jì)漲幅前20城市中長(zhǎng)三角城市占11席，上海、昆山、馬鞍山等城市漲幅居前列;京津冀內(nèi)表現(xiàn)分化，北京累計(jì)漲幅居前列，但累計(jì)跌幅前20城市中京津冀城市群占5席，唐山、石家莊、張家口等城市跌幅居前列。

(五)二手房和新房市場(chǎng)同步降溫，市場(chǎng)預(yù)期下行

隨著越來(lái)越多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房市場(chǎng)的地位愈發(fā)重要，其走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的影響也逐漸加強(qiáng)。在很多二手房市場(chǎng)規(guī)模占比較高的一二線城市，二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)通過“賣舊買新”的鏈條形成較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)：二手房賣家通過置換現(xiàn)有住房獲得資金，轉(zhuǎn)而在新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)住房改善。

今年下半年，二手房市場(chǎng)明顯降溫(10月百城二手住宅價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌)，隨著二手房市場(chǎng)成交量的下滑(15個(gè)代表城市7-11月成交量同比下降37%)，“賣舊買新”的鏈條受阻，疊加調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊等因素，新房市場(chǎng)成交量下行(50個(gè)代表城市7-11月成交量同比下降超20%)，開發(fā)企業(yè)銷售回款受到影響，資金壓力加大。進(jìn)而，開發(fā)商降價(jià)促銷的意愿增強(qiáng)，新房?jī)r(jià)格漲幅收窄或下跌(11月百城新房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌);開發(fā)商投資意愿下降，土地市場(chǎng)遇冷(第二批集中供地流拍撤牌率達(dá)32.4%);同時(shí)疊加房企融資受限，部分房企償債風(fēng)險(xiǎn)暴露。二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)同步降溫，市場(chǎng)預(yù)期一致下行，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)降溫循環(huán)。

政策：“維穩(wěn)”貫穿全年，年末政策改善預(yù)期增強(qiáng)

2021年，在堅(jiān)持“房住不炒”定位、堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的總基調(diào)下，中央及地方政府頻繁出臺(tái)“穩(wěn)樓市”政策，全國(guó)各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過450次。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“前熱后冷”的背景下，調(diào)控政策導(dǎo)向也相應(yīng)有所調(diào)整，前三季度政策不斷加碼，四季度以來(lái)政策改善預(yù)期明顯增強(qiáng)。熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策預(yù)警功能及現(xiàn)行政策詳情可申請(qǐng)中指·項(xiàng)目云產(chǎn)品查看及試用。

(一)前三季度調(diào)控政策持續(xù)加碼，二手房參考價(jià)政策效果明顯

前三季度，各熱點(diǎn)城市圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)整治、嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、限購(gòu)限貸限售、增值稅免征年限、學(xué)區(qū)房監(jiān)管等方面持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷升級(jí)。一季度，政策主要集中在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)及限購(gòu)、限貸升級(jí)等方面;二季度，政策更多集中于加強(qiáng)市場(chǎng)整治等;三季度，多個(gè)城市跟進(jìn)二手房參考價(jià)政策，同時(shí)限購(gòu)限貸升級(jí)的城市數(shù)量也進(jìn)一步增加;四季度以來(lái)“緊縮性”調(diào)控政策出臺(tái)城市數(shù)量明顯減少。

在2021年二手房市場(chǎng)相關(guān)的調(diào)控政策中，“二手房成交參考價(jià)”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市場(chǎng)快速升溫的背景下，深圳率先出臺(tái)二手房參考價(jià)政策，旨在為市場(chǎng)降溫，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后多個(gè)城市跟進(jìn)，目前共15個(gè)城市出臺(tái)了二手房參考價(jià)政策。中指研究院曾發(fā)表《復(fù)盤15城“二手住房成交參考價(jià)”政策效果，市場(chǎng)未來(lái)何去何從?》的研究報(bào)告，剖析了二手房參考價(jià)政策的作用機(jī)制和影響效果。二手房參考價(jià)政策主要通過調(diào)趨勢(shì)、控掛牌、限杠桿這三方面影響二手房市場(chǎng)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)。從各城市市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，二手房參考價(jià)政策出臺(tái)之后，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均出現(xiàn)了不同幅度的收窄，市場(chǎng)逐漸降溫，政策效果明顯。

(二)前三季度信貸環(huán)境持續(xù)收緊

2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三條紅線”和銀行業(yè)“兩條紅線”(房地產(chǎn)貸款集中度管理)正式施行，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境不斷收緊，房地產(chǎn)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額增速均持續(xù)回落。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年三季度，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)5.3%，較2020年底收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)，較各項(xiàng)貸款余額增速低6.6個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)規(guī)模占各項(xiàng)貸款余額的比重由2020年底的28.7%降至27.1%;個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)11.3%，較2020年底收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)，低于各項(xiàng)貸款余額增速0.6個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)規(guī)模占各項(xiàng)貸款余額的比重為19.7%，較2020年底下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

銀行業(yè)“兩條紅線”中對(duì)個(gè)人住房貸款余額占比的限制，直接影響到二手房市場(chǎng)的需求釋放。今年初，受“學(xué)區(qū)熱”和“經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”等影響，二手房市場(chǎng)整體熱度較高，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境也對(duì)市場(chǎng)起到支撐作用。二季度尤其是下半年以來(lái)，在信貸規(guī)?？偭肯拗葡拢y行開始調(diào)整信貸投放節(jié)奏，部分城市出現(xiàn)額度緊張狀況;由于銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)更偏好新房，二手房信貸額度緊張的情況更加嚴(yán)重，部分城市甚至出現(xiàn)二手房停貸等情形。

(三)四季度政策改善預(yù)期逐漸增強(qiáng)

面對(duì)下半年持續(xù)降溫的市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向也有所調(diào)整，政策改善預(yù)期增強(qiáng)。9月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央已多次就房地產(chǎn)行業(yè)積極定調(diào)或發(fā)聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)“維穩(wěn)”導(dǎo)向較為明確。在央行指導(dǎo)下，商業(yè)銀行也加大信貸投放力度，10月個(gè)人住房貸款新增3481億元，較9月多增1013億元，環(huán)比增長(zhǎng)41%;11月個(gè)人住房貸款新增額環(huán)比再次增加，達(dá)到4013億元。與此同時(shí)，各地政府也加快落實(shí)因城施策，“緊縮性”調(diào)控政策明顯減少，“扶持性”政策明顯增多，政策開啟“雙向”調(diào)節(jié);部分城市為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)預(yù)調(diào)，涉及提升購(gòu)房貸款額度、放寬人才落戶、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬限購(gòu)等諸多方面。特別的，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也有新的表述，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，首提“探索新的發(fā)展模式”，關(guān)注行業(yè)“良性循環(huán)”。諸多跡象表明，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐漸改善。

展望：短期政策底已現(xiàn)，但市場(chǎng)仍難復(fù)蘇

展望2022年，政策方面，中央堅(jiān)持“房住不炒”定位和實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)的政策主基調(diào)不變，“大放水”式寬松不會(huì)發(fā)生，但短期政策底已現(xiàn)，政策寬松預(yù)期加強(qiáng)。一是信貸環(huán)境改善預(yù)期繼續(xù)增強(qiáng)，雖然在銀行業(yè)“兩條紅線”的限制下，信貸端大幅放松的可能性較小，但對(duì)于剛需和改善性合理住房需求的信貸支持將更加充分。二是因城施策繼續(xù)強(qiáng)化，政策“雙向”調(diào)節(jié)趨勢(shì)不變，部分市場(chǎng)降溫過快的城市或?qū)⑦m度放寬政策以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)方面，雖然四季度以來(lái)政策改善預(yù)期不斷增強(qiáng)，但政策效果和市場(chǎng)信心恢復(fù)存在滯后，當(dāng)前二手房市場(chǎng)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。此外，2022年應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的執(zhí)行情況，目前持續(xù)降溫的市場(chǎng)環(huán)境并不太適合房地產(chǎn)稅的推行，但如果房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市真正落地，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將對(duì)試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較為明顯的沖擊。

關(guān)鍵詞： 二手房市場(chǎng) 調(diào)控政策 熱點(diǎn)城市 成交參考價(jià)格機(jī)制