12月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.8%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn);五年期LPR則“按兵不動(dòng)”，仍為4.65%。

央行這一波“鎖長(zhǎng)放短”的LPR操作的背景是什么?又將對(duì)房地產(chǎn)信貸環(huán)境產(chǎn)生何種影響?

穩(wěn)增長(zhǎng)背景下LPR的“鎖長(zhǎng)與放短”

自12月15日央行下調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬億元之后，市場(chǎng)就一直關(guān)注12月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)是否調(diào)降。

如今，靴子落地，恰好符合市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)此，光大證券稱其為“令人尤為欣喜的一次LPR降息”，LPR是貸款市場(chǎng)的基準(zhǔn)利率，具有方向性和指導(dǎo)性作用，今日1年期LPR降息自然可以促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本繼續(xù)穩(wěn)中有降，有助于緩解銀行發(fā)放貸款過程中所受到的利率約束，解決所謂的“有效貸款需求不足”的問題。上述在量?jī)r(jià)上的作用對(duì)于“穩(wěn)信用”以及“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”無疑是有利的。

銀河證券稱，央行本次下調(diào)了1年期LPR，首要目的是保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)合理穩(wěn)定，對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行。結(jié)合12月15日央行降低存款準(zhǔn)備金率，中小企業(yè)的融資成本將繼續(xù)下行。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，“當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨下行壓力，所以LPR利率下調(diào)符合預(yù)期。”

實(shí)際上，鎖長(zhǎng)放短的操作和我國(guó)當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)：既面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，又要防止金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

據(jù)悉，早在11月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就重新提及穩(wěn)增長(zhǎng)和六穩(wěn)六保，并將穩(wěn)增長(zhǎng)放在了經(jīng)濟(jì)工作首位。2021年12月8日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“需求下行、供給沖擊、預(yù)見減弱”的風(fēng)險(xiǎn)。

“應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行并進(jìn)行貨幣寬松，已經(jīng)是在中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上著力強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。”中國(guó)銀河證券分析師許冬石稱，“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)等更重要的5年期LPR并沒有調(diào)整，說明金融風(fēng)險(xiǎn)仍然不可忽視，此次調(diào)控目標(biāo)是以穩(wěn)定為主，在承托經(jīng)濟(jì)的同時(shí)“不大水漫灌”是政策層操作的基本準(zhǔn)則。”

在此次LPR調(diào)整前，國(guó)金證券曾發(fā)表分析報(bào)告稱，5年期LPR調(diào)整的概率極低，一旦調(diào)整將代表房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了本質(zhì)上的松動(dòng)，對(duì)當(dāng)前共同富裕國(guó)策下的政策實(shí)施邏輯是一種挑戰(zhàn)，意味著走上了房地產(chǎn)和基建拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。

“實(shí)際上，5年期以上LPR為4.65%，已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月未變。”業(yè)內(nèi)人士表示，“1年期LPR下降，結(jié)合前期央行降準(zhǔn)，可有效促使資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展;作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR保持不變，體現(xiàn)了宏觀層面平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、防止刺激樓市之意。”

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，“若當(dāng)前繼續(xù)下調(diào)中長(zhǎng)期資金有可能會(huì)引起新的問題，包括資產(chǎn)價(jià)格泡沫的問題、金融市場(chǎng)投資收益率明顯下滑的風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹壓力增大的風(fēng)險(xiǎn)等，所以此次五年期并沒有做出下調(diào)。”

“寬松的貨幣政策或?qū)⒀永m(xù)到2022年第2季度”，許冬石表示，“2022年1季度可以看到社會(huì)融資和信貸增速的上行，同時(shí)，再次降準(zhǔn)、降息仍然可期。”

因城施政多地房貸利率有所調(diào)降

盡管5年期錨定利率(LPR)已經(jīng)20個(gè)月未變，數(shù)據(jù)顯示，103個(gè)城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn);四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點(diǎn)累計(jì)回調(diào)10個(gè)、8個(gè)基點(diǎn)。

實(shí)際上，從9月份監(jiān)管層開始關(guān)注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時(shí)間延長(zhǎng)，造成了房企的資金和銷售的問題。央行在9月舉行的三季度例會(huì)上首提“兩個(gè)維護(hù)”：要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。此后，信貸端開始有所放松。

進(jìn)入12月，監(jiān)管層再次釋放了重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”。中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。此后，各個(gè)城市落實(shí)“因城施策”并密集調(diào)降房貸利率和房款周期。

據(jù)監(jiān)測(cè)，12月，103個(gè)重點(diǎn)城市中近40%的城市房貸利率環(huán)比下降，覆蓋區(qū)域包括長(zhǎng)三角、粵港澳、中原、山東半島、京津冀等多個(gè)城市群，下調(diào)范圍較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。其中吉林、鹽城、眉山、中山、鄭州等城市首套、二套房貸利率房貸利率均下降，且降幅相對(duì)較大。

此外，12月103個(gè)重點(diǎn)城中超過80%的城市放款周期縮短，約20%的城市放款周期在1個(gè)月以內(nèi)，約40%的城市放款周期在1個(gè)月到2個(gè)月之間。其中西安、廈門、紹興、濟(jì)寧、徐州等城市銀行放款速度較上月加快1個(gè)月。

信貸環(huán)境改善對(duì)市場(chǎng)成交有直接促動(dòng)作用。據(jù)觀察，10月以來50城二手房成交量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，釋放筑底信號(hào);12月以來二手房成交量仍在好轉(zhuǎn)，上半月日均成交量較11月日均水平保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交在加速筑底過程中。

自12月15日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)之后，行業(yè)分析人士普遍認(rèn)為，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善。

業(yè)內(nèi)人士表示，按照中央“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”的要求，首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持，降準(zhǔn)也有利于這些需求釋放，此外，部分城市房貸利率、放款周期仍有優(yōu)化空間。

業(yè)內(nèi)人士則表示，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)的關(guān)系不大，客觀上也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。不過考慮到在降準(zhǔn)大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會(huì)增多，資金面的寬裕，客觀上也會(huì)使得房貸利率有下調(diào)的可能。從市場(chǎng)情緒看，后續(xù)各類政策放松的情況下，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也有復(fù)蘇和反彈的可能;此外，類似利率的下降對(duì)于房地產(chǎn)一些消費(fèi)端的領(lǐng)域，也會(huì)產(chǎn)生一些新的利好，如租賃市場(chǎng)方面的消費(fèi)貸款等，后續(xù)也會(huì)有資金成本降低的利好。

關(guān)鍵詞： LPR 房地產(chǎn) 信貸環(huán)境 市場(chǎng)預(yù)期