有些事情，無論是不是個專業(yè)人士，都是可以說出一兩點自己的觀點的，比如管理、營銷、品牌、市場判斷、城市認知……

這有好處也有壞處，好處是進入這些專業(yè)入門是不需要太高的門檻，未摸到門道倩也能憑一些常識說出個一二三點來。

壞處是，你可能會忽視專業(yè)方法的探索;其他非專業(yè)人事的點評，你可能無置可否。

本文要說的是對于“城市”的認知具體的方法，是極其“術(shù)”的層面，略涉及一些方法邏輯。

0/內(nèi)功心法-城市認知

市面上各家地產(chǎn)開發(fā)商對于市場客研工作內(nèi)容不外乎：市場監(jiān)測、拿地支持、定位、營銷支持、戰(zhàn)略研究。

說起來是涵蓋整個開發(fā)前期-至銷售，很長的一個業(yè)務(wù)周期，涵蓋很多內(nèi)容。這也是很多市場剛?cè)腴T會比較苦惱，不知道從哪里入手的原因。

目前大部分市場新人入手的工作都是市場監(jiān)測(關(guān)于市場監(jiān)測后續(xù)再單獨說框架邏輯)，一來這確實是培養(yǎng)市場敏感度、串聯(lián)起整個業(yè)務(wù)內(nèi)容非常好的抓手;另一方面也確實是市場監(jiān)測是一個瑣碎，技術(shù)含量貌似不那么高，老鳥們很討厭做的事情。特別適合新人打下手。

很多新人在做市場監(jiān)測的時候往往找不到感覺。

我司這新來的小朋友無奈下自己琢磨著把公司進入的幾十個城市上百個強相關(guān)項目背下來。著實讓我哭笑不得。

想了半天，他應(yīng)該是沒有找到培養(yǎng)感覺的方法——基于城市認知下的項目理解。

下面就來說說，如何先建立城市認知，如何應(yīng)用這個認知。

1/市調(diào)的前中后

看盤路線-路程觀察-案場調(diào)研-跑盤回顧。

看盤市調(diào)，不多贅述多基礎(chǔ)多重要的功課了。

我來說說當(dāng)年我是用的什么方法去做這件事情。

1.準(zhǔn)備好看盤計劃

在乙方的新人可能會做的多一些，很多甲方的新人們很多都沒意識到，市調(diào)研應(yīng)該要做些什么。以為跟著同事們坐車到項目現(xiàn)場走馬觀花，看看漂亮售樓小姐姐講解一下項目就行了。

15年那會兒對接一個陌生城市杭州，上兩張圖是15年那會兒，出差過程中穿插要調(diào)研看得一些樓盤。

選擇的維度有競品、熱銷項目、地王項目。提前了解到入市時間、板塊分布，打印好放在案頭，每看掉一個項目便劃掉一個。

確定好看盤項目后，就在地圖上制定看盤路線。做這事兒的過程中，自然了解了如何抵達項目的路徑。

2.看盤路上的信息收集

看盤的路上我做的最多的事情就是和司機聊天，問問他是本地人外地人，對房價，對某個板塊的認知了解，周邊的配套設(shè)施等等，會有不一樣的收獲。

在樓市特瘋狂的16-17年，出差路上常常能聽到司機說起他帶著買房的人全城看房買房的故事。

不過需要提醒的是，司機說的話只是他這個群體中的某個個體的認知，會增加你的認知維度。但他說的話，千萬不要作為整個客戶群的認知。

除了和司機聊天，那就是整個道路的界面、通達性、大小環(huán)境、配套等實地的認知，是否和你在地圖上想象的差不多。

3.案場調(diào)研與記錄。

明調(diào)暗調(diào)看情況選擇，我一般都選擇明調(diào)，現(xiàn)在同行心態(tài)也都比較開放。真遇到一些奇葩不配合，那就假裝客戶，或者蹭真客戶去聽講解。

需要提示的是，銷售對展板講解時，多問問客戶從哪些區(qū)域通過何種路徑來的;在講解產(chǎn)品的時候，多問一句，各產(chǎn)品間客戶的差異;客戶選擇本項目主要看中的賣點是啥。

看完項目再地圖上打個卡，收藏一下，時間久了也是蠻有成就感。

早些年我用的百度地圖，后來遇到更好用的奧維，但是早些年的數(shù)據(jù)已經(jīng)沉淀在百度了，懶得換了。

新手可以考慮研究研究奧維，可以備注的更多。

4.回顧行程

城市很大時，我們身在其中奔跑挺像一直小螞蟻的，有點不知東南西北。所以晚上休息前，用地圖再復(fù)盤回憶一下今天看的幾個項目，走的什么路徑，項目主要客戶分布在哪里。會讓我們對今天跑的板塊印象深刻。

做到上面1234點，熟悉起一個城市就跟玩兒拼圖一樣了，只是時間的問題了。

2/站在別人的肩膀上看城市

陽光底下無新事

做一份城市好的地圖，是需要很深的功夫的，要對城市發(fā)展的脈絡(luò)，人文沉淀，現(xiàn)狀格局，樓市潛力，產(chǎn)品特征等做全面描述和提煉，作為新人早期是不會接觸到這個工作的。

但是，看一份城市地圖毫不費力啊。

你只需要嘴巴甜一些，做事主動積極一些，多問問你的同事們有沒有好的城市地圖報告讓你學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。一般好為人師的市場們，總歸會調(diào)出幾份珍藏的不錯的成果與你分享。

有了城市地圖，你簡直就是有了一份城市說明書啊。

板塊能級不了解，城市地圖看一看;

產(chǎn)業(yè)人口不了解，城市地圖看一看;

規(guī)劃配套不了解，城市地圖看一看;

項目分部不了解，城市地圖看一看……

前面的市調(diào)地圖路徑+城市地圖說明手冊，了解一個城市不要太快哦。

3/理解城市，尋找機會

了解城市不是目的，只是手段

按照上述的方法，你就會得和我一樣的職業(yè)病。

每到一個地方，手機地圖軟件總是打開的;

看到腳手架，第一反應(yīng)是她是什么樓盤，你甚至還會和旁邊的人打個賭;

看開盤數(shù)據(jù)時，第一個畫面是這個大頭針應(yīng)該落在哪個點;

給人指路指方向，腦子里出現(xiàn)的是一幅地圖，東南西北不再會分不清……

不過，這些都不是目的，只是這個過程中的副產(chǎn)品。

在往后你的工作中，你要去判斷選擇哪個城市更適合去投資;一個城市中哪個地段板塊會有怎樣的投資機會，風(fēng)險在哪里;你要為銷售困難的項目把脈，是不是客戶找錯了地方;你要應(yīng)用你的專業(yè)在市場上尋找合適的自住投資標(biāo)的;你身邊的同事朋友買房向你咨詢，你要篤定的給出適合他們的方案……

做市場是很有意思的……不過，要扎實的基本功嘛，練起來也是蠻辛苦的。

關(guān)鍵詞： 城市地圖 看盤計劃 城市認知 業(yè)務(wù)周期