12月8日至10日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，總結(jié)2021年經(jīng)濟工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署2022年經(jīng)濟工作。我們針對會議內(nèi)容中與房地產(chǎn)相關(guān)的若干關(guān)鍵點進行了如下解讀。

穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進

宏觀政策強調(diào)穩(wěn)健有效，預(yù)計財政政策將發(fā)力

【原文】我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。世紀(jì)疫情沖擊下，百年變局加速演進，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。……必須堅持高質(zhì)量發(fā)展，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心是黨的基本路線的要求，全黨都要聚精會神貫徹執(zhí)行，推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長。必須堅持穩(wěn)中求進，調(diào)整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立后破、穩(wěn)扎穩(wěn)打。必須加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，堅持系統(tǒng)觀念。……繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六保”工作，持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，保持社會大局穩(wěn)定。

【原文】明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。

【原文】宏觀政策要穩(wěn)健有效。要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。要保證財政支出強度，加快支出進度。實施新的減稅降費政策，強化對中小微企業(yè)、個體工商戶、制造業(yè)、風(fēng)險化解等的支持力度，適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。……堅決遏制新增地方政府隱性債務(wù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的支持。財政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機結(jié)合。實施好擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，增強發(fā)展內(nèi)生動力。

中指觀點

當(dāng)前在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力下，疊加疫情的反復(fù)和不確定性，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨較大挑戰(zhàn)。本次會議，中央明確提出，2022年要“推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長”，與2019年中央經(jīng)濟工作會議中提到的“確保經(jīng)濟實現(xiàn)量的合理增長和質(zhì)的穩(wěn)步提升”相比，質(zhì)在量前，此次中央更加強調(diào)要不斷提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，同時保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

宏觀政策要穩(wěn)健有效，“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”與以往會議基調(diào)一致，但本次會議明確要求“要保證財政支出強度，加快支出進度”，與去年中央經(jīng)濟工作會議中“保持適度支出強度”的提法形成對比，預(yù)計2022年財政政策將持續(xù)發(fā)力，支出進度也將提速。“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資”，2022年基建投資或成為支撐經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要力量。

貨幣政策要靈活適度，繼續(xù)“保持流動性合理充裕”。另外“財政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機結(jié)合”為最新提法，以往更多地為單獨提及逆周期、跨周期調(diào)節(jié)，本次會議強調(diào)跨周期和逆周期要有機結(jié)合。整體來看，2022年，財政政策和貨幣政策要更好地協(xié)調(diào)聯(lián)動，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的情況，及時調(diào)整跟進，為經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展提供更有效動能。

“房住不炒”，加強預(yù)期引導(dǎo)

首提探索新的發(fā)展模式，再提因城施策

【原文】結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)。要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重在暢通國內(nèi)大循環(huán)，重在突破供給約束堵點，重在打通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)。要提升制造業(yè)核心競爭力，啟動一批產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)再造工程項目，激發(fā)涌現(xiàn)一大批“專精特新”企業(yè)。加快形成內(nèi)外聯(lián)通、安全高效的物流網(wǎng)絡(luò)。加快數(shù)字化改造，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中指觀點

中央堅持“房住不炒”基調(diào)不變，相關(guān)內(nèi)容已連續(xù)多年在中央經(jīng)濟工作會中提及，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向沒有改變。除此之外，本次會議提出要“加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”，當(dāng)前購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等多方市場參與主體預(yù)期均存在不穩(wěn)定性，引導(dǎo)各方的市場預(yù)期，有利于合理的購房需求正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進，“穩(wěn)預(yù)期”的重要性更加凸顯。

從“探索新的發(fā)展模式”中亦可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平米左右，增量市場規(guī)模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運營時代轉(zhuǎn)變，企業(yè)也需要順勢而為，拓展新的業(yè)務(wù)模式，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。同時，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅(qū)動的“土地財政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。

會議中亦提到“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”，相關(guān)提法與以往一致，自去年經(jīng)濟工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”后，2021年，租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策不斷完善和落實，國家明確支持40個城市開展保障性租賃住房建設(shè)，各地接連發(fā)布“十四五”期間相關(guān)規(guī)劃，保障性住房建設(shè)力度不斷加大，特別是保障性租賃住房的建設(shè)力度在2022年仍將延續(xù)。

除此之外，會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，其中“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致，預(yù)計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大;而“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”與之前不同，一是強調(diào)了“因城施策”，各個城市當(dāng)前的市場表現(xiàn)不同，所面臨的地產(chǎn)相關(guān)鏈條不暢通的問題各異，因城施策采取針對性舉措，更有利于加快各個城市實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán);二是房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”順序改變，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，當(dāng)前對于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個鏈條的循環(huán)是是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。

要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險

壓實地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任

壓實企業(yè)自救主體責(zé)任

【原文】要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險處置工作，加強金融法治建設(shè)，壓實地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實企業(yè)自救主體責(zé)任。要強化能力建設(shè)，加強金融監(jiān)管干部隊伍建設(shè)?；怙L(fēng)險要有充足資源，研究制定化解風(fēng)險的政策，要廣泛配合，完善金融風(fēng)險處置機制。

中指觀點

本次會議重墨提及“要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險”。2021年個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大，中央頻繁提及防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險，守住系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。

結(jié)合本月初相關(guān)部門針對個別房企風(fēng)險處置工作的舉措來看，相關(guān)舉措與中央經(jīng)濟工作會議中“壓實地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實企業(yè)自救主體責(zé)任”的提法一致。隨著個別房企風(fēng)險處置工作進入實質(zhì)階段，行業(yè)預(yù)期有望進一步改善。

另據(jù)相關(guān)消息，中國銀行間市場交易商協(xié)會于12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。據(jù)參會人士透露，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協(xié)會將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。預(yù)計隨著行業(yè)風(fēng)險的逐步釋放，企業(yè)融資行為也會恢復(fù)至正常狀態(tài)。

關(guān)鍵詞： 中央經(jīng)濟工作會議 房地產(chǎn) 貨幣政策 財政政策