近期，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管層陸續(xù)表態(tài)：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資需求;滿足首套房、改善性住房的按揭需求。
12月8日，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環(huán)比上升33.1%。其中，保利、招商蛇口等央企和國企成功融資，龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企的融資需求也得到了實質(zhì)進展。
房企融資開閘，住房貸款端也有所提速。12月9日，央行發(fā)布11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住戶貸款中，短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元，其中，中長期貸款以房貸為主，11月中長期貸款新增值高于10月數(shù)據(jù)，顯示信貸規(guī)模正在企穩(wěn)回升。此外，據(jù)統(tǒng)計，11月100城首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點;超過60%的城市放款周期有所縮短。
支持房企合理正常融資
12月3日，證監(jiān)會表示，將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。晚間，央行強調(diào)，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。
監(jiān)管層的表述透露著積極的信號，“支持房企合理正常融資需求”。
實際上，早在11月9日，中國銀間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會上已經(jīng)明確了監(jiān)管機構(gòu)將在房企發(fā)債方面給予支持，會議顯示招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等房企均有后續(xù)發(fā)債計劃。
”在銀行信貸放松的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了第二波的放松，即債務(wù)融資政策開始放松。“業(yè)內(nèi)人士指出，“11月9日會議是去年三道紅線政策以來，首個對房企發(fā)債釋放暖意的會議，說明房企后續(xù)在銀行間市場中發(fā)債的空間增大。包括短期融資券、中期票據(jù)等發(fā)行規(guī)模會上升，且獲批的節(jié)奏會加快，有助于房企更好地改善現(xiàn)金流。”
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，其中，信用債規(guī)模占比52.5%，同比下降19.6%，環(huán)比大增197.1%。發(fā)行主力包括保利、招商蛇口、中海、首開、綠城等央企和地方性國企。
典型房企11月債券發(fā)行統(tǒng)計圖源：中指研究院
而碧桂園、龍湖、珠江實業(yè)等經(jīng)營穩(wěn)健的規(guī)模性民營房企的境內(nèi)融資也得到實質(zhì)進展。據(jù)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統(tǒng)披露，碧桂園于12月1日在銀行間債券市場擬注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，項目狀態(tài)為“反饋中”;龍湖于12月1日擬發(fā)行2021年度第二期30億元中期票據(jù)，項目狀態(tài)為“反饋中”;珠江實業(yè)于12月7日擬發(fā)行26.2億元中期票據(jù)，已進入預(yù)評環(huán)節(jié)。
房企其他融資渠道也逐漸通暢。金地一筆ABS(資產(chǎn)抵押證券)產(chǎn)品于近期獲準(zhǔn)發(fā)行，將于2022年初上市。此外，多筆購房尾款、供應(yīng)鏈融資計劃的項目狀態(tài)出現(xiàn)更新。據(jù)上交所公司債券項目信息平臺披露，保利置業(yè)武漢保利廣場10.1億元ABS項目獲受理，上海五角場合生匯83億元ABS項目狀態(tài)更新為”已反饋”，華發(fā)股份50億元租賃住房ABS狀態(tài)更新為“已反饋”，金科慈溪愛琴海購物公園7.9億ABS項目狀態(tài)更新為“已反饋”;中鐵建資管第1-4期供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項計劃、發(fā)行金額80億元狀態(tài)更新為“已受理”。
此外，多家房企宣布啟動發(fā)行ABS融資產(chǎn)品，其中，碧桂園稱擬于近期向交易所申請發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，獲批后將在監(jiān)管機構(gòu)指導(dǎo)下盡快啟動相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作;萬科稱將于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，用作補充上下游流動性需求;龍光集團宣布將于近期啟動CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。
“2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模大都在300億元左右，11月單月就飆升至2147億元。隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批在11月大幅加速，未來或?qū)⒂瓉硪徊òl(fā)行潮。“業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
值得注意的是，12月3日，證監(jiān)會表態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。
”證監(jiān)會對于部分房企收購爆雷企業(yè)的項目給予了支持。類似工作也有助于相關(guān)房企資產(chǎn)的處置和債務(wù)風(fēng)險的化解，具有積極的作用和效應(yīng)。明年上半年收并購市場會迎來一波交易高峰”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
滿足首套房、改善性住房貸款需求
進入9月份以來，監(jiān)管層開始關(guān)注到，部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長造成了房企的資金和銷售的問題。央行在三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。
此后，信貸端開始有所放松。11月，部分房價回穩(wěn)的城市的房貸放款速度、房貸利率迎來了實質(zhì)性改善。
自10月房貸利率出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比回調(diào)后，本月利率再次下降，信貸環(huán)境繼續(xù)改善;放款周期自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足，這有利于改善市場預(yù)期，促進市場成交筑底回升。
據(jù)央視財經(jīng)報道，近期，上海地區(qū)的銀行放貸周期明顯縮短。一位房貸專員表示，近期房貸審核依然很嚴(yán)格，但放款速度在10月份之后確實有所加快，周期從此前四個多月縮短到了現(xiàn)在的兩個多月。
不過，也有分析人士指出，盡管近期多地傳來房貸松動的消息，但放貸速度并無明顯提升。一方面此前貸款積壓的情況較多，另一方面政策的落地也需要一定時間。按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。
到了12月，監(jiān)管層再次釋放了重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。12月3日，銀保監(jiān)會表示，現(xiàn)階段要根據(jù)各地情況，重點滿足首套房、改善性住房的按揭需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此次明確對于改善性住房按揭需求的支持，不排除二套購房和大戶型購房的首付比例等會有所下調(diào)，包括部分城市會微調(diào)認(rèn)房又認(rèn)貸政策，比如調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，進而使得購房者購房方面的信貸約束減少。大戶型或非普通住宅的交易將趨于活躍，對于一些房企的項目去庫存具有積極的作用。
12月6日，中共中央政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。同日，央行公告稱，2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu))，本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。
按照中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的要求，首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持，降準(zhǔn)也有利于這些需求釋放，從而加快市場修復(fù)。
此次降準(zhǔn)很顯然希望提高金融機構(gòu)的資金配置能力。到明年一季度，部分項目結(jié)合寬松的房貸條件，銷售節(jié)奏會加快，對于房地產(chǎn)市場的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。
光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰表示，結(jié)合銀保監(jiān)會關(guān)于“根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”表述來看，除按揭利率下行外，未來不排除部分地區(qū)銀行根據(jù)各地樓市情況，對于改善性住房首付比、利率以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策進行調(diào)節(jié)，從而實現(xiàn)對改善性住房需求的支持。
目前，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯，整體態(tài)勢或可延續(xù)至2022年一季度。中指研究院在《中國房地產(chǎn)市場2021總結(jié)及2022展望》中指出，仍值得注意的是，在銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小。
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