2021年12月1日，中指研究院發(fā)布《2021年11月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告》。

中央強調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線

2021年以來，中央始終堅持“房住不炒”的定位，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標，從年初兩會政府工作報告，到《“十四五”規(guī)劃綱要》，中央均明確當(dāng)前以及未來五年要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。近期中央和各部委結(jié)合十九屆六中全會精神，再次強調(diào)保持“房住不炒”基調(diào)和“三穩(wěn)”目標不變。

11月12日，銀保監(jiān)會召開黨委(擴大)會議，要求要毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險，平衡好穩(wěn)增長和防風(fēng)險的關(guān)系，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

11月12日，人民銀行黨委召開會議，指出要加快推動金融法治建設(shè)，提升金融服務(wù)保障和金融消費權(quán)益保護水平，堅決遏制金融服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月19日，人民銀行在第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中提到，目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。同時，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。

11月24日，國務(wù)院副總理劉鶴在人民日報發(fā)表名為《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展(學(xué)習(xí)貫徹黨的十九屆六中全會精神)》的文章，文章強調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

中央及各部委多次強調(diào)“房住不炒”的基調(diào)和“三穩(wěn)”目標不變，房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變,房地產(chǎn)金融政策將保持連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，共同實現(xiàn)“兩個維護”。未來房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將保持以穩(wěn)為主。

國務(wù)院總理劉鶴在文章中強調(diào)，在“房住不炒”定位下，因城施策、分類指導(dǎo)，在目前房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善尚未明顯發(fā)力，市場預(yù)期回穩(wěn)跡象尚不明顯的情況下，預(yù)計短期內(nèi)各地將加速推進“因城施策”，部分調(diào)整壓力較大的城市將陸續(xù)推出扶持類政策，進一步穩(wěn)定購房者置業(yè)信心，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

保障性租賃住房持續(xù)推進、城市更新試點名單發(fā)布

相較過去房地產(chǎn)市場調(diào)控政策重抑制需求輕增加供給、重行政手段輕市場手段的方式，近兩年調(diào)控政策更加注重供給側(cè)改革，解決供需不平衡的根本矛盾。近期，中央為全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，出臺了“兩集中”供地機制，從土地段實現(xiàn)供給側(cè)改革，強調(diào)加快發(fā)展保障性租賃住房，加強老舊小區(qū)改造規(guī)劃，以逐步改變市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

11月4日，發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責(zé)人表示，加快發(fā)展保障性租賃住房是新發(fā)展階段住房保障工作的重中之重。當(dāng)前，各地區(qū)、各部門推動發(fā)展保障性租賃住房取得初步成效，形成了一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。

11月17日，財政部下發(fā)《關(guān)于提前下達2022年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金預(yù)算的通知》。《通知》指出，該項資金待2022年預(yù)算年度開始后，按規(guī)定程序撥付使用，專項用于城市棚戶區(qū)改造，向符合條件的在市場租賃住房的保障家庭發(fā)放租賃補貼，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，以及第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點。

除此之外，本月住建部發(fā)布了第一批城市更新試點名單，針對我國城市發(fā)展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，因地制宜地探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，同時及時向全國推廣試點經(jīng)驗。

11月4日，住建部決定在北京等21個城市(區(qū))開展第一批城市更新試點工作。第一批試點自2021年11月開始，為期2年。城市更新試點主要針對我國城市發(fā)展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，重點開展以下工作：探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制;探索城市更新可持續(xù)模式;探索建立城市更新配套制度政策。并形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，引導(dǎo)各地互學(xué)互鑒，科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印?/p>

11月24日，住建部發(fā)布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第四批)》。針對近期部分地方城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃不科學(xué)不合理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不夠、發(fā)動居民共建不到位、施工組織粗放、建立長效管理難、多渠道籌措資金難等問題，《清單(第四批)》聚焦上述六點問題，從難點問題、表現(xiàn)及原因、解決問題的舉措三方面進行了詳述。

此次城市更新試點工作的推進與此前住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》形成呼應(yīng)，也讓城市更新整體進入政策體系加速構(gòu)建期與企業(yè)實踐發(fā)展機遇期。本次公布的21個城市來看，覆蓋范圍主要是針對未來城市更新政策有進一步優(yōu)化空間的城市，政策影響將主要集中在城市更新發(fā)展環(huán)境的改善上。

可以預(yù)見，未來隨著首批試點城市在地方法規(guī)、更新規(guī)劃、資金支持、操作流程、技術(shù)標準等方面進一步探索，可以形成可復(fù)制經(jīng)驗，從而進一步引導(dǎo)全國各個城市借鑒學(xué)習(xí)，從而科學(xué)有序地實施城市更新行動，從而更新改善城市的發(fā)展環(huán)境。

保障性租賃住房機制持續(xù)發(fā)力、舊城改造方案的不斷完善和城市更新試點工作的推進，體現(xiàn)了中央為順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題而不斷做出的努力，房地產(chǎn)市場改革范圍不斷擴大，對城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理和租賃市場的推進工作不斷加強，提升供給體系的水平和質(zhì)量，更好適應(yīng)、引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求，落實房地產(chǎn)市場長效機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地完善預(yù)售監(jiān)管工作機制，加強房屋預(yù)售“節(jié)點”管理

為應(yīng)對目前部分房企出現(xiàn)流動資金緊張的情況，避免項目建設(shè)資金不足，從而導(dǎo)致項目出現(xiàn)不能按時交付的風(fēng)險，已有部分城市進一步完善了商品房預(yù)售管控，從預(yù)售條件、預(yù)售流程、預(yù)售資金監(jiān)管等多方面出臺相關(guān)文件或通知，不斷規(guī)范完善商品房預(yù)售的調(diào)控機制。部分城市預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴格和精細，另有部分城市靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，促進提高企業(yè)資金使用效率。

11月3日，成都發(fā)布《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項的通知》，《通知》指出，需優(yōu)化預(yù)售款支取條件，預(yù)售商品房項目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可申請支取多余部分資金，申請支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

11月4日，北京發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(2021年修訂)向社會公開征求意見的公告，《辦法》提出①預(yù)售資金由監(jiān)管銀行重點監(jiān)管，銀行與相關(guān)單位共享網(wǎng)簽信息等，動態(tài)掌握銷售情況和入賬資金;②監(jiān)管額度每平方米不低于5000元，具體根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況等綜合確定;③預(yù)售項目存在重大風(fēng)險時，區(qū)住建部應(yīng)全面接管監(jiān)管賬戶，實施封閉管理，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

11月5日，長春發(fā)布《關(guān)于辦理在建建筑物抵押、商品房預(yù)售等業(yè)務(wù)的通知》，主要支持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及在建建筑物抵押、商品房預(yù)售等業(yè)務(wù)辦理。內(nèi)容包括一、允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)或在建建筑物抵押期間辦理商品房預(yù)售許可證及進行商品房預(yù)售。二、允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后對未預(yù)售商品房進行在建建筑物抵押。三、允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理不動產(chǎn)首次登記后對未售的商品房進行抵押權(quán)登記。四、允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在限制上市交易的期限屆滿或抵押權(quán)注銷后將自留房狀態(tài)變更為商品房備案狀態(tài)。

11月7日，石家莊發(fā)布《關(guān)于調(diào)整石家莊市商品房項目預(yù)售許可形象進度的公告》，照“新項目新辦法、老項目老辦法”的原則，2021年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目(不包括納入房地產(chǎn)解遺、爛尾樓、專項整治臺賬和納入歷史遺留的城中村、舊城改造臺賬項目)，傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進度由設(shè)計總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。

11月9日，福建漳州發(fā)布《市直管項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》，細則明確商品房預(yù)售資金指購房人依商品房買賣合同約定應(yīng)支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房價款。商品房買賣合同應(yīng)明確約定預(yù)售資金全部直接繳入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照施工完成節(jié)點及規(guī)定額度申請支取監(jiān)管額度內(nèi)資金。

11月15日，廈門發(fā)布《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定(修訂草案征求意見稿)》，對商品房預(yù)售管理及預(yù)售資金監(jiān)管管理加強?！兑庖姼濉窋M增加內(nèi)容主要包括:商品房預(yù)售條件方面，采用裝配式建筑方式建設(shè)的商品房、安置型商品房預(yù)售的，項目工程形象進度要求由預(yù)售主管部門制定，報市人民政府批準后實施;商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，商品房預(yù)售資金及初始留存額度商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管;資金監(jiān)管留存方面，商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預(yù)售項目工程造價及風(fēng)險金(工程造價的20%)核定，后續(xù)留存資金額度按照預(yù)售項目的工程形象進度確定。

11月23日，成都發(fā)布《關(guān)于精準應(yīng)對疫情沖擊全力實現(xiàn)年度目標的通知》，通知內(nèi)容強調(diào)：提高房地產(chǎn)審批效率。強化并聯(lián)審批，統(tǒng)一市區(qū)兩級辦事流程，實行價格指導(dǎo)、預(yù)售許可、開盤銷售等全流程限時辦結(jié)，將總體審批時限壓縮三分之一以上;提高預(yù)售資金監(jiān)管使用效率。企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%;項目并聯(lián)竣工驗收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達到95%。另外，規(guī)范區(qū)(市)縣節(jié)點支取審核流程，進一步壓縮辦理時限，5個工作日內(nèi)完成審核;協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加大支持力度。協(xié)調(diào)金融機構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息。

北京、石家莊、漳州、廈門等城市收緊或加強了商品房預(yù)售監(jiān)管機制，北京預(yù)售資金重點監(jiān)管額度提高至每平方米不低于5000元，同時，為避免資金挪用風(fēng)險，預(yù)售資金監(jiān)管的時間起點前移，調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽，另外，為避免重大項目風(fēng)險，區(qū)住建部可全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

成都、長春等城市調(diào)整了商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，長春提出允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后對未預(yù)售商品房進行在建建筑物抵押，成都通過縮短放款時限、設(shè)置現(xiàn)金保函機制、設(shè)置預(yù)售款監(jiān)管基準外支取等方式保證預(yù)售資金具備一定靈活性。

各城市從預(yù)售機制監(jiān)管力度方面不斷完善，避免樓盤“爛尾”情況的發(fā)生，切實保障預(yù)售資金實在應(yīng)用于房屋的建設(shè)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的購房權(quán)益。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策 房住不炒 金融風(fēng)險 十四五