最近召開的北京市十五屆人大常委會第三十五次會議對《北京市住房租賃條例(草案)》(以下簡稱條例草案)進行審議。這一條例承載了各方期待。“十分必要”是北京市人大常委會委員在討論這一草案時頻頻提到的詞語。

北京住房租賃規(guī)模龐大，住房租賃關系復雜，租房糾紛頻發(fā)。黑中介、不安全的群租房、租金被隨意哄抬等市場亂象更是年輕人的租房痛點。

2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設部兩次就《住房租賃條例》征求意見。今年8月，北京市發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，把“房子是用來住的、不是用來炒的”定位、完善“租購并舉”等房地產(chǎn)市場發(fā)展、調(diào)控思路寫入地方性法規(guī)，支持居民通過租賃方式解決住房問題，改善居住條件。

“此次立法突出住房的民生屬性。”北京市司法局局長李富瑩說，一方面將住房租賃管理納入全市房地產(chǎn)調(diào)控政策中通盤考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，推動實現(xiàn)住有所居;另一方面回應住房租賃管理突出問題，按照市場管理與社會秩序管理并重的思路，將規(guī)范市場秩序與基層社會治理有機銜接，推動實現(xiàn)居有所安。

北京的地方立法帶來哪些租房利好

一波政策利好提振人心。在租金調(diào)控方面，住房和城鄉(xiāng)建設部此前發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》規(guī)定：“租金上漲過快的，可以采取必要措施進行合理調(diào)控”。

北京就此提出了具體化的操作方案。條例草案第五十六條指出，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，北京市政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平。

記者發(fā)現(xiàn)，此次草案中刪除了之前8月的征求意見稿中“必要時可以實行傭金或租金指導價”的表述，在指導思想未變的前提下，步子邁得更為穩(wěn)妥。

對于不同住房租賃企業(yè)的“花式收費”，條例草案還提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管;單次收取租金的數(shù)額，一般不得超過3個月租金，超收的租金應當納入監(jiān)管。

曾爆雷的“租金貸”也被特別提及。草案第三十三條規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。

對于出租的房屋質(zhì)量，條例草案也作出要求：以原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu);起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室及其他非居住用途空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關規(guī)定。室內(nèi)空氣質(zhì)量不達標被認為不符合出租住房相關規(guī)定。

租房成為市民住有所居的重要途徑。在堅持租購并舉的背景下，條例草案對保障租賃住房供給、保護租賃關系等方面都作出規(guī)定。鼓勵非居住土地建設或非居住存量房屋改建租賃住房，明確集體建設用地上的租賃住房建設和農(nóng)村宅基地上的閑置住房可以依法出租;倡導簽訂長期租賃合同，明確租賃當事人合法權益受法律保護，承租人平等享受物業(yè)服務等。

新規(guī)或可填補管理空白

在11月24日下午的北京市人大常委會分組會議中，多位委員認為，草案在加強管理方面的內(nèi)容十分突出。記者發(fā)現(xiàn)，從征求意見稿到條例草案稿，第四章節(jié)“培育和發(fā)展”的名稱也改為“培育發(fā)展與監(jiān)督管理”。

在北京市人大常委會城市建設環(huán)境保護辦公室主任郝志蘭看來，條例草案填補了管理空白，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為。在完善規(guī)范傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為的同時，將住房租賃經(jīng)營新業(yè)態(tài)也一并納入監(jiān)督管理，針對長租公寓爆雷、違規(guī)“資金池”、哄抬租金、搶占房源等市場亂象，明確了住房租賃企業(yè)設立登記、房源信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、押金托管和資金監(jiān)管等方面的要求。

“條例的一大進步，是強調(diào)了住房租賃企業(yè)的備案，并要求有與其經(jīng)營規(guī)模相匹配的資金和專業(yè)人員能力，這使得管理上有了抓手。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥說。

條例草案里介紹，北京將建立統(tǒng)一的“住房租賃管理服務平臺”，銜接合同備案和出租登記。鼓勵出租人、承租人通過平臺在線簽約，并登記備案。住房租賃企業(yè)應當通過平臺網(wǎng)簽備案。平臺將簽約信息同步向公安機關共享。

對住房租賃市場的管理還下沉到基層治理體系中，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負責、居村協(xié)助的治理架構(gòu)。但有委員認為，草案讀下來，對這部分的說明并不充分，仍然擔心糾紛發(fā)生時權責不清，各方互相推諉。

住建、公安、市場監(jiān)管局等監(jiān)管主體各司其職。條例草案規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門負責住房租賃綜合監(jiān)督管理及住房租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理。

北京市人大常務委員會監(jiān)察和司法辦公室主任陳永擔心的是，風險防范由住建這類行業(yè)部門承擔有一定難度，行業(yè)部門對通過“高進低出”“長收短付”的方式形成違規(guī)建資金池等資本信息的反應得并不特別敏感，但都交給金融部門監(jiān)管也很困難。他建議，條例應進一步增加防范金融風險的內(nèi)容。

規(guī)范市場，立法是必由之路

趙慶祥參與了條例草案的立項研究和起草研討等相關工作，他告訴記者，實際上，北京早在2014、2015年前后就開始了住房租賃條例的立法研究工作。

2020年，北京市人大常委會將《北京市住房租賃條例》列為2021年立法計劃審議項目。

趙慶祥介紹，出臺《北京市住房租賃條例》勢在必行，在北京有超過1/3的常住人口租房住，加上房東及住房租賃行業(yè)的相關從業(yè)人員，住房租賃關系到這座城市將近半數(shù)人的利益。這樣一個既關系基本民生又影響社會經(jīng)濟發(fā)展的重要領域，沒有一部專門法規(guī)，想治理好、發(fā)展好是不可想象的。國際經(jīng)驗也表明，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，建立住房租賃行業(yè)治理的長效機制，推進建立租購并舉住房制度，有效解決住有所居等問題，立法是必由之路。

在趙慶祥看來，無論是國家的住房租賃條例還是北京市的住房租賃條例，立法歷時較長，主要原因是要對住房租賃的基本問題和住房租賃市場、住房租賃行業(yè)的發(fā)展規(guī)律研究清楚，要本著對人民負責的態(tài)度立一部固根基、利長遠的良法，因此必須格外重視研究。截至目前，還有一些重要問題有待進一步研究，如保障性租賃住房和市場化租賃住房的關系，以及各自如何規(guī)制，又如何處理相互關系等。

這個問題也反映在此次條例草案中。條例草案第二條規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)自然人、法人或者其他組織之間的住房租賃活動及其監(jiān)督管理適用本條例。城市公有房屋、公共租賃住房的租賃不適用本條例。

郝志蘭表示，調(diào)研座談中，多方均提出條例草案第二條的適用范圍表述不夠清晰，保障性租賃住房排除適用的情形不夠完善，不利于社會公眾的了解和認知，建議對條例的適用范圍進一步予以明確。

此外，條例草案所提及的一些問題還需繼續(xù)完善。趙慶祥舉例：住房租賃行業(yè)信用體系如何建立完善;惡意漲租的房東、長期拖欠房租的租客，對這些市場上的“壞人”是用行政措施還是信用手段來監(jiān)管;住房租賃服務人員在實名從業(yè)的基礎上，要不要借鑒國際經(jīng)驗，實行資格準入制度，以及如何處理與優(yōu)化營商環(huán)境的矛盾等。

“良法善治要兼顧公平和效率，既要管好規(guī)范的企業(yè)，對黑中介、個人二房東等痛點難點更要有力度，只有這樣才能讓行業(yè)更規(guī)范，讓市場更有效率，讓人民更滿意。”趙慶祥說。

關鍵詞： 黑中介 良法善治 營商環(huán)境 住房租賃