11月23日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》的相關(guān)情況。11月24日，北京市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議聽(tīng)取《北京市住房租賃條例(草案)》。兩大一線城市先后圍繞住房租賃出臺(tái)相關(guān)政策，預(yù)示著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展已駛?cè)肟燔?chē)道。

近年來(lái)，我國(guó)住房體系和制度建設(shè)步伐明顯加快。兩集中土拍規(guī)則、保障性租賃住房建設(shè)、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等一系列政策的密集推進(jìn)，彰顯了中央“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，明確了我國(guó)在新時(shí)代加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的主要方向。

2021年7月2日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》

保障性租賃住房作為住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是保障“住有所居”的重要力量。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”確定為2021年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一，特別提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。，首次在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出了建設(shè)以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。同日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目。此后，地方政府紛紛跟進(jìn)，截至11月26日，可以預(yù)見(jiàn)，“十四五”時(shí)期加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重中之重。

政策特點(diǎn)：新對(duì)象、多主體、強(qiáng)支持

我國(guó)正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

我國(guó)住房保障體系建設(shè)始于1994年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出向中低收入家庭提供具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，拉開(kāi)了我國(guó)政策性保障性住房體系建設(shè)的大幕。此后，隨著我國(guó)住房保障體系建設(shè)的不斷推進(jìn)，廉租房、公租房都成為階段性解決中低收入家庭住房難題的重要手段。近年來(lái)，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量新市民、青年人的持續(xù)流入，使得大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)性問(wèn)題不斷凸顯。在此背景下，我國(guó)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐明顯加快，2019年7月以來(lái)，住建部先后在24個(gè)城市進(jìn)行了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn);

保障性租賃住房已成為未來(lái)解決大城市住房難題的關(guān)鍵著力點(diǎn)，與此前公租房等保障性住房相比有幾項(xiàng)明顯的政策特點(diǎn)：

一是把新市民、青年人作為保障對(duì)象。

此前的公租房主要的保障對(duì)象是城鎮(zhèn)住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問(wèn)題。保障性租賃住房堅(jiān)持小戶型、低租金，對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房的傳統(tǒng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，都不會(huì)成為保障性租賃住房的限制。比如，剛畢業(yè)工作的大學(xué)生，可能不符合公租房的收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，但住房存在困難，就可能成為保障性租賃住房的保障對(duì)象。

二是多主體投資、多渠道供給保障性租賃住房。

公租房主要是由政府投資建設(shè)或發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，而保障性租賃住房要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，鼓勵(lì)多方參與，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等市場(chǎng)主體;土地來(lái)源渠道也將多樣化，可以是新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地，也可以是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等。

三是提供多領(lǐng)域政策支持以保障供給。

我國(guó)對(duì)于保障性住房的政策支持主要集中在財(cái)政、稅費(fèi)、金融等領(lǐng)域，而本次對(duì)保障性租賃住房的政策支持力度明顯強(qiáng)于之前各類(lèi)保障性住房。比如，在財(cái)政領(lǐng)域，中央對(duì)保障性租賃住房予以補(bǔ)助，同時(shí)地方還提出在土地出讓凈收益中提取一定比例資金用于發(fā)展保障性租賃住房;在稅費(fèi)領(lǐng)域，保障性租賃住房項(xiàng)目適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi);在金融領(lǐng)域，除了支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款外，還支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

籌集情況：大規(guī)模、快節(jié)奏

“十四五”大規(guī)模供給保障性租賃住房，16城規(guī)劃363萬(wàn)套。

隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》首次在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，各地政府均加大了“十四五”時(shí)期保障性租賃住房供給力度。，目前已有上海、廣州、杭州、成都、武漢、濟(jì)南等16個(gè)城市公布了“十四五”時(shí)期保障性租賃住房的籌集計(jì)劃，總規(guī)模達(dá)363萬(wàn)套(間)。同時(shí)，廣東、浙江、江蘇、山東、四川、安徽、海南等7個(gè)省也公布了籌集計(jì)劃，總規(guī)模超過(guò)354萬(wàn)套(間)。值得一提的是，廣東、浙江在此前《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》中提及的保障性租賃住房籌集規(guī)模分別是74萬(wàn)套(間)、21萬(wàn)套(間)，在國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》發(fā)布后大幅上調(diào)為130萬(wàn)套(間)、120萬(wàn)套(間)。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

從看，上海、廣州、成都、濟(jì)南、青島、合肥、溫州、義烏、金華等多地政府明確提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占同期新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。其中，租賃住房需求旺盛的一線城市供應(yīng)規(guī)模占比更高，上海、廣州新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量為40%以上。

各地保障性租賃住房建設(shè)節(jié)奏加快，40城2021年建設(shè)計(jì)劃已完成77%。

2021年來(lái)，我國(guó)重點(diǎn)城市保障性租賃住房建設(shè)不斷加快。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套。1-9月，40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元，南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。從部分城市建設(shè)進(jìn)展看：

北京

重點(diǎn)探索利用集體土地建設(shè)租賃住房并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理。截至2021年11月，已累計(jì)開(kāi)工利用集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目48個(gè)、房源約6.6萬(wàn)套，戶型以中小套型與職工宿舍、公寓類(lèi)為主;同時(shí)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)也取得進(jìn)展，萬(wàn)科泊寓成壽寺項(xiàng)目已出租運(yùn)營(yíng)，華潤(rùn)有巢豐臺(tái)葆臺(tái)項(xiàng)目已于2021年9月正式入市，預(yù)計(jì)年底北京還將建成4個(gè)項(xiàng)目，約7000套房源陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。

上海

在土地供應(yīng)端加強(qiáng)租賃住房用地保障。截至2021年10月，上海全市租賃住房專(zhuān)項(xiàng)用地供給51宗，約172公頃，較2020年項(xiàng)目數(shù)量增加近一倍，同期總供地面積增加24%。其中，上海首次推出保障性租賃住房用地，供給15宗，面積占租賃住房用地的28%。

杭州

聚焦解決外來(lái)務(wù)工人員住房難題，重點(diǎn)建設(shè)租賃住房“藍(lán)領(lǐng)公寓”。截至2021年10月底，杭州全市累計(jì)籌集藍(lán)領(lǐng)公寓4.24萬(wàn)套(間)，54個(gè)項(xiàng)目、2.21萬(wàn)套(間)房源已交付使用并啟動(dòng)租賃受理，累計(jì)入住2.45萬(wàn)戶。

面臨挑戰(zhàn)：定位、定量、定價(jià)、可持續(xù)

1、如何定位？

國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，具體標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府確定。從目前各地的落地文件來(lái)看，上海、青島、廈門(mén)、武漢、杭州、南京、溫州、合肥、寧波、蘭州等地提出保障對(duì)象主要面向本市無(wú)房新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體，其中上海、青島、溫州、蘭州將保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)明確與社保和就業(yè)情況相掛鉤。另外，成都、濟(jì)南、貴陽(yáng)、珠海、長(zhǎng)春等城市并未對(duì)相關(guān)群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，僅提及“符合條件的新市民、青年人”。整體來(lái)看，目前各地在新市民、青年人群體標(biāo)準(zhǔn)劃分方面尚未有明確標(biāo)準(zhǔn)。

明確保障性租賃住房的具體定位，明確新市民、青年人的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，是落實(shí)保障性租賃住房政策所面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。

準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的模糊可能誘發(fā)一系列問(wèn)題，比如：保障性租賃住房保障對(duì)象和公租房是否存在重復(fù)交叉?保障性租賃住房的需求規(guī)模是多少，如何實(shí)現(xiàn)供需匹配?具有普惠性質(zhì)的保障性租賃住房如何確保配給公平?各城市應(yīng)因城施策，根據(jù)本城市新市民、青年人的實(shí)際住房需求，制定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

2、如何定量？

堅(jiān)持供需匹配是保障性租賃住房建設(shè)的一個(gè)重要原則。近年來(lái)，隨著大規(guī)模的流動(dòng)人口加速向一線城市及主要都市圈聚集，加劇了大城市的住房供求失衡的問(wèn)題，與新市民、青年人等群體支付能力、居住需求相匹配的租賃房源供給明顯不足。

深圳、廣州、成都等3個(gè)城市常住人口增量超過(guò)500萬(wàn)

從需求端看，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，2020年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)3.76億，較2010年增長(zhǎng)了近70%。與2010年相比，;西安、鄭州、杭州、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、北京等12個(gè)城市常住人口增量超過(guò)200萬(wàn)。此外，(部分城市為2019年數(shù)據(jù))。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，我國(guó)新市民、青年人中約70%通過(guò)租賃來(lái)解決住房問(wèn)題。整體來(lái)看，上述常住人口增量規(guī)模較大、畢業(yè)生人數(shù)眾多的城市，是新市民、青年人租賃住房需求旺盛的城市，也是需要重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的城市。

確保落實(shí)保障性租賃住房規(guī)劃籌集量

從供給端看，不同城市保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量與需求規(guī)模的匹配程度不盡相同。橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，上海、廣州等城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃供給量相對(duì)較高，通過(guò)保障性租賃住房供應(yīng)能較充分地緩解新市民、青年人的租房問(wèn)題。而部分城市保障性租賃住房規(guī)劃供給量相對(duì)較低，僅依靠保障性租賃住房難以解決大部分新市民、青年人的租房需求。對(duì)于這部分城市，一方面要，另一方面，

3、如何定價(jià)？

保障性租賃住房作為我國(guó)住房保障體系的重要組成，具有普惠性質(zhì)。國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》指出，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。目前，從各地的落地文件看，上海、武漢、南京、成都、濟(jì)南、貴陽(yáng)、溫州、長(zhǎng)春、寧波等地提出的平均租金標(biāo)準(zhǔn)為同地段同品質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)平均租金的80%—90%之間;同時(shí)，上海、成都、濟(jì)南、合肥提出年租金漲幅不超過(guò)5%。

如果保障性租賃住房?jī)r(jià)格優(yōu)惠幅度較小，則保障性功能較弱，無(wú)法有效緩解新市民、青年人的住房壓力

通常來(lái)講，保障性住房的定價(jià)原則主要基于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨蕉鞘袌?chǎng)價(jià)格水平。當(dāng)前在人口流入較多的城市，由于房?jī)r(jià)較高、供給不足等因素影響，租金水平相對(duì)較高，深圳、北京、上海等大城市的租金收入比已經(jīng)超過(guò)30%;廈門(mén)、成都、廣州、重慶、杭州、西安等城市租金收入比也處于較高水平，在20%—25%之間。對(duì)成都、廣州等城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)保障性租賃住房租金較市場(chǎng)水平低10%—20%時(shí)，保障性租賃住房的租金收入比就會(huì)降至20%以下，能夠有效緩解新市民、青年人的租金壓力，具有相對(duì)明顯的保障作用。但對(duì)深圳、北京、上海等城市來(lái)說(shuō)，即使保障性租賃住房租金較市場(chǎng)水平低20%，其租金收入比仍然在25%左右;;而考慮到建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等成本，因此，合理定價(jià)是各地政府推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的一個(gè)挑戰(zhàn)，尤其是在租金收入比相對(duì)較高的大城市。

4、如何可持續(xù)？

如何有效落實(shí)土地、財(cái)稅、金融等方面的支持政策，使市場(chǎng)主體能“算得過(guò)來(lái)賬”

保障性租賃住房政策重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)多主體參與，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給;并鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。近年來(lái)，隨著流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)壯大，大城市住房租賃需求日益旺盛，但住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期困擾企業(yè)的投資回報(bào)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低等難題依舊存在。深圳、北京、上海、杭州、廣州等常住人口規(guī)模較大的城市租金回報(bào)率常年處于較低水平，首年租金回報(bào)率僅在1.2%—1.6%之間。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，，積極主動(dòng)地參與保障性租賃住房投資和運(yùn)營(yíng)，是各地政府都會(huì)面臨的一大挑戰(zhàn)。

未來(lái)趨勢(shì)：住房“租賃時(shí)代”或?qū)⒌絹?lái)

從市場(chǎng)發(fā)展看，住房租賃市場(chǎng)有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一極。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模。“十四五”期間，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題有望得到改善，租賃市場(chǎng)相關(guān)規(guī)則、政策、制度也有望加快完善，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化。隨著租賃住房品質(zhì)逐步提升、服務(wù)逐步優(yōu)化、市場(chǎng)逐步規(guī)范，年輕一代的住房消費(fèi)觀念也將有所轉(zhuǎn)變，住房“租賃時(shí)代”或?qū)⒌絹?lái)。另外，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民、青年人的居住需求可通過(guò)租賃市場(chǎng)得到解決，購(gòu)房不再是“急不可待的事”，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)中“剛性”購(gòu)房需求的釋放節(jié)奏或?qū)⒎啪?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)更趨平穩(wěn)，租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)有望真正實(shí)現(xiàn)。

從企業(yè)發(fā)展看，住房租賃及上下游產(chǎn)業(yè)鏈將出現(xiàn)巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

據(jù)估計(jì)，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模約2萬(wàn)億;另外保守估計(jì)，“十四五”期間我國(guó)將至少籌集500萬(wàn)套保障性租賃住房，以套均45平方米估計(jì)，約為2.25億平方米的規(guī)模。住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，將給住房租賃及上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。

住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)

對(duì)而言，未來(lái)大量的保障性租賃住房將需要由專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，這將成為租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的良好契機(jī)。對(duì)而言，多地保障性租賃住房均強(qiáng)調(diào)配備必需生活服務(wù)設(shè)施，達(dá)到“拎包入住”條件，這將給家裝、家具、家電等企業(yè)帶來(lái)一個(gè)廣闊的增量市場(chǎng)。

金融機(jī)構(gòu)

對(duì)而言，住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展為住房租賃REITs的發(fā)行提供了肥沃的土壤，我國(guó)公募REITs處于剛剛起步的階段，保障性租賃住房也被納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目，金融企業(yè)可以通過(guò)保障性租賃住房進(jìn)一步探索住房租賃REITs的模式，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

對(duì)而言，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步邁向存量時(shí)代，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始尋求新的增長(zhǎng)空間;同時(shí)，隨著越來(lái)越多“配自持”地塊的出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)企業(yè)或主動(dòng)或被動(dòng)地開(kāi)始涉足住房租賃業(yè)務(wù);快速發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是一種機(jī)會(huì)，也是一種挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)自身物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)建并適應(yīng)全新的發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞： 保障性租賃住房 兩集中 房地產(chǎn)稅改革 住房不炒