11月23日，中指研究院在上海成功舉辦“2022中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及投資策略閉門研討會(huì)(華東)”。

中指觀點(diǎn)

短期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)延續(xù)調(diào)整，政策已邊際修復(fù)但需時(shí)間傳導(dǎo)到銷售端;長(zhǎng)期需求仍在，更需把握結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

(1)預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市調(diào)整趨勢(shì)不改。預(yù)計(jì)11-12月，全國(guó)銷售規(guī)模將繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄，新開工面積下降態(tài)勢(shì)難改，開發(fā)投資增速回落。部分城市存在邊際修復(fù)預(yù)期但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格。

(2)近期地產(chǎn)信貸已實(shí)質(zhì)性改善，但傳導(dǎo)到樓市尚需時(shí)間。9月底以來“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，央行不斷釋放信貸邊際改善傾向。房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足。

(3)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)低稅率、有免征是共識(shí)，但需關(guān)注試點(diǎn)城市短期需求端影響。房地產(chǎn)稅征收影響需求預(yù)期，試點(diǎn)城市短期銷售量?jī)r(jià)均可能調(diào)整，但長(zhǎng)期影響中性。

(4)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能強(qiáng)勁，樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展具備韌性支撐。長(zhǎng)三角多數(shù)城市GDP增長(zhǎng)較快。雖受2020年疫情影響，長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能猶在，且樓市發(fā)展具備韌性。從城市群的發(fā)展格局上愈發(fā)圍繞強(qiáng)一二線城市及都市圈核心成員城市。受大環(huán)境影響，長(zhǎng)三角樓市短期存調(diào)整壓力，中長(zhǎng)期具改善型需求支撐。不同能級(jí)城市的住宅、土地市場(chǎng)出現(xiàn)較為明顯的分化趨勢(shì)。

房企觀點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重打造自身品牌價(jià)值，投資回歸價(jià)值主義和長(zhǎng)期主義。未來房企經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或?qū)⒏泳C合、復(fù)合化，因此需要多維度持續(xù)提升內(nèi)功。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下可適當(dāng)關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重打造自身品牌價(jià)值，投資回歸價(jià)值主義和長(zhǎng)期主義。未來的市場(chǎng)周期波動(dòng)不斷縮短，房企需要回歸經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)來看待債務(wù)杠桿。從城市價(jià)值的判斷上需要回歸本質(zhì)，尊重市場(chǎng)客觀規(guī)律，未來對(duì)于城市的研究以及客戶的研究愈發(fā)重要。

(2)未來房企經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或?qū)⒏泳C合、復(fù)合化。以往很多開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是以單一住宅為主，相比之下，很多多業(yè)態(tài)復(fù)合經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開發(fā)商(商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)字園區(qū)等)的資產(chǎn)屬性和資產(chǎn)價(jià)值以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是優(yōu)于高周轉(zhuǎn)住宅類型開發(fā)企業(yè)的，長(zhǎng)期持有型不僅是壓艙石，也是試金石。

(3)開發(fā)企業(yè)需要多維度持續(xù)提升內(nèi)功。從專業(yè)精度上金流、利潤(rùn)和各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的精算是細(xì)節(jié)決定成敗的關(guān)鍵;從資源深度上需要業(yè)內(nèi)從業(yè)機(jī)構(gòu)差異化的獲取投資機(jī)會(huì)和資源，從而以差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來新的增長(zhǎng)的點(diǎn);從資源轉(zhuǎn)化上頭部企業(yè)已著手布局產(chǎn)業(yè)孵化，自帶產(chǎn)業(yè)與政府溝通，為地塊賦能創(chuàng)造價(jià)值。

(4)當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下可適當(dāng)關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)。同業(yè)間可在區(qū)域投資、融資渠道、合作開發(fā)等方面加強(qiáng)交流合作，拓展收并購(gòu)機(jī)會(huì)，降低承債壓力的同時(shí)尋求共同發(fā)展。

金融機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

行業(yè)運(yùn)行邏輯、信用創(chuàng)造機(jī)制均有所改變。當(dāng)前基本面角度庫(kù)存處相對(duì)低位，資金面角度供給側(cè)調(diào)控效果顯現(xiàn)。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政策創(chuàng)新尚有空間。

(1)從基本面角度，當(dāng)前庫(kù)存處相對(duì)低位，但2022年樓市難見V型反轉(zhuǎn)。本次房地產(chǎn)周期預(yù)計(jì)持續(xù)較長(zhǎng)，開工、竣工、投資同步下調(diào)的現(xiàn)象歷史罕有。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)信用創(chuàng)造機(jī)制已發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)領(lǐng)域REITs及股權(quán)投資或有較大發(fā)展空間。一方面是對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變影響抵押品的價(jià)值的評(píng)估，另一方面更加關(guān)注主體信用。通過REITS可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短錢置換，通過股權(quán)的方式形成長(zhǎng)期解決方案，也有助于房企解決剛性剛性兌付問題。

(3)從資金面角度，供給側(cè)調(diào)控效果疊加顯現(xiàn)，房企流動(dòng)性階段性承壓。一方面是貸款集中度管理提高了融資門檻，另一方面預(yù)售資金監(jiān)管致房企受限資金增加。此外房企項(xiàng)目層面的股權(quán)合作導(dǎo)致個(gè)別企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)被鏈?zhǔn)椒糯蟆?/p>

(4)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，供給側(cè)政策創(chuàng)新尚有空間。當(dāng)前庫(kù)存處相對(duì)低位，但2022年樓市難見V型反轉(zhuǎn)。本次房地產(chǎn)周期預(yù)計(jì)持續(xù)較長(zhǎng)，開工、竣工、投資同步下調(diào)的現(xiàn)象歷史罕有。以當(dāng)前核心一二線城市的市場(chǎng)供求關(guān)系來看，未來政策需要保持定力，保持市場(chǎng)熱度平穩(wěn)，但從金融防控的角度，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益“，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整也需要更多的政策創(chuàng)新。

最后中指控股CEO黃瑜女士為本次會(huì)議進(jìn)行了總結(jié)發(fā)言。本次會(huì)議在復(fù)盤2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯、預(yù)判2022年市場(chǎng)變化趨勢(shì)及分析企業(yè)融資環(huán)境的同時(shí)，更加希望通過經(jīng)驗(yàn)的交流，觀點(diǎn)的分享為各大投資機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資提供決策參考。本次會(huì)議為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)搭建了交流平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)了雙方合作，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展將起到積極作用。

關(guān)鍵詞： 中指研究院 房地產(chǎn) 投資策略 房地產(chǎn)稅