進入四季度，央企產權轉讓項目明顯增多。

據(jù)北京產權交易所數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，房地產行業(yè)產權轉讓項目共有43起，其中，四季度產權轉讓項目有33起。

此輪股權轉讓潮中，國字頭房企產轉讓動作頻頻，不乏華潤、中國金茂、華僑城、招商蛇口、中信、電建地產等央企、國企房企身影。

多位受訪者表示，優(yōu)化現(xiàn)金流、緩解資金鏈緊張可能是近期央企國企出售項目的原因。

“這表明行業(yè)融資環(huán)境十分緊張，需要警惕行業(yè)系統(tǒng)性風險。”在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，央企國企本來有融資優(yōu)勢，目前這些企業(yè)也缺乏資金，甚至通過出售項目緩解資金困難，表明整個行業(yè)融資環(huán)境十分緊張。央企國企都在“賣子求生”，其他民營房企資金緊張會更加相當嚴重。

劉水認為，財務風險不再只是個別房企問題，有可能加速蔓延，需要警惕行業(yè)系統(tǒng)性風險，支持融資政策需要適度提速，防止房地產市場硬著陸。

密集轉讓地產股權

中國房地產報記者梳理今年以來部分央企、國企房企掛牌轉讓信息注意到，進入四季度后，新增產權轉讓項目明顯增多。

在北京產權交易所掛牌的43起房地產行業(yè)產權轉讓項目中，不乏華潤、中國金茂、招商蛇口、中信、電建地產等央企旗下地產項目，這些項目有的處于虧損狀態(tài)，有的資不抵債。

如招商蛇口，11月17日，136.94萬元底價轉讓北京礦融城置業(yè)有限公司30%股權;10月21日，擬為合肥招陽房地產尋求增資出讓其67%股權。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口氣掛牌轉讓4個天津商業(yè)項目，包括天津和平招商津灣天璽、天津南開招商美倫輝盛坊國際公寓、天津經濟開發(fā)區(qū)正芯位置商業(yè)地塊、天津市武清開發(fā)區(qū)獨棟商業(yè)。

華僑城也是轉讓項目股權最為頻繁的國字頭房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底價15.39億元出售廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權，也是近期最大的一筆股權轉讓。根據(jù)不完全統(tǒng)計，今年9月至今，華僑城已掛牌9起股權轉讓項目，涉及金額逾30億元。

“華僑城出售項目并不是現(xiàn)金流有壓力。”建融投資咨詢分析師祝梓杰接受采訪時表示，盡管華僑城出售項目比較頻繁，但這是在房地產市場下行情況下，賣掉一部分地段較差、流動性較弱的項目，“華僑城主要是在優(yōu)化資源配置，進一步聚焦主業(yè)。”

祝梓杰表示，按照融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”標準，華僑城“三道紅線”均達標。

財務數(shù)據(jù)顯示，2021上半年,華僑城凈負債率、剔除預收賬款的資產負債率及現(xiàn)金短債比分別為74.3%、69.2%及3.2倍,三道紅線指標處于綠檔，持續(xù)“保綠”。

“資產置出是根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃前提以及業(yè)務發(fā)展需要作出的調整，這種做法有利于華僑城進一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多精力和資源集中到文旅產品開發(fā)建設中，不斷提升文旅核心競爭力。”此前，華僑城方面曾向外界回應關于資產轉讓原因。

中國金茂也在頻繁轉讓項目股權。11月17日，北京產權交易所披露，中國金茂旗下寧波寧興房地產開發(fā)集團掛牌轉讓臺州環(huán)茂置業(yè)有限公司45%股權，底價為4.04億元。

在前一天，中國金茂發(fā)布公告稱，24.28億元向青島青悅匯轉讓青島方嘉置業(yè)90%股權。

11月8日，中國金茂還掛牌了武漢煜茂置業(yè)有限公司50%股權，轉讓底價為2.14億元。

“這是提升經營業(yè)績的需求。”祝梓杰分析，華潤置地、中國金茂、保利發(fā)展屬于“綠檔”房企，這些企業(yè)掛牌轉讓資產多是分散項目風險、提升經營業(yè)績需求。

“年底回籠資金，財務報表更加好看。”劉水也表示，快到年底，部分央企國企對負債率及盈利水平有要求，現(xiàn)在出售項目回籠資金能降低負債水平，以增加收入及盈利能力。

頻繁轉讓股權背后

“房地產企業(yè)轉讓項目股權交易一直都存在。”中國銀行研究院研究員王梅婷告訴記者，近期房企密集出售房地產項目一個重要原因是，在今年一系列房地產調控政策和近期出現(xiàn)房企債務暴雷事件下，房地產行業(yè)進入深化轉型期，行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化、地產項目未來利潤率將逐步下降，因此部分地產國企進行戰(zhàn)略收縮，轉讓地產項目。

今年以來，受“三道紅線”、貸款集中度管理、集中供地等房地產金融監(jiān)管措施影響，房地產各項融資指標均受到沖擊。

從房地產貸款來看，前三季度主要金融機構新增房地產貸款為30300.00億元，同比下降31.4%，增速創(chuàng)下2013年來新低。流動性趨緊。

祝梓杰表示，在房地產融資受到全面限制情況下，行業(yè)風險偏好下降，企業(yè)外部融資面臨一致性收縮，現(xiàn)金流較好的國有房企也不能置身事外。

此外，優(yōu)化現(xiàn)金流、緩解資金鏈緊張也可能是一個原因。

王梅婷認為，當前購房者認為房價上漲概率較低，觀望心態(tài)下預計房地產銷售增速可能會放緩，加重房地產企業(yè)資金鏈緊張，因而轉讓項目公司股權，緩解現(xiàn)金流壓力。

不過在祝梓杰看來，地產國企轉讓資產原因不盡相同。“比如中國金茂、保利發(fā)展屬于‘綠檔’房企，這些企業(yè)主要是為了提升經營業(yè)績、分散項目風險。但也有仍然處在‘紅檔’‘橙檔’的區(qū)域房企，對于這部分房企來說，掛牌轉讓資產可以優(yōu)化自身財務結構，降低融資成本，為后期融資預留空間。”

“還可以分散項目風險。”劉水補充道，一方面，出售股權，引進合作者，分擔風險。另一方面，有些項目本身可能存在問題，如項目周邊配套設施不全去化困難，項目再投資收益有限等，企業(yè)也會出售項目進而優(yōu)化投資。

對此，王梅婷預計，房地產行業(yè)發(fā)展邏輯和發(fā)展階段開始轉變，以往高負債、高周轉、高利潤率運營模式將會退出，房地產行業(yè)將進入洗牌和分化階段，低負債率、資金實力雄厚的房地產企業(yè)將獲得更多生存空間。

關鍵詞： 項目風險 房地產 央企產權轉讓 現(xiàn)金流