2021年下半年房企頻發(fā)海外債違約，引發(fā)廣泛關(guān)注。近幾年海外債快速增長(zhǎng)，現(xiàn)在成為房企達(dá)摩克利斯之劍。房企海外債違約，主要原因在于企業(yè)面臨銷售和融資的雙重困難，出現(xiàn)流動(dòng)性問題。2022年海外債到期高峰即將到來(lái)，房企將迎大考。

近幾年海外債迅速增長(zhǎng)

房企積極應(yīng)對(duì)償債風(fēng)險(xiǎn)

近幾年房企海外債融資規(guī)模迅速增長(zhǎng)，在非銀融資總額中占比穩(wěn)定。從規(guī)模上看，房企海外債發(fā)行在2017-2020年快速增長(zhǎng)。2017年房企海外債融資總額為2193億元，2018年為3435億元增速高達(dá)60%。2019年房企海外債融資4313億元，保持了25%以上的增長(zhǎng)速度，并于2020年達(dá)到峰值4540億元。從結(jié)構(gòu)上看，海外債在非銀融資總額中占比穩(wěn)定。2017年至2020年，海外債在非銀融資總額中平均占比19.8%，并且每年都維持在20%左右。

前幾年海外債融資規(guī)模的迅速攀升，也為當(dāng)前房企海外債風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。2021年7月以來(lái)，部分房企出現(xiàn)海外債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致美元債下跌，影響到房企的評(píng)級(jí)級(jí)別與評(píng)級(jí)展望。為解決海外債償還問題，企業(yè)積極著手應(yīng)對(duì)。一方面，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露房企采取股東貸款、與債券持有人協(xié)商等方法解決債務(wù)危機(jī)。另方面，房企為防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行交換要約、回購(gòu)票據(jù)。

銷售難加融資難

致使房企出現(xiàn)流動(dòng)性問題

房地產(chǎn)政策總體上堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)不變。2020年的“三道紅線”、“兩道紅線”政策給房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境套上“緊身衣”。2021年以來(lái)，管理層對(duì)房企融資在ABS、商票等方面繼續(xù)“打補(bǔ)丁”。在嚴(yán)厲信貸和金融監(jiān)管環(huán)境下，房企面臨銷售難和融資難。

房企銷售面臨困難，無(wú)法通過(guò)銷售回款獲得足夠的資金，償債難度增加。2021年下半年以來(lái)，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)發(fā)生劇烈變化。7月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.5%，增速年內(nèi)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。8月，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比降幅均達(dá)兩位數(shù)，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。9月，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比降幅持續(xù)超過(guò)10%。到10月，同比降幅更是進(jìn)一步擴(kuò)大雙雙超過(guò)20%。從銷售目標(biāo)完成率的角度看，截至2021年10月，32家典型房企目標(biāo)完成率均值為75.6%，為近年來(lái)同期最低。

房企融資規(guī)模同比大幅下降，單月融資能力持續(xù)減弱，導(dǎo)致償債能力下降。2021年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下跌21.2%。單月來(lái)看，10月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環(huán)比下降60.0%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)8個(gè)月下降。

從各種非銀融資渠道來(lái)看，截至2021年10月，房企融資總額及各渠道融資額同比幾乎都在減少。其中，信用債規(guī)模減少13.3%，海外債減少34.8%，信托融資減少34.5%，只有ABS增加20.1%。

另外，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)級(jí)別與評(píng)級(jí)展望，增加了房企融資的難度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月以來(lái)，有十余家企業(yè)海外評(píng)級(jí)或展望受到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)，進(jìn)一步影響海外融資，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

明年上半年是海外債到期高峰

房企需開源節(jié)流

2022年是房企海外債到期的主要年份，年度到期債務(wù)規(guī)模3560.2億元。按季度來(lái)看，第一、二季度合計(jì)到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。也就是說(shuō)，明年上半年是海外債到期高峰，房企將面臨更大考驗(yàn)。

為應(yīng)對(duì)償債高峰，房企需開源節(jié)流。一方面，加大營(yíng)銷、緊抓回款。必要時(shí)也要有“壯士斷腕”的決心，通過(guò)出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來(lái)穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流。另一方面，在投資上，房企要量入為出、審慎拿地。在管理上，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，精細(xì)化管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，“節(jié)衣縮食”過(guò)緊日子，改掉“黃金時(shí)代”開支大手大腳的“壞毛病”。

央行、銀保監(jiān)會(huì)于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。10月15日三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì)上，央行表示部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解。隨著近期相關(guān)部門頻繁發(fā)聲，現(xiàn)在房企融資政策已有松動(dòng)跡象，房企融資環(huán)境預(yù)計(jì)將會(huì)有所好轉(zhuǎn)，資金壓力將得到一定程度緩解。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 融資政策 資金壓力 海外債違約