建業(yè)集團董事長胡葆森上一次公開談及業(yè)務(wù)擴張還在四個多月前。

彼時，他頗具信心地說：“建業(yè)人有個夢想，要走出河南，陜西是建業(yè)走向大中原、服務(wù)大中原的第一站。”當(dāng)時，鄭州“7·20”特大暴雨尚未發(fā)生，建業(yè)向政府的“求救信”也還沒有刷屏，以及隨之產(chǎn)生的美元債價格大跌的事件也毫無跡象。

短短幾個月時間，事態(tài)起了很大的變化。經(jīng)歷期間的股債雙殺，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)采取措施不斷向市場注入信心。

11月8日，建業(yè)支付3.75億美元回購當(dāng)日到期的66.75%優(yōu)先票據(jù);同日，建業(yè)還披露在港交所回購200萬股，總代價為207.25萬港元。

盡管如此，長期將“寶”主要押在河南一省的建業(yè)地產(chǎn)仍然面對嚴峻的現(xiàn)實。

據(jù)11月5日建業(yè)地產(chǎn)公告披露，10月單月，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售額29.98億元，合同銷售建筑面積48.63萬平方米，這兩組數(shù)字均同比有超過6成的下跌。

河南一家本土房企人士對記者稱：“目前河南很多房地產(chǎn)公司都在變相裁員，不少公司的在建項目都停工了，有公司給了年底50%的裁員指標(biāo)，本土公司大多數(shù)已經(jīng)不拿地了。”河南地產(chǎn)企業(yè)面臨的情況正雪上加霜，并且還在加劇，后面的情況可能會更嚴重。

由于受河南洪災(zāi)影響，建業(yè)地產(chǎn)此前決定將其2021年合約銷售目標(biāo)由800億元下調(diào)至700億元，前10月建業(yè)地產(chǎn)已完成年度目標(biāo)約67.15%。以此計算，2021年剩余兩月，建業(yè)需要平均每月完成超過100億元的銷售額才能完成年度業(yè)績目標(biāo)。

就相關(guān)問題，11月10日，建業(yè)地產(chǎn)品牌管理部回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者表示，7月、8月，河南接連遭遇汛情、疫情的疊加沖擊，對建業(yè)產(chǎn)生了一定的影響和損失，建業(yè)立即進入戰(zhàn)時狀態(tài)，通過管理，精簡冗雜的會議，把精力聚焦在業(yè)務(wù)、回款中來。同時，政府積極幫助建業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，根據(jù)“金十條”加快退稅和依規(guī)緩稅、緩繳社會保險費、支持企業(yè)技術(shù)改造、順延房地產(chǎn)項目交付期限、加快清理政府欠款等，對公司產(chǎn)生了積極的影響。

調(diào)倉償還美元債

11月8日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已贖回2021年到期票息6.75%優(yōu)先票據(jù)。該票據(jù)于2021年11月8日到期。

建業(yè)地產(chǎn)對記者稱，該筆還債資金來源于自有資金，系內(nèi)部資源調(diào)撥支付，不影響公司運營及業(yè)務(wù)資金運作。

向市場注入信心成為建業(yè)地產(chǎn)近期的主基調(diào)。11月8日，建業(yè)地產(chǎn)還披露，其于2021年11月5日在香港交易所回購200萬股，占其已發(fā)行股份的0.067%，總代價207.25萬港幣。

此前不久的10月28日，胡葆森或其一致行動人還增持建業(yè)地產(chǎn)股份40萬股，平均價為每股1.1300港元，共計增持約45.20萬港元。在此次增持后，胡葆森或其一致行動人持有建業(yè)地產(chǎn)的股份占比從70.02%增加為70.04%。

不斷回購、增持的背后，是近期建業(yè)地產(chǎn)在股票和債券市場上的跌宕表現(xiàn)。

10月5日，多只房企美元債創(chuàng)下高息地產(chǎn)債8年來最大跌幅。據(jù)云鋒證券統(tǒng)計，其中，該周建業(yè)地產(chǎn)下跌44.09%。

好在建業(yè)此后調(diào)撥30億元用以償還11月到期的美元債，到11月4日，建業(yè)地產(chǎn)2025年7月到期美元債勢創(chuàng)8月24日以來最大漲幅。

相比債券價格的回暖，今年9月份以來，建業(yè)地產(chǎn)的股票價格卻一路下跌，截至10月9日已經(jīng)跌破1港元每股。

在政策和市場的限制下，剛剛過去的10月，建業(yè)地產(chǎn)在銷售端的表現(xiàn)也欠理想。

10月單月，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售額人民幣29.98億元，較上月環(huán)比下降44.2%，同比減少70.71%;合同銷售建筑面積48.63萬平方米，同比減少67.57%;每平方米平均銷售價格為人民幣6166元，去年同期則為6825元/平方米。

此外，截至2021年10月31日止十個月，建業(yè)地產(chǎn)已取得物業(yè)合同銷售總額人民幣470.04億元，同比減少39.37%;總合同銷售建筑面積630.69萬平方米，同比減少41.86%。

市場的具體表現(xiàn)可以從上述河南本土房企人士的描述中窺見一斑。他告訴記者，因為建業(yè)是上市房企，有信披要求，但河南省內(nèi)其他公司很少披露，但是據(jù)其了解的情況來看，很不樂觀。“影響因素有很多種，包括融資端全面收緊，銀行貸款額度受限，房貸利率上浮，客戶支付能力下降等。”下半年河南洪水、疫情綜合產(chǎn)生的影響也很大，僅鄭州就有超過40萬輛車受損，對地產(chǎn)行業(yè)的影響不言而喻。

本土龍頭承壓單一市場風(fēng)險

資料顯示，截至目前，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森旗下，已經(jīng)擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技(0726.HK)、建業(yè)新生活(9983.HK)、中原建業(yè)(09982.HK)四家港股上市公司，圍繞地產(chǎn)主業(yè)，實現(xiàn)從投資開發(fā)到智能建造，從代建服務(wù)到物業(yè)服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈資本布局。

不過，今年9月，由7.20鄭州暴雨事件作為起因，從而產(chǎn)生的一封由建業(yè)地產(chǎn)向政府請求救援的報告，在市場引發(fā)波瀾。

受到這份報告的影響，9月9日，建業(yè)地產(chǎn)2022年8月到期票息6.875%的美元票據(jù),每1美元的面值買價，跌到了4.4美分-81.2美分，創(chuàng)下了自2020年3月以來的新低。

此外，建業(yè)地產(chǎn)2023年11月到期票息7.9%的票據(jù)，每1美元面值買價，也下跌到3.5美分-69.6美分。緊接著，穆迪和標(biāo)普就分別下調(diào)了公司評級至“負面”。

記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)是較為依賴海外融資的，在其2021年上半年283億元有息負債中,優(yōu)先票據(jù)達到183.80億元,即有息負債中境外債占比高達65%。

此外，長期深耕一個區(qū)域的影響也在逐漸顯現(xiàn)。作為河南本土的龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)以鄭州為大本營，長期深耕河南市場。

從2002年啟動省域化戰(zhàn)略，到2019年實現(xiàn)全省縣級城市全覆蓋，建業(yè)完成了省、市、縣、鎮(zhèn)、村五級市場的聯(lián)動，并憑一省之力，實現(xiàn)了千億銷售。

截至2020年底，建業(yè)地產(chǎn)在建項目總面積為3265.4萬平方米，在建項目180個，其中177個位于河南;全年銷售1026億元，在河南市場占有率為10.78%，位居第一。

對于市場的近期情況，鄭州一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時稱，“我所接觸的市場情況來看，幾乎都是哀鴻遍野，十月份之后的房地產(chǎn)市場似乎更加艱難，今年能不能過了這個冬天都不好說。”

從負債比例來看，建業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)也不容樂觀。截至2021年6月底，建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達92.10%，較2020年底上升了1個百分點，且2014年以來一直在80%以上、2019年以來更是持續(xù)居于90%以上。

截至2021年6月，建業(yè)地產(chǎn)凈負債率92.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為87.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.93，仍然踩中一道紅線歸為“黃檔”。

此外，截至報告期末，建業(yè)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有85.26億元，而該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物幾乎較去年同期腰斬，僅有108.7億元。

業(yè)內(nèi)人士認為，究其根本，建業(yè)地產(chǎn)恐怕還在于固守河南，導(dǎo)致其無法享受全國樓市發(fā)展紅利，卻要承擔(dān)嚴重依賴單一市場的投資風(fēng)險。

不過一位河南上市房企總經(jīng)理對記者稱，盡管建業(yè)受水災(zāi)、疫情的影響不小，但10月單月的銷售情況并不具有代表性。他認為：“估計明年會好些，畢竟市場容量還是可以的。”

關(guān)鍵詞： 優(yōu)先票據(jù) 四季度內(nèi) 相關(guān)資料 證券交易