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作為三道紅線綠檔房企，佳兆業(yè)的股債雙殺，讓買房人剛建立的避雷指南瞬間崩塌。

現(xiàn)在究竟還有沒有哪個(gè)房企是不會(huì)出問題的？

真的很難說了。

之前各種問題纏身而融資難的房企，現(xiàn)在反而都好過了，因?yàn)樵摰归]的早就倒閉了，現(xiàn)在剩下的都是些已經(jīng)沒啥外債的，還能殘喘的房企。

現(xiàn)在最艱難的反而是那些上半年還排在黃榜、綠榜的房企。

5月份他們還在瘋狂拍地，7月份對(duì)今年土儲(chǔ)還信心滿滿，誰能想到8月就面臨國內(nèi)現(xiàn)金流和海外融資的雙重枯竭壓力。

9月份緊急剎車土拍后，本想借助10月瘋狂降價(jià)自救一把，卻沒想到遭遇了一場全國層面的二手房的“賣房潮”，回款金額很難看。

二手房掛牌量激增，或創(chuàng)新高，而成交量創(chuàng)新低，價(jià)格持續(xù)低迷。

“賣房潮”碰上“降價(jià)潮”，其結(jié)果就是房企降價(jià)回款結(jié)果，太差了。

于此同時(shí)，它們又一起碰上了11月。

11月是國內(nèi)眾多城市三批次土拍開拍節(jié)點(diǎn)。

現(xiàn)在這種情況下，還有哪些房企會(huì)活躍在一線拿地已經(jīng)不重要了，重要的是三批次集中土拍還有沒有了。

以前樓市不好，房企還可以加強(qiáng)融資，挺一波雨過天晴?，F(xiàn)在融資被摁死，大家只能仰賴銷售。

但現(xiàn)在是在市場、土拍全面爆冷，而房產(chǎn)稅又聲勢(shì)浩大的開始推進(jìn)，市場見不到希望，房企們的信心是瀕臨崩潰的。

所以房企裁員已經(jīng)司空見慣了。

前幾個(gè)月開發(fā)商們還要點(diǎn)臉，裁員還講究個(gè)由頭，大家共克時(shí)艱，現(xiàn)在就是直接裁員。

如果你是企業(yè)老板，最近招人，你應(yīng)該能招到很多房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員。

悲觀。

很可能會(huì)有多個(gè)城市不會(huì)再有第三次集中供地了。

因此，從全國層面看，已經(jīng)不存在三批次集中供地了。

截止到11月8日，還沒有一個(gè)城市完成第三批次集中供地。

無錫、南京、上海、深圳、蘇州和合肥，

其中已經(jīng)公布三批次集中供地的城市只有6個(gè)月，且開拍時(shí)間都在11 月下旬。

而其它城市，至今仍無計(jì)劃。

為什么呢?

因?yàn)殚_發(fā)商真沒錢了。

佳兆業(yè)的突發(fā)事件更是打破了房企們最后的信用。

所以三次集中土拍現(xiàn)在不是涼不涼的問題了，而是有沒有的問題。

從已發(fā)布土拍計(jì)劃城市摸底房企參與情況看，仍以國央企拿地為主，但國企的買地資金已難以為繼，哪怕是中海、保利也到了無能為力的地步了，

因此，有一個(gè)急迫的問題是：

開發(fā)商不拿地，機(jī)關(guān)單位的各項(xiàng)公共開支勢(shì)必會(huì)持續(xù)緊縮、資金來源大受影響，各種放款都在拖后，工資都快要發(fā)不出來了。再加上每年要償還的地方債和城投債，財(cái)政壓力勢(shì)必大增，所以政策必然要轉(zhuǎn)向了。

于是就有了接下來銀保監(jiān)及央行的一系列神級(jí)操作。 #FormatImgID_0#

急迫。

自10月15日之后，可以明顯的感受到來自央行的急迫。

在10 月 15 日，10月20日，10月21日，三次對(duì)房企融資釋放利好信息。

先是央行在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)公開表示，部分地方銀行對(duì)信貸政策存在”誤解”，合理的信貸支持將回歸政策。

為了讓房企們有信心，還專門給恒大事件定了性，原話是“恒大問題是個(gè)別現(xiàn)象”。

簡單直白——

恒大是咎由自取，沒人搞它，是它自己倒的。以后借錢尺度會(huì)放開的，放心大膽的來融資吧。

接著，央行副行長潘功勝就直接說，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”，就差直接給房企說，趕快來融資吧，沒錢怎么拍地啊。

就連劉鶴副總理也出來說，“合理的資金需求要得到滿足”。再次給予房企們信心。

再往后，銀保監(jiān)會(huì)出面做了總結(jié)，主要就強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：

1、信貸要放松。特別優(yōu)先先落實(shí)房企貸款。

不僅如此，還提出要在首付比例和利率方面對(duì)剛需買房支持。

這一點(diǎn)也是很貼心了。因?yàn)榭紤]到9月、10月房企普遍降價(jià)回款很差，因此，鼓勵(lì)刺激剛需去買房，用實(shí)際行動(dòng)支持房企們賣房回款。

2、不僅如此，再次強(qiáng)調(diào)要因城施策，不要一刀切。

鼓勵(lì)完房企，刺激完剛需，銀保監(jiān)會(huì)覺得還不夠，地方政府也需要點(diǎn)一下。

地方政府你自己也要努力啊。地賣不出去，不能只怪上面管的嚴(yán)。你自己要因城施策啊。

所以你將會(huì)看到很多地方政府行動(dòng)起來，這個(gè)時(shí)候誰最迫不及待，誰的力度最大大，就代表誰的樓市最慘，誰的土拍預(yù)期最差。

最先站出來是長沙。

10月22日，長沙首提“去庫存”。

“去庫存”三個(gè)字的分量毋庸置疑。

長沙作為全國調(diào)控的樣板城市，就連深圳都要向他取經(jīng)學(xué)習(xí)，足見這個(gè)城市對(duì)房企的控制是很到位的。

在長沙“去庫存”政策出來之后，在長沙的房企們都糾結(jié)了。

地是拍還是不拍?拍吧，往事不堪回首。不拍吧，這一波商辦去庫存是足夠有誠意的。

接著站出來的是廣州、杭州、南京等城市，主要是放寬土拍規(guī)則，拍地門檻和地價(jià)雙雙降低。

像杭州、廣州這種強(qiáng)勢(shì)地方政府，都還做出這么大的讓利，可想而知其它弱地方的要拿出多大的誠意了。

猶豫。

作為重要參與方的購房者在做什么？

在房地產(chǎn)市場各方頻放大招的同時(shí)，

剛需猶豫，置換門檻高換不起，投資沒錢沒資格。

一個(gè)從收緊到放松；一個(gè)就是就信貸吹風(fēng)。

所以自9月針對(duì)購房者的政策主要集中在兩點(diǎn)：

政策轉(zhuǎn)向的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是從9月24日的“兩維護(hù)”開始。

關(guān)于信貸的吹風(fēng)，從10月開始，已經(jīng)先后8次吹風(fēng)，每一次都很重磅。之前的就不說了，我們就說最近半個(gè)月的。

，“經(jīng)營用途的貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題得到有效的遏制”。

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)檢測部門負(fù)責(zé)人發(fā)言

這句話很關(guān)鍵，你結(jié)合發(fā)言者的身份，這句話對(duì)“嚴(yán)查抵押貸“事件進(jìn)度正面說明。

“利息收入在我國銀行業(yè)收入中仍占有較大比重。保持正常貨幣政策，有利于促進(jìn)銀行體系更好地為實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長服務(wù)。”

接著，同一天的晚上，央行行長易綱說，

結(jié)合發(fā)言者的身份，同時(shí)釋放兩種聲音：

1、銀行業(yè)很健康。

2、銀行只靠利息不賺錢，要擴(kuò)大放貸規(guī)模。

“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序發(fā)放”。

于是，28日，央行的營管部就出來說，

“部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)”。

緊著更重磅的來了，11月1日，財(cái)聯(lián)社就發(fā)布了一則電報(bào)：

所以有些城市的朋友應(yīng)該已經(jīng)感受信貸的寬松

，比如北京的經(jīng)營抵押貸產(chǎn)品，最大的一個(gè)變化就是雙新可接。(即，只要有經(jīng)營痕跡就行，新公司新房本也可以)。

具體會(huì)如何指導(dǎo)，會(huì)調(diào)節(jié)到哪些城市呢?

我認(rèn)為剛剛大漲過了一輪的的城市，目前還處在房價(jià)回調(diào)階段的不會(huì)。三四線城市不會(huì)。

應(yīng)該主要投放在本輪還沒有漲或者沒有漲完全的一二線城市，比如北京、天津、武漢、重慶、鄭州等。

總結(jié)——

1、高層已經(jīng)把話說得很清楚了，房企最艱難的時(shí)刻基本上過去了。

只是目前這一兩個(gè)月，從政策傳到開發(fā)端還需要一點(diǎn)時(shí)間，所以目前的開發(fā)商正處在政策遠(yuǎn)水接不了近渴，回款壓力巨大的時(shí)候。

因此，現(xiàn)金流極其緊張的開發(fā)商現(xiàn)在是真降價(jià)。

所以，有一個(gè)時(shí)間點(diǎn)就很重要了，從現(xiàn)在開始截至到12月31日之前，就是一個(gè)特價(jià)窗口期。因?yàn)槿绻_發(fā)商熬過了這個(gè)空窗期，后面鐵定不會(huì)再降價(jià)了，甚至還會(huì)把今年降價(jià)損失的利潤在后來買房人身上找補(bǔ)回來。

2、后續(xù)對(duì)剛需買房的政策一定會(huì)放松。

3、因城施策再次上線了。后續(xù)會(huì)不斷有城市開始各種救市政策。

4、對(duì)個(gè)人的融資信貸，特別是經(jīng)營抵押類貸款也會(huì)在不同城市有條件的放寬。

5、目前各地的土拍大幅減量，直接后果是明年新房供應(yīng)大幅減少，明年供需矛盾激化。

在貨幣天量超發(fā)物價(jià)飛漲的大背景下，房地產(chǎn)供應(yīng)大幅減少，距離漲價(jià)不遠(yuǎn)了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，

這個(gè)結(jié)論會(huì)讓一部分人不開心，但這就是很快要發(fā)生的事。

當(dāng)下你需要做的事是，沒錢的趕緊的湊錢、融錢。

所以

有錢的就趕快解決資格問題。

有錢有資格的，就趕快看房吧。二手房淘筍、新房找特價(jià)，法拍撿漏都是好時(shí)候。

6、接下來還有哪些城市值得買？