剛剛過(guò)去的周末，喊了多年的房地產(chǎn)稅終于是來(lái)了：10月23日，國(guó)社消息，部分地區(qū)將開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作!

今天(10月25日)，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，中信證券(600030,股吧)的研報(bào)中指出，試點(diǎn)城市的名單或?qū)⒂诮衲昴甑坠?，預(yù)計(jì)首批試點(diǎn)城市是：上海、重新、深圳和海南。

房地產(chǎn)稅是否真的是如某些人所言是“劫富濟(jì)貧”，普通人該歡呼?相比個(gè)人而言，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中掌握了更多信息的房企們的一舉一動(dòng)或許更具參考價(jià)值。

01

首先來(lái)看關(guān)于房地產(chǎn)稅的新進(jìn)展。

早在2011年，上海、重慶已先后試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，盡管因?yàn)檎魇辗秶^小(比如重慶主要是針對(duì)高端住宅征收“豪宅稅”)等原因，效果并不太理想，但一直在堅(jiān)持試點(diǎn)。

此后，關(guān)于房地產(chǎn)稅推進(jìn)的消息幾乎每年都有，今年尤甚。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，今年提及房地產(chǎn)稅的會(huì)議或文件多達(dá)8次。而就在國(guó)社官宣部分地區(qū)將試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅的8天前，《求是》雜志發(fā)表的題為《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》的重磅文章中，也再次提到：“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

盡管預(yù)期房地產(chǎn)稅近了，但沒(méi)想到這次進(jìn)展如此之快，部分地區(qū)試點(diǎn)即將開(kāi)始。

最近兩天，蜜姐看到某些判斷或評(píng)論過(guò)于危言聳聽(tīng)或片面，忍不住還是想說(shuō)兩句。

比如，某大V的“劫富濟(jì)貧”論。

據(jù)新華社報(bào)道，即將試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象是各類房地產(chǎn)(農(nóng)村宅基地及其上住宅除外)，居住用和非居住用均包括在內(nèi);其納稅人為：土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人。

盡管從上海、重慶以往的試點(diǎn)來(lái)看，可能會(huì)有一定的免征面積或套數(shù)規(guī)定，但從征稅對(duì)象上可以看出，對(duì)在城市生活或工作的每個(gè)人都是息息相關(guān)的。

如果真的開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，持有房產(chǎn)的房東和售房者大概率是會(huì)想辦法將稅轉(zhuǎn)嫁給租客或購(gòu)房者的。

另外，此次授權(quán)試點(diǎn)的期限為5年。也就意味著房地產(chǎn)稅的立法依然是需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程。

目前，具體試點(diǎn)的操作辦法，有待出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。

相比大部分人的觀望，房企們的應(yīng)對(duì)似乎更加積極。

02

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是受供需關(guān)系決定，但短期內(nèi)房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)而言并不友好，主要是預(yù)期影響。

比如，周末房地產(chǎn)稅推進(jìn)試點(diǎn)消息一出，有一則上海賣房的消息就刷屏了。

大意是一神秘房東為規(guī)避房地產(chǎn)稅大量拋售“老破小”房源，盡管看起來(lái)不太靠譜，但還是引發(fā)了熱議，可見(jiàn)大家對(duì)于房地產(chǎn)稅的關(guān)注程度和某種預(yù)期。

經(jīng)媒體核實(shí)消息不實(shí)，是世茂旗下一家公司持有的房產(chǎn)，并非一次性“清倉(cāng)”，而是原來(lái)計(jì)劃搞舊改，但沒(méi)能談攏，加之持有時(shí)間長(zhǎng)已經(jīng)增值，所以近期選擇了出售。

這類消息看起來(lái)很吸引人，但真正要獲取有價(jià)值的信息，還是需要客觀理性的內(nèi)容，比如國(guó)社報(bào)道中提及的房產(chǎn)稅改革的目的之一：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“平穩(wěn)健康”是目的，而不是某些人期待的房子就此打到骨折了……

其實(shí)這樣的預(yù)期，與近期的樓市行情也密切相關(guān)。

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月份的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。今年的“金九銀十”是沒(méi)有的，反而是濃濃秋意。

今年9月，一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比微跌;三線城市則是新房與二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下浮了0.2%。

盡管下浮的幅度非常小，但市場(chǎng)行情的涼意還是很明顯。

如果蜜友們有關(guān)注一些房企近期發(fā)布的三季報(bào)或9月銷售業(yè)績(jī)快報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)說(shuō)房企“過(guò)冬”也不為過(guò)。

房企在銷售承壓，以及此前融資新規(guī)“三道紅線”和銀行相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“兩到紅線”之下，都在積極“搞錢”，畢竟壓力真的大。

03

房企們過(guò)冬，都使出了渾身解數(shù)，但差距挺大的。

10月24日，旭輝永升服務(wù)發(fā)公告披露，該公司已訂立了配售認(rèn)購(gòu)協(xié)議，將按照先舊后新的順序配售8352萬(wàn)股(占發(fā)行股份總數(shù)5%)，配售價(jià)格為15.76港元，融資規(guī)模約為13.16億港元，扣除相關(guān)費(fèi)用、成本及開(kāi)支后，融資規(guī)模約為13億港元左右。

據(jù)公告顯示，賣方由林中、林偉及林峰(林氏家族)分別擁有50%、25%及25%權(quán)益，其中，Best Legend 由林峰全資擁有;Spectron 為旭升有限公司的全資附屬公司，該公司由旭輝控股全資擁有。

此次配售在10月27日—11月6日完成。

公告中對(duì)于認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額的用途說(shuō)得比較模糊：在未來(lái)機(jī)會(huì)時(shí)作業(yè)務(wù)發(fā)展或投資，以及營(yíng)運(yùn)資金與本集團(tuán)一般用途。

但公告發(fā)布第二天，截至10月25日收盤，當(dāng)天旭輝永生服務(wù)的股價(jià)跌了近8%。

而本月，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布的今年9月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月其合同銷售額約為160億元，合同銷售均價(jià)為18300元/平方米，兩個(gè)數(shù)據(jù)均比8月份有所下滑。

與其去年9月相比，其合約銷售額同比下滑38.53%;合約銷售面積同比下滑更是高達(dá)53.01%。

當(dāng)然，如前文蜜姐所言，如果關(guān)注上市房企業(yè)績(jī)快報(bào)的蜜友會(huì)發(fā)現(xiàn)，不少房企的8、9月份的銷售情況跟旭輝控股類似。

好在無(wú)論是房企母公司旭輝控股還是旭輝永升服務(wù)，都屬于大企業(yè)，“過(guò)冬”的辦法還是要多些，但困難依然不少，后面等三季報(bào)發(fā)布會(huì)再詳細(xì)分析吧。

相比而言，像近期分拆物業(yè)上市折戟而歸的海倫堡就更難了。

10 月 24 日，海倫堡旗下物業(yè)公司海悅生活的招股書(shū)已失效，其首次沖擊上市暫敗，而此前海倫堡也曾赴港上市同樣以失敗告終。

海倫堡是一家老牌房企，成立于1998年，總部在廣州?？上?duì)于上市的時(shí)機(jī)似乎沒(méi)有把握好，在最近幾年港股對(duì)內(nèi)房企上市趨嚴(yán)的情況兩度沖擊上市均失敗。

如今，其盈利表現(xiàn)更好的物業(yè)板塊能否上市還是未知數(shù)，對(duì)于海倫堡這樣還未上市的中小房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天實(shí)在有點(diǎn)冷。

據(jù)媒體報(bào)道，海倫堡在9月底，被穆迪調(diào)低了評(píng)級(jí)展望，由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。其后不久，海倫堡發(fā)行了一筆美元債，利率高達(dá)11%……

如今房地產(chǎn)稅越來(lái)越近了，房企們轉(zhuǎn)型的時(shí)間也更加緊迫了。

當(dāng)然，我們每一個(gè)在這個(gè)市場(chǎng)上的參與者，無(wú)論是買賣房屋還是租房，都會(huì)有不同程度的影響，保持密切關(guān)注很有必要。

關(guān)鍵詞： 參考價(jià)值 劫富濟(jì)貧 更加積極 附屬公司